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by 김범우 Apr 16. 2023

부동산 입문기/내 집 마련과 부동산투자

언젠가 블로그에 올렸던 전원주택 매매 글을 보면서 17년 부동산 사랑을 떠올려본다.

20년 전만 해도 나는, 한 달의 시간이 지나면 어김없이 돈이 들어오는 공무원 월급생활자였다. 안정적으로 매달 일정한 금액을 받을 수 있다는 것과 근무 시간 외의 시간 운영이 자유롭다는 장점이 있었다. 그러나 지출이 초과 됐어도 월급 타면 곧 채워질 거라는 생각에 계획 없이 살았다.

집은 무조건 있어야 한다는 시어머님의 지론으로 결혼하면서 바로 많은 대출을 받아 다가구를 매입했다. 돈을 모으려는 계획은 불필요했다. 맞벌이로 들어오는 수입은 전부 대출을 갚는데 썼다. 그것이 내겐 재테크였다. 남들처럼 아파트를 사서 불려 나가려는 생각도 안 했고 재미도 몰랐다. 지나고 보니 아이러니하게도 나는 부동산 투자에 눈을 감고 있었던 것이다. 단독, 다가구는 시간이 지나면 지날수록 가치가 떨어진다. 감가 상각되어 수익이 작은 부동산 형태가 바로 단독,다가구이다.

남편의 사업 부진으로 다가구를 팔고 세입자들의 보증금을 정산하다 보니 아파트 한 채 살 돈도 안되었다. 대출을 끼고 겨우 아파트를 구입했다. 그 아파트에서 5년 거주를 하고 다시 매도하는 상황이 됐다. 이전의 다가구 주택을 팔 때와 다르게 많은 이득을 남겼다. 몇 년 치 연봉에 해당하는 차액을 받아 쥐면서 만감이 교차했다. 9시부터 6시까지 바친 열정이 안쓰러웠고, 부동산 공부를 해야겠다는 생각이 들었다.

살고 있던 아파트 매매를 기점으로 재테크에 눈을 뜨게 된 셈이다. 공인중개사 자격증을 취득하고 부동산 사무실을 개업하여 지금에 이르고 있다.

그동안 꾸준히 정보를 수집하고 공부했다. 부모 세대보다도 더 못 살게 될 거라는 우리 아이들과 젊은 친구들에게 부동산과 관련된 정보를 나누고 싶다. 지혜롭게 부동산 투자를 해 풍요로운 삶을 누릴 수 있도록 17년의 부동산 중개업을 하며 갖게 된 노하우를 풀어놓으려 한다.

[부동산의 의미]

부동산이란, 재산을 의미하는 'Real Estate'의 줄임말로, 부동산은 건물이나 토지 등의 물건을 말한다. 거주하는 집은 부동산의 중요성을 결정하는 가장 큰 요소이다. 우리가 거주하는 집은 삶의 질과 안정에 매우 큰 영향을 미치고 가족 구성원들의 건강과 안전에도 영향을 미친다. 또한 경제적 안정과 미래를 결정하는 중요한 자산이기도 한데 우리는 부동산에 대한 관심이 지나치게 깊은 경향이 있다.

누구나 내 집 마련이라는 꿈을 가지고 있다. 하지만 현실적으로 거주의 대명사인 아파트값은 너무 비싸기 때문에 많은 사람들이 좌절하곤 한다. 자연스럽게 부동산에 대한 관심이 높아지고 투자라는 명목하에 투기성 거래가 늘어나게 된 것이다. 그러다 보니 무리수가 있다.

우선 대부분의 국민들이 대출을 받아 주택을 구입하기 때문에 가계부채가 증가하였고, 이로 인해 국가 경제 전체에 악영향을 미치고 있다. 일부 지역에서만 발생하던 부동산 거품이 전국적으로 퍼져 사회 양극화가 심화되고 있으며, 과도한 세금 부담으로 인해 서민들의 삶이 팍팍해지고 있다. 최근 몇 년간 정부에서는 집값 안정화를 위해 다양한 정책을 내놓았지만 오히려 역효과만을 낳고 있다. 부동산에 대한 인식이 부정적이고 단순히 투자대상으로만 생각하는 오류를 범하기도 한다.

[부동산을 처음 구매할 때 어떤 점을 고려해야 할까?]

지금도 기억이 난다. 만삭이 된 신혼부부가 찾아와 뜬금없이 집을 사게 된 케이스이다.

원래는 전세로 들어오려고 전세 대출을 받으려고 했다. 그런데, 급매물을 브리핑 받고 매매 대출을 받아 그냥 집을 사버렸다. 이들 부부는 운 좋게 집값이 천정부지로 올라 잘 된 경우이다. 하지만 모든 사람들에게 이런 행운이 오지는 않는다.

부동산을 구매할 때는 우선 예산을 정해야 한다. 욕심을 내려놓고 자신이 준비할 수 있는 자금의 상한선을 정한다. 예산 자금이 그려졌다면 내가 사야 할 부동산의 위치나 주변 환경, 교통, 인프라 등을 고려해야 한다. 부동산의 가치와 미래 가치를 이것들이 결정하기 때문이다.

종잣돈이 없을 때는 레버리지 효과를 이용한다. 지렛대 원리를 이용해 적은 돈으로 큰 수익을 내는 투자 방법인 레버리지는 장기적으로 봤을 때 이득이다.

[부동산 공부]

부동산 시장은 아무런 정보 없이 무작정 뛰어들었다간 큰 손해를 보기 십상이다. 초보들은 반드시 공부해야 하며 전문가와의 상담도 필요하다. 기본적인 용어 공부나 지역분석 법 등은 어느 정도 숙지한 후 접근해야 한다. 특히 부동산 초보 입문 자라면 나만의 기준을 정하는 것이 중요하다. 부동산 투자나 내 집 마련을 위해서는 많은 노력과 준비가 필요하다. 투자라는 건 결국 수익을 내기 위한 행위이고 그러기 위해선 리스크를 최소화해야 한다.

저녁도 늦고 해서 퇴근하려는 데 40대 중반의 남성이 가게문을 열고 들어섰다.

퇴근하시려는 중이신가 보네요? 문을 닫고 나가려는 그 사람에게 괜찮다고 자리를 권했다.

자금은 짧은 데 집은 꼭 사고 싶어 했다. 대출이 상대적으로 많이 가능한 경매를 권해 바라던 집을 살 수 있었다. 손쉽게 집을 마련한 것 같지만 수년에 걸쳐 부동산 공부를 해온 덕에 경매의 어려움을 잘 이해한 사람이었다. 만나는 정보도 준비되어야 나의 것으로 선택할수 있는 것이다.

그러한 일은 하루아침에 되는 것이 아니고 지속적인 노력과 공부가 필요하다.

경제신문 읽기를 매일매일 꾸준히 하고, 관심 있는 지역 위주로 분석하며 공부하는 방법 등 두 가지 방법을 병행하는 것을 추천한다. 하루하루 신문 읽기를 하면서 최근 이슈가 되는 내용 파악 및 흐름 파악을 하고, 관심 지역 위주의 분석을 하며 해당 지역의 시세 흐름이라든지 개발호재 등을 체크하면서 공부하면 보다 빠르게 성장할 수 있지 않을까 싶다.

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