다가구주택 vs 다세대주택 차이점은?

'2020년 서울시 주택종류별 주택 통계'에 따르면 3백만채의 주택 중 다가구주택은 약 19만채, 다세대주택은 약 80만채 정도 된다. 아파트는 약 177만채다.

다가구주택은 건축법상 단독주택으로, 다세대주택은 공동주택으로 분류한다. 다가구주택은 보통 집주인이 건물 전체를 소유하면서 전체를 다 사용하기도 하지만, 호별로 독립된 가구가 거주하기도 한다. 반면 다세대 주택은 각호별로 소유자가 구분되어 있어 호별로 독립된 생활을 하는 것이 보통이다.

다세대주택은 한마디로 아파트와 동일하다. 예를 들어 건물은 하나지만 6세대짜리 다세대주택의 소유자는 6주택자가 된다. 반면 다가구주택은 여러 가구가 살아도 1주택으로 본다. 세법상 다주택자는 불리한 점이 많기 때문에 다가구주택이 여러모로 유리하다.

사실 세법에서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이 원칙이다. 즉 공동주택에 해당한다. 다만 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 단독주택으로 취급하는 예외 규정이 있다. 실무적으로 다가구주택은 단독주택처럼 대부분 단독소유 또는 지분소유하고 있어 호별로 매매가 이루어지는 경우는 드물기 때문에 단독주택으로 판단하게 된다.

건축법상 다가구주택

건축법상 다가구주택이란 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하(필로티 주차장 제외)이고, 주택 면적이 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주하는 주택이다. 

다가구주택은 옥탑을 불법 증축하는 경우가 많기 때문에 옥탑을 층수에 산입 하는 경우 4개층이 된다. 4개층짜리 주택은 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 분류해야 한다. 앞서 말한 것처럼 다세대주택은 다주택자로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없는 등의 제약이 있다.

건물 전체를 비과세 받는 경우와 다세대 주택으로 판정되어 1개 층만 비과세 되는 경우 양도소득세 차이가 수십 배 이상 날 수 있어 반드시 세무사와 상담하고 매매계약을 하기 바란다.

다가구주택 과세

나는 세무상담을 할 때 납세자가 다가구주택을 보유한 경우 반드시 로드뷰와 건축물대장을 확인하고 있다. 로드뷰와 위성사진으로 옥탑의 유무를 볼 수 있고, 저층이 근린생활시설인 겸용주택의 경우 외관으로도 실제 사용 용도를 유추할 수 있기 때문이다. 

국세청에서도 이사실을 알고 있다. 2017년에 다가구주택 양도소득세를 대규모로 추징한 사례가 있다. 그 당시 다가구주택의 층수를 확인하지 않고 1세대 1주택 비과세를 받았다가, 가산세까지 더해서 추징당한 사례가 상당하다. 현재도 층수 때문에 불복청구를 하는 사례가 계속되고 있다.

이 사건 옥탑을 창고시설로 볼 객관적 증거가 없고, 이 사건 건물은 그 실질에 있어 소득세법상 공동주택에 해당하는 경우로 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다.
대법원-2020-두-58175, 2021.04.15

납세자에게 다가구주택 층수에 대해 설명하면 납세자는 건축물대장상 아무 문제가 없다고 말한다. 옥탑을 불법 증축하면 건축법에 저촉되므로 건축물대장에 반영할 수 없는 것이 당연하기 때문이다. 관할 지차체에서 주기적으로 인공위성 사진으로 불법 증축 여부를 확인하고 있으므로, 국세청과 별개의 원상회복 이행강제금 부과 등의 제재를 받을 수도 있다.