대출 규제의 역설

월세 시대 개막과 주거비 급등의 그림자

대출규제가 월세 시대 개막시킨다?

정부의 강도 높은 대출 규제와 전세대출 금리 상승 여파로 서울 아파트 시장이 빠르게 '월세화'로 전환되고 있는 것으로 나타났다. 실제로 월세 가격은 연일 최고치를 경신하며, 월세 수요와 가격이 동반 상승하는 현상이 이어지고 있다.

뉴스후플러스(https://www.newswhoplus.com)

대출 막히자 월세가 폭등한다는 기사입니다. 

수요자를 옥죄는 대출 규제를 실시하면 당장 집값은 잡을 수 있겠지만, 다른 문제가 더 심각하게 발생합니다. 

특히 위 기사에서도 나오듯이 서민들의 주거비가 급등하는 큰 문제점이 있습니다. 

전세도 어느 정도 목돈이 있는 사람이 선택할 수 있는 겁니다. 

그것도 없는 사람은 월세부터 시작하기 마련인데요,

지금 그 제일 밑에 월세가 급등하고 있는 겁니다. 

이는 지금 시행하는 대출 규제가 큰 역할을 하고 있습니다. 

매매 수요 감소, 전세 공급 감소

스트레스 dsr 2단계가 규제, 조건부 전세 대출 금지, 다주택자 대출 금지 등의 이런 대출 규제는 매매와 전세를 크게 위축시킵니다. 

무주택자가 큰 마음먹고 집을 사려고 했는데 갑자기 대출 규제를 강력하게 한다면, 마음이 흔들릴 수밖에 없습니다. 

주택이 있던 사람이야 사야 할 집을 상관없이 사겠지만, 무주택자 입장에서는 그리 간단한 일이 아닙니다. 

원래 대출이 원활했는데 대출이 안 될 수도 있다고 하고, 뉴스에서는 가계 부채로 버블이 터진다고 매일 나옵니다. 

이러면 무주택자 입장에서는 

'조금 내려갈 수도 있는 거 아닌가? '

'지켜보다 사도 괜찮겠다.'

이런 생각을 하게 됩니다. 

매매를 관망하게 되는 경우도 있겠죠. 

전세 시장도 대출 규제를 하게 되면 어떻게 될까요?

매매를 미룬 돈 있는 무주택자가 뭘 선택할까요? 

당연히 전월세를 선택하죠. 우리나라는 자가 아니면 임차뿐이니까요. 

전세로 들어가려고 봤더니, 전세 매물이 너무 없습니다. 

전세 매물이 왜 없죠? 조건부 전세 대출도 규제한다고 하고, 다주택자 전세 대출도 못합니다. 대출 규제도 한몫하는 거죠. 

입주 아파트 물량도 얼마 없죠, 거기에 들어가고  싶은 세입자가 전세 대출도 안되는데 누가 들어가나요? 1주택자 대출 제한하면 집주인이든 세입자든 부족한 돈 빌리기가 쉽지 않습니다.  

게다가 임대차 갱신하는 분들도 많겠죠? 전세 물량은 더 없어집니다. 

한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 서울 아파트 전셋값은 0.08%오르며 76주째 상승기조를 이어가고 있다. 다만 상승폭은 2주째 줄고 있는 상황이다.

따라서 서울 아파트 전셋값은 76주 연속 상승 기조입니다. 

전셋값이 상승하면 자연스럽게 반전세나 월세로 가는 사람이 많아집니다. 

또한 전세 대출 금리 상승은 월세 시장 강세를 부추깁니다. 

전월세 주거비 상승은 이렇게 이루어집니다. 

앞으로 어떨까?

아파트 공급이 많다면 매매나 전월세 안정화 효과가 확실히 있겠죠. 신규 아파트 공급은 분명히 전세가와 매매가에 영향이 있습니다.

물량 폭탄이 집중되어 있는 송도, 광명의 눌림목 현상이 이를 증명하고 있습니다. 

올림픽파크포레온(둔촌주공)의 전세가 선방과 매매가는 서울이 현재 양질의 아파트가 얼마나 부족한지 알 수 있는 대목입니다. 

내년, 내후년에 입주 물량이 크게 감소하면 신규 공급되는 전월세 물량은 지금보다 더 크게 감소하겠죠. 아마 올림픽파크포레온의 전월세가 방어는 이를 예상한 사람들 때문이 아닐까 싶습니다. 

대출 규제는 당장 매매 수요를 잡을 수는 있지만, 이렇듯 전월세가 상승을 불러일으킵니다. 

중요한 건 서울의 향후 몇 년간은 입주가 처참할 정도라는 것입니다. 

부동산 지인

2025년은 그나마 선방이지만 2026년부터 보시죠. 이렇게 아파트 공급이 적으니 정부에서는 그렇게 기를 쓰고 비아파트라도 빨리 공급하려고 애를 쓰는 것입니다. 

주거비용 상승은 사실 아직 시작도 안 했다고 생각합니다. 

심지어 어제 올린 글처럼 전세보증보험 비율이 112%로 또 더 줄어든다?  진짜 전세 없애려고 맘먹은거죠. 

https://blog.naver.com/kenes/223668437337

비아파트 전세 없어지면 주택 시장 전체의 월세 비용은 급등합니다. 

전세계에서 유일무이 대한민국만 전세라는 사회적 합의가 있습니다. 그로인해 주거비용이 굉장히 적죠.  좋은 집에 저렴하게 살 수 있습니다. 

잠깐 맡겨놓고 돌려받는 내 돈 보증금과 전세 대출 이자만 내면서요. 실제로 그 집을 매매하면 엄청 비싸지만 전세를 이용하면 좋은 집에서 저렴하게 거주할 수 있는 것입니다. 

지금은 매매-전세-월세 라는 방식이지만,

추후에는 매매 또는 월세가 됩니다. 

그럼 중간이 사라지는 거죠. 

선진국처럼 소득의 최소 30~40%를 렌트비로 내는 상황이 도래할겁니다. 

월세 시대는 이미 개막했고, 

앞으로는 더욱 더 빠르게 체감하게 될 것입니다. 

전월세값만 상승할거라고 생각하는 분은 없겠죠?

전세가와 매매가는 밀고 끌어주고 관계입니다. 

임차 비용이 올라가면 그만큼 매매 비용도 올라가는건 당연한 겁니다. 

제 개인적인 생각이지만 

일단 당장은 대출 규제 완화를 통해 유통되는 물량을 늘려야 합니다. 천천히 사회적 합의하에 세제를 개선해야 하고, 10년 뒤 서울 주거 안정을 위해 재건축, 재개발 규제 완화해야 합니다. 

대출규제로 집값 떨어진다며 낄낄대는 무주택자 분들이 있는데요. 

수도권에 아파트 갖고 계신 유주택자 분들은 대출 규제라고 해서 찡그리는게 아니라 웃어야 합니다. 

대출규제는 결국 돌고 돌아 매매가를 올리기 때문입니다. 

사실 지금 울어야 할 분들은 내 집 없이 타이밍만 재고 있는 무주택자 분들이 아닐까요?

여러분

얼른 돈 모아서 가능한 거 하나라도 등기 칩시다. 

오늘은 대출규제가 월세 급등을 시킨다는 기사를 보고 제 생각을 정리해봤습니다. 

다들 건강한 부자 되세요. 

끝!

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https://www.newswhoplus.com/news/articleView.html?idxno=16518