10.15 부동산 규제 이후 세금의 칼날은 어디로?
'핀셋 보유세' 강화?
이번 1015 부동산 대책은 정말 광범위하고 충격적입니다.
서울 전역+경기 12곳을 조정대상
지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역의 '삼중 규제'로 묶었습니다.
바로 곧이어 국토교통부의 김윤덕 장관과 이상경 1차관이 보유세 강화를 언급했습니다.
마찬가지로 기획재정부의 이형일 차관도 세제 개편을 언급했습니다.
따라서 그 다음 추가 대책은 세제 개편입니다.
저와 같은 유주택자, 특히 서울 진입을 생각하시거나 이미 보유하신 분들이라면 이번 규제에 이어 나올 세금 대책에 촉각을 곤두세우고 계실겁니다.
보유세 인상에 대해 어떤 시나리오가 있는지 고민해봤습니다.
개인적인 생각을 정리해봅니다.
공시가격 현실화와 공정시장가액비율 인상
재산세=> 공시가격*공정시장가액비율*과세표준에 의한 누진세율
재산세를 매길 때 기준이 되는 가격은 '공시가격'입니다. 공시가격은 시세에 비해 공동주택 기준 평균 60~69% 비율로 형성되어있습니다.
문재인 정부에서는 공시가격 현실화를 90%까지 높이는 것을 목표로 했지만 너무 급격하게 높아지는 계획은 보유세 부담 증가로 이어졌습니다.
그래서 윤석열 정부때 현실화 속도 조절을 했고 현재는 재검토 중입니다.
위의 공시지가에 공정시장가액 비율을 곱해 과세 표준을 정합니다.
공정시장가액비율은 재산세, 종부세에 모두 쓰입니다.
또한 이는 공시가격 금액 구간에 따라 다른 비율을 적용합니다. 특히 1가구 1주택이며 특정 공시가격 아래이면 비율을 낮게 적용합니다.
문재인 정부때 종부세에서 거의 100%까지 올렸다가 윤석열 정부에서 다시 60%로 낮추었죠.
이 역시 보유세 부담 증가로 강력한 조세저항이 일어났습니다.
전면적인 공시가격 현실화가 어려운 이유
개인적인 의견으로 전면적 공시가격 현실화는 재추진될 가능성이 적습니다.
이유는 다음과 같습니다.
첫째, 국민적 반발 및 조세 저항
2020년대 초반 급격한 공시가격 증가와 보유세 인상을 이미 경험한 국민들은 이에 매우 민감하게 반응할 것입니다.
서울은 그나마 올랐으니 이유라도 있습니다. 하지만 그 나머지 지역, 특히 지방의 1주택자들은 집값은 오르지도 않았는데 세금만 늘어나는 것에 과연 동의할까요?
극렬히 반대할 것입니다.
심지어 현재 경제 위기 상황이죠.
전국민적인 조세 저항이 일어날 가능성이 있습니다.
둘째, 정치적 부담
위와 비슷한 이유입니다. 우리나라는 유주택자와 무주택자가 있습니다.
위의 조치는 대부분의 1주택자에게 칼을 꽂는 일입니다. 모험을 하면서 과반의 표심을 잃을 선택을 할 이유가 없습니다.
셋째, 지방과 수도권의 양극화
서울과 수도권 일부는 상승했지만, 지방은 여전히 침체이며 극심한 주택 미분양이 문제가 되고 있습니다.
이런 상황에서 전국적으로 일괄 공시지가 상향은 지방 부동산 시장을 침체시키고, 지역 소멸을 가속화 할 수 있습니다.
현재 지방에 호흡기를 갖다줘야 하는 상황인데 아예 죽이려고 작정하지 않는한 전면적 공시가격 현실화는 어렵습니다.
넷째, 지방선거
내년 6월 지방선거가 있습니다.
이는 정부의 중간 평가 같은 느낌이죠?
지방 선거를 의식하기 때문에 섣불리 전국민을 대상으로 모험하지 않을 것입니다.
현재 정부의 방향
이재명 대통령은 얼마 전 '디지털 토크 라이브 행사'에서 소상공인, 자영업자에 대한 추가 채무 탕감에 대한 언급을 했습니다.
또 '금융이 잔인하다'고 했습니다.
이미 소액 채무 탕감이 진행되고 있는데 또 추가로 채무 탕감이 진행될 것으로 다들 예상하고 있습니다.
