상위 5% 상권분석전문가의 내 가게를 찾는 프로세스
with 창플
내 가게를 찾고자 할 때 가장 먼저 하는 행동
무엇을(what) 가지고 창업을 할 것인지가 결정되면 장소(where)에 대한 고민이 시작된다. 어디에서 창업하는게 좋은 선택인지 이런 저런 생각을 하게 되는데 이때 대부분의 사람들이 가장 먼저 하는 행동은 부동산에 달려가는 것이다. 부동산에 가면 지금 계약이 가능한 물건에 대한 정보를 안내받을 수 있다.
누군가는 평생의 짝을 만난 것 같은 짜릿한 기분을 느끼며 다른 경쟁자에게 자리를 뺏기기 전에 먼저 계약을 하려 할 것이고, 또 다른 누군가는 대체 어디에서 내 가게를 열어야 할지 도통 알 수 없는 기분에 빠지기도 할 것이다. 결론부터 말씀드리면 이렇게 행동하면 좋은 가게를 찾기가 정말 힘들어진다. 내 가게를 찾는 다는 것은 공인중개사의 대화에서 풀 수 있는 것이 아니다.
부동산에서 내 가게에 대한 솔루션을 찾을 수 없는 2가지 이유
첫 번째 이유, 2가지 욕망의 충돌 (공인중개사의 욕망 vs 우리의 욕망)
부동산에서는 지역에 대한 많은 이야기를 들을 수 있고 이것은 상권을 분석하는데 많은 인사이트를 제공한다. 인근 가게들의 속사정도 알 수 있고 급매물로 나온 상가를 잡을 수 있는 기회를 얻을 수도 있다. 하지만 우리가 잊지 말아야할 사실이 하나 있다. 공인중개사의 목적은 우리가 좋은 가게를 찾는 것에 있는 것은 아니라는 것이다. 궁극적인 목표는 계약을 임대인과 임차인간의 계약 체결하는 것이다. 이 두가지 궁극의 목표는 운이 좋다면 일치하는 경우도 있지만 사실 반대인 경우가 더 많다. 부동산 물건은 하나이지만 예비임차인과 그리고 지역에서 서로 경쟁을 하는 부동산의 수는 여럿이다. 공인중개사에게는 우리에게 충분한 컨설팅을 해줄수 있는 시간적 여유도 그리고 이유도 없다.
공인중개사의 궁극적인 목표 : 계약체결 vs 우리의 궁극적인 목표 : 좋은 가게 찾기
© jontyson, 출처 Unsplash
두 번째 이유, 부동산 물건에 집중할 수록 좋은 가게를 찾기는 점점 더 어려워진다.
창업을 희망하는 지역의 부동산에 방문하여 물건 정보를 듣다보면 처음에는 곧 좋은 자리를 찾을 수 있을 것만 같다. 그런데 참 신기한 것은 정보가 많아질 수 록 뭐가 좋은 자리인지 혼동이 오게 된다. A와 B중 더 좋은 하나를 고르는 것은 어렵지 않다. 그런데 A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K 중에서 하나를 고른다고 하면 이것 전혀 다른 이야기가 된다. 많은 정보를 서치하는 것이 좋은 결과를 만든다는 보장은 없다. 제대로 된 기준을 가지고 있지 못하면 오히려 선택에 방해가 되어버린다. 그리고 물건정보를 듣다보면 전체적인 상권의 흐름을 보는 것이 아니라 입지적인 요소에 집중을 하게 된다. 쉽게 말하면 시야가 좁아진다. 면적이 몇 평인지, 권리금이 있는지 없는지, 이면골목이 언덕길인지 평지인지, 관리비가 비싼지 적당한지 작은 요소에만 집중을 하게 된다. 더 중요한 것은 배후세대가 얼마나 되는지, 인근 경쟁점들의 영업을 어떻게 이뤄지는지, 사람들의 동선이 연결될 수 있는 자리인지 아닌지를 등의 정보임에도 현장에서 지역이 아닌 물건만을 찾느냐 시간과 에너지를 뺏긴다.
상위 5% 상권분석전문가의 내 가게를 찾는 프로세스
1단계, 상권분석은 부동산이 아니라 브랜드에서부터 시작하는 것
어떤 브랜드를 가지고 창업을 하느냐에 따라 상권을 바라보는 기준이 달라진다. 나의 주고객은 누구인지? 주거상권, 오피스상권, 유흥상권, 역세상권, 쇼핑상권 중에서 어디어서 가게를 운영하는 게 좋을지, 지금 나의 상황에 맞는 지역은 어디인지? 내가 부동산에 사용할 수 있는 투자금은 어느 수준인지? 하루 매출은 얼마나 발생시키는게 가능하며 이것을 기준으로 목표 임차료는 어느 수준으로 잡아야 하는지 등 어느 상권이 좋은지를 고민하는 것이 아니라 내가 운영하고자 하는 브랜드의 정체성이 무엇인지를 먼저 생각해봐야 한다. 좋은 상권이라는 것은 전체에 적용할 수 있는 것이 아니라 개별적으로 달라진다. 프랜차이즈 브랜드라고하면 답을 찾는 것이 수월하다. 그 브랜드의 정체성과 특징을 다른 가맹점을 예시로 판단하는 것이 가능하기 때문이다. 그런데 개인매장이라면 그 브랜드의 정체성은 스스로가 찾아야하는 이야기이다.
