NPL매입하게 되면 경매는 누워서 떡먹기
경매에서 훨씬 유리해지는 법
NPL : Non Performing Loan : 부실채권 (근저당권 등)
경매(공매)를 공부하다가 보면 필연적으로 NPL에 대에 알게 됩니다. 사실 부실채권이 발생했으니까 경매가 시작되는 것이지요. 저한테는 꽤 매력적인지라 해당 물건의 1순위자인 신정신협과 채권매입에 대에 협의 하기로 했습니다.
바다뷰 고급 주택 : 2024년 8월20일 오늘 입찰(감정가대비 49%최저가)
대지 202평을 19년 10월에 평당 494만원 총 10억에 매입을 하셨섯습니다.
2019년 이면 제주도 투자바람이 불어 고점에 해당 토지를 매입하셨고 아마도 고급 주택을 지어 20억 이상에 매각을 할 예정이였던것 같습니다. 연평이 154평으로 당시 공사비 넉넉하게 6억잡아도 토지 포함 원가 약 16억 내외니가 20억 정도면 매각을 할 수 있을거라 생각했던것 같습니다.
1순위는 19년 10월 29일 토지매입후 19년 10월에 신협에서 14억 설정(건축비 까지받은것같음)
2순위는 19년 11월 5일 이모씨로부터 3억 7천 5백 설정
3순위는 19년 11월 5일 김모씨로부터 5억2천 5백 설정
4순위는 19년 11월 5일 (주)다산대부로부터 3억 설정
5순위는 19년 11월 5일 이모씨로부터 3억 설정
총채권금액 약 29억 , 청구금액 22억(신정신협) 입니다.
말소기준 권리 채권이 14억(신정신협)이고 현재 금액 7억에 낙찰 되어도 1순위 포함 후순위 모두 채권이 사라집니다.
바닷가 앞 도로, 앞에는 맹지 
반대편에 단독주택이 있고 그뒤로 바다가 보입니다. 해당 물건의 2층에서는 바다가 넓게 보일것 같습니다.
윗 사진을 보면 22년 활발하게 200만원 수준으로 평당 토지가격이 거래가 되었고 요즘 호가는 330만원 입니다. 해당 물건기준으로 토지만 보면 다음과 같습니다.
- 평단 매입가, 494만원 (총 토지만 10억)
- 2년전 매입기록 평당 200만원 (물건 평수 적용시4억 4천만원)
- 현재 호가 평당 330만원(물건 평수 적용시 6억 6천만원)
현재 미완성 건축물 포함 감정가격 14.5억이 7억까지 떨어졌는데 아마 오늘 입찰도 유찰될것같습니다. 그럼 다음 가격은 4.9억이 최저가가 됩니다. 그리고 또 한번 유찰되면 3.5억이 됩니다. 제 예상은 오늘 유찰포함 다음번에도 유찰이 되어 약 3.5억이 최저가가 되면 그때 해당 채권(근저당권)을 2.5억 수준에서 매입할가 합니다.
해당 물건이 앞으로도 유찰될것으로 보는 이유는 다음과 같습니다. (권리 관계는 심플함)
1. 요즘 경기가 어려워 과거 사례를 보고 보수적으로 판단
(평당 200만원 수준으로 4억 정도로 토지가격판단)
2. 차라리 건물이 없거나 완공이 되었으면 더 높게 받겠지만 공정 80%수준의 건물을 받아 완공/준공을 시키려면 일반인은 무리 -> 개발업자라면 가능하지만, 굳이?
저는 아직 젊어서 숙박사업(고급풀빌라 or 고급게스타하우스)이나 외식업(식당, 카페등)을 위해 해당 물건을 인수 할 수 있고 그도 아니면 지인들과 사용할 별장으로도 쓸 수 있습니다.
2.5억에 채권을 매입할떄는 10%인 2,500만원이 있으면 되고 남은 공사 마무리와 인테리어등 총사업비 5억이 들어가고 대부분 대출을 받는다고 할때 월 이자는 200만원 수준 입니다. 임대든 위에얘기한 사업이든 월 200만원은 납부 하는게 어렵진 않습니다.
NPL 매입의 유리함
근데 그냥 경매로 받아도 되는데 채권을 매입을 하게 되면 엄청나게 유리하게 됩니다.
처음 접하면 굉장히 복잡하게 보이지만 아주 아주 단순하게 간단하게 설명을 하면 다음과 같습니다.
ex 해당 물건의 채권을 2.5억에 매입한후 입찰에 참여 했을때
1. 2.5억에 채권을 샀지만 다음회차 최저가 이상인 4억에 써내어 낙찰을 받음
- 차익 1.5억은 소득으로 잡히고 돌려받으며 실제로는 2.5억 채권산 가격에 물건 인수
- 낙찰가격이 4억이무로 나중에 8억에 팔더라도 4억에 매입한걸로 인정됨(양도소득세)
- 가장 중요한건 1순위근저당 채권인수로 인해 얼마에 내가 쓰던 2.5억이 매입 한게 됨
2. 2.5억에 채권을 샀지만 다음 회차 최저가 이상인 4억에 써내어 낙찰을 못 받음
- 1순위가 본인이기에 차액 1.5억을 받을 수 있음
즉 NPL 매입을 하게 되면 낙찰을 받을려고 마음만 먹으면 가격을 높게 쓰면 되고, 혹은 적정 이윤과 매입여부가 불투명하다면 적당한 가격을 쓰고 최고 입찰자가 있으면 그차액을 수익으로 가져 갑니다.
더 대박인건(그럴리야 없겠지만) 해당 물건의 말소기준 채권은 14억 입니다. -> 해당 채권을 2.5억에 사왔지만 누군가가 10억 혹은 그이상을 써내면 최대 14억까지는 1순위로 배당을 받게 됩니다.
2,500만원을 투자하여 4억에 타인에게 낙찰이되면 수익률이 얼마나 된걸가요 ?
혹은 준공이후 해당 주택을 6~8억에 매도하면?
혹은 숙박업, 외식업, 임대업을 하게 된다면?
* 마지막으로 경매/NPL에 대한 절차나 구조도 알아야 하지만 그거보다 중요한건 '권리분석' '가치분석'이 선행되어야합니다.