지난 9월에는 '저신용자의 고금리가 잔인하다'고 했습니다. 이어서 "초우량 고객에게 초저금리로 빌려주면서 0.1%라도 더 부담시키고, 저신용자에겐 15.9%보다 낮은 금리를 적용할 수 있지 않느냐"는 제안도 했습니다.
즉 고신용자에게 이자 부담을 일부 전가하여 저신용자의 이자를 지원해주자는 이야기입니다.
저는 이에 대해 우리나라 금융의 신용사회가 무너지고 있다고 글을 썼습니다.
<관련 글>
자본주의 신용 시장을 부정하는 사회
https://blog.naver.com/kenes/224011663845
9월에 이어 10월에도 마찬가지로 똑같이 '금융이 잔인하다'고 했습니다.
여기에서 느낌이 오시죠?
이번 세제 개편의 방향은 문재인 정부 때와 결이 다를 것입니다.
현실적인 증세 예상
우리 정부의 기조는 위와 같습니다.
고소득자의 돈을 떼다가 저소득자에게 지원해주자는 것이죠. (실제로 소득 상위 10% 구간이 전체 소득세의 72%를 내고 있습니다)
이런 기조라면 부동산도 예상해 볼 수 있습니다.
현재 우리나라에서 집값이 많이 오른 곳이 어디일까요?
아실2022년 10월부터 2025년 10월까지 집값이 오른 곳은 전국에서 서울 뿐입니다.
즉 평균적으로 서울 말고는 아직 전고점 회복은 커녕 하락하고 있다는 것입니다.
따라서 문재인 정부때와는 완전히 상황이 다릅니다.
문정부 때는 전국적으로 상승했고, 다주택자 때려잡기가 테마였습니다. 하지만 이번 상승은 실수요자 주도의 상승입니다. 때문에 이번 정권은 오르는 곳만 오르고 있습니다.
따라서 그때와 똑같이 전면적인 보유세 인상은 하지 않을 것입니다.
공시가격 현실화율은 전국민을 대상으로 합니다. 모든 1주택자가 대상이 되죠. 따라서 정권 초기부터 이를 실행하는 것은 큰 모험이라고 생각합니다.
자연스럽게 이번에는 먼저 공시가격에 따라 차별화할 수 있는 공정시장가액비율을 손보게 될 것입니다.
즉, 공시가격에 따라 공정시장가액비율의 적용 차별화를 강화할 것입니다.
특히 고가 주택을 타겟으로 보유세를 인상할 가능성이 매우 높습니다.
또 공정시장가액비율은 재산세, 종부세의 두 보유세에 모두 적용이 됩니다. 따라서 종부세를 내게 되는 고가주택 보유자와 다주택자에게 더 적합하죠.
세법 자체를 개정해야 하는 국세와 종부세는 국회의 입법절차를 거쳐야 하고 시간이 걸리며 여야 합의도 해야 합니다.
그것보다 대통령의 시행령으로 개정할 수 있는 공정시장가액비율 조정이 가장 합리적인 선택입니다.
이는 지금 정부의 명분과도 일치하고, 정부 지지율도 높일 수 있는 방법입니다.
미로나의 생각
현 정부에서 '세금으로 집값 잡지 않겠다'고 한지 불과 몇 달이 채 되지 않았다는게 놀랍습니다.
아직까지 정부에서는 그 말의 무게를 지키고 있습니다.
하지만 이 다음 상승 때 그리고 내년 6월 지방 선거가 끝나고 나면 세금 정책이 등장할 것으로 생각합니다.
아마도 대부분의 주택 소유자들은 못 느끼도록 노력할 것입니다. 다만 고가주택 소유자, 다주택자들에게는 상당히 아픈 공격이겠죠.
보유세는 고가 주택 보유자 위주로 강화할 것으로 저는 생각하고 있습니다.
그 기준이 어느정도나 될지는 모르겠습니다.
하지만 서울 전역+경기 12곳 토지거래허가구역 지정이라는 끝판왕 수요 규제가 나왔습니다.
그 이후에 나올 것으로 생각하는 것은 대출 0원, 보유세 강화 정도의 카드입니다.
양도세 카드는 내년 5월 중과 유예의 결정을 보면 확실히 그 방향을 알 수 있을 것입니다. 다들 유예가 끝날 것으로 생각하고 있습니다.
이 역시 다주택자가 대상이거든요. 하지만 지방 시장 침체를 살리기 위해서라면 뭐라도 해야 할텐데 과연 어떻게 할런지 궁금합니다.
여하튼 오늘은 그 다음 나올 보유세 강화에 대해 제 생각을 정리해봤습니다.
다들 건강한 부자 되세요!
끝!