2단계, 목표 상권과 핵심 입지의 선정 (최소 5곳)
투자금에 따라 진입할 수 있는 지역이 달라진다. 투자금으로서의 내 점수가 10점 만점에 5점, 6점 수준인데 9점, 10점까지 우량상권을 기웃거리는 것만큼 비효율적인 일이 없다. 가용가능한 투자금에 따라 관심을 가져야 할 지역 자체가 달라지기에 스스로의 투자금 수준을 명확하게 이해하는 게 중요하다. 우리는 가장 좋은 상권을 찾는 게임을 하는 것이 아니라 내 가게와 궁합이 잘 맞는 매장을 찾는 게임을 하는 것임을 잊지 말자.
브랜드의 정체성을 고민하고 투자금 수준을 판단하여 최소 5곳이상의 후보지역을 잡는 이유는 비교평가를 하기 위함이다. 문제는 목표상권을 설정하기 위해서는 지역상권에 대한 넓은 이해가 있어야 하는데 초보창업자 입장에서는 그것이 쉬운 과정이 아니라는 것이다. 실제로 물건 정보는 타이밍 싸움이다. 내가 봐서 좋은 조건의 상가는 다른 사람이 봐도 마찬가지 이다. 매장 운영 경험이 없는 초보창업자의 경우에는 목표 상권, 핵심 입지를 선정하는 과정을 빠르게 결정할 수 있도록 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.
3단계, 현장에서 답을 찾기
상권의 아침과 저녁을 두 눈으로 확인하기
주중과 주말이 어떻게 다른지 두 발로 확인하기
인근에서 유사한 업종을 운영하는 가게들의 상황은 어떤지 인터뷰하기
상권을 형성하는 요소에 대해 정확히 알기(배후세대, 주요시설물, 고객 생활동선)
목표상권내 핵심입지를 선정하고 위의 4가지를 계속 반복하여 확인하는 것이 좋은 가게를 찾는 가장 좋은 방법이다. 물건을 보지 말고 상권을 봐야 함을 지속 강조하고 싶다. 투자금에 여유가 있는 창업자는 물건정보에만 집중해도 가능하다. 좋은 상권의 좋은 입지를 찾고 그중에 가장 괜찮은 조건을 찾으면 되는 것이다. 하지만 이 글을 읽는 분들중에 투자금에 여유가 있는 분이 얼마나 있을까? 투자금이 없을 수록 물건정보가 아닌 상권에 대한 이해도를 넓히는 것에 집중하는 것이 필수이다. 임차조건에만 관심이 가고 어떤 상권인지가 아니라 부동산 물건만 눈에 들어온다면 자기 빰을 때리며 정신차리도록 하자.
4단계, 마지막 조율
아무 생각없이 계약을 체결하면 자기도 모르는 사이에 돈이 줄줄 새어나가는 경우가 많다. 상가계약은 주거용부동산과는 또 다른 이야기이다. 계약과 잔금을 어떻게 치르고 랜트프리는 어떻게 유리하게 이끌어 나갈 수 있는지 고려하여 임대인과의 마지막 조율을 진행하는 것으로 내 가게를 찾는 프로세스가 마무리 된다. 사실 이 과정을 통해서도 많은 비용이 절약될 수 있다.
최근 컨설팅 사례 - 두루치기집 프로젝트 (with 창플)
1단계. 나의 정체성 바로 알기
2단계. 목표상권과 핵심입지 선정
3단계. 두 눈과 두 발로 현장에서 답을 찾기
4단계, 마지막 조율
22년 1월 이 4단계 기준으로 두루치기집 프로젝트 점포개발 컨설팅이 진행되었습니다. 1월 6일 첫미팅을 진행하여 아이템 정체성에 대한 이야기를 나누었고 6곳의 목표상권을 선정하였습니다. 그 이후 현장에서 상권과 물건정보를 검토하며 최종매물을 좁혀나가는 작업을 하였고 1월 18일 최종 물건 선정하여 최종 조건 죠율을 진행 21일 최종 임대차계약이 무사히 마무리 되었습니다. 지금은 창플과 함께 브랜딩 작업이 진행되고 있는중이고 지금의 공간이 어떻게 변화될지 살펴보는 것도 재미있을 것 같습니다.
러프하게 점포개발의 프로세스에 대한 내용을 말씀드렸는데 실제로 적용을 해보면 많은 인사이트를 얻을 수 있을 것이라 확신합니다. 가게를 찾고자 하실 때 무작정 부동산에 달려가지 마시고, 하고자 하는 아이템에 대해서 많은 고민의 시간을 가지셨으면 좋겠습니다. 물건정보에 집중을 하는 순간 더 중요한 상권에 대한 내용이 몸으로 와닿지 않게 됩니다. 시간이 걸리더라도 내 가게에 맞는 목표상권을 선정하는 과정을 꼭 단계적으로 진행해보셨으면 좋겠습니다. 이 글을 보시는 모든 분이 스스로 답을 찾을 수 있도록 상권에 대한 많은 이야기를 앞으로도 전달드리도록 하겠습니다~
