광교 신도시 상권 비교 분석

어뮤즈스퀘어 vs 엘리웨이

안녕하세요. 상비입니다. 오늘은 광교신도시에 위치한 상가를 비교 분석하는 시간을 가지려고 합니다.

두 곳의 상가를 비교하면, 우리가 어떤 상가에 투자해야 하고 어떤 상가를 피해야 하는지 유추해볼 수 있을 겁니다.

광교 어뮤즈스퀘어

vs

광교 엘리웨이

광교호수 인근에 위치하여 있는 두 상가.

좋은 상가의 표본 엘리웨이

18년 9월 준공되어 이제 2년 정도 운영이 된 앨리웨이

'앨리웨이 광교'는 수원 광교 신도시 '광교 아이파크' 단지 내 상가이다. 앨리웨이 광교는 일반적으로 볼 수 있는 대기업 프랜차이즈 브랜드가 아닌 SNS 상에서 인기 있는 개인형(?) 맛집들로 채워져있다. 그리고 브랜드 입점 문의를 해도 현재는 카페, 돈가스, 미용실 등 몇몇 업종을 입점을 허용하지 않는다고 한다. 이미 운영 중인 업체와의 과다 경쟁 및 중복 입점을 피하고 있는 것이다. 어떻게 이러한 운영이 가능한 것일까? 

바로 앨리웨이는 시행사가 개별 분양을 하지 않고 직접 운영을 하는 곳이기 때문이다. 우리가 흔히들 알고 있는 신세계 스타필드, 엔터식스와 같은 운영의 형태라고 볼 수 있다. 

분양을 통해 큰 수익을 발생시키는 것이 아니라 MD 관리를 통해 업종을 구분하여 관리하는 것이다. 계획적으로 관리를 하게 되니 자연스럽게 전체 상권이 살아나고, 대형 프랜차이즈 브랜드의 입점을 허용하지 않게 되니 쇼핑몰 안에서 일부 매장만 활성화가 되는 일명 쏠림 현상이 발생되지 않는 상태이다.

근래의 신축 아파트의 경우 상가는 추가적인 수익을 발생시키는 요소로만 존재하는 경우가 많아. 비효율적인 구조와 동선, 과도한 분양가를 가지고 있는 것이 사실인데 앨리웨이 광교의 경우에는 아파트와 상가가 동반성장할 수 있는 그런 구조를 가지고 있는 상태이다.

물론 임차료가 인근 대비해서 저렴한 것은 아니다. 1층 기준 평당 25~30만 수준으로 형성되어 있는 것으로 알고 있다. 하지만 전체 상권이 살아나면 개별 상가의 매출도 개선될 수밖에 없기 때문에 장기적으로 안정성을 가지고 있다고 생각된다. 

나쁜(?)상가의 표본 어뮤즈스퀘어

19년 5월 준공된 어뮤즈스퀘어 활성화까지의 길이 너무나 멀다.

'중흥 어뮤즈스퀘어'는 수원 광교 신도시 '광교 중흥 S클래스' 단지 상가이다. 19년 5월 준공되었나 부동산이 일부 입점되어 있고 시간이 흐르면서 CU 편의점 개인 카페 몇 곳이 운영 중이나 활성화까지의 시간은 너무나 멀어 보인다. 10월경 대형 스파시설이 지하 1층에 들어오는 것에 맞춰 입점 예정인 점포가 있다고는 하나... 글쎄 과연  스파시설물이 전체를 살릴 수 있을까? 정말 의문이 든다.

예상하셨다시피 엘리웨이와 어뮤즈스퀘어의 큰 차이는 "개별 분양의 여부"이다. 500개가 넘는 상가를 개별 분양하다 보니 임차인들의 업종 관리가 안 될뿐더러 계획 있는 입점이 불가능하다. 상상 속에 이상적인 점포들의 위치는 있으나 실제 이것이 가능한지 아닌지의 여부는 알 수 없는 것이다.

분양가도 너무나 높게 책정되어 있어. 대략 13평에 400만 원 가까운 금액을 요구하는 곳도 있다. 장사를 몰라도 한참 모르는 금액인 것이. 13평에 400만 원의 임차료를 감당할 수 있는 업종은 부동산 중개업소 말고 또 있을까? 통신사를 하기에도 너무나 좁다.

사실 어뮤즈스퀘어의 문제는 이것만은 아니다. 바로 내부 구조의 문제. 상가 수가 무려 500개가 넘는다. 처음 방문하는 사람은 아직 입점된 가게들이 없어서 이기도 하지만 길을 잃는다. 게다가 한 개 층으로 구성된 몰이 아니다. 지하 1층, 1층 2층 층으로도 구분되어 있는 상가이다. 계획을 한 사람이 누구인지...

https://www.youtube.com/watch?v=tr4OmbR-aVM&t=387s