새 정부 강력한 주택수요 억제, 외국인에 틈새 있다
부동산 경매
이재명 정부가 들어선 뒤 6.27 가계부채 대책과 8.26 외국인 토지거래허가제가 서울 및 수도권 소재 주택에 대하여 지정되면서 이들 지역의 주택거래 시장은 물론 법원경매 시장도 큰 변화를 겪고 있다. 특히 이러한 정책들은 실거주 수요자가 아닌 투자자의 접근 방식과 시장 환경에 결정적인 영향을 미쳤다. 투자 목적 수요자의 참여를 억제되면서 시장이 실수요자 중심으로 재편되는 중이다.
서울, 수도권 경매시장에서 투자 목적 응찰자 사라져
먼저, 6.27 가계부채 대책은 경매 시장에 직접적인 영향을 주었다. “주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고, 대출받은 주택은 6개월 내 실거주해야 하는 의무”가 생기면서 대출을 이용한 투자 목적 취득이 크게 줄었다. 그러니 시세차익 목적의 투자가 상당한 비중을 차지하는 경매 시장의 입찰 참여가 줄어들었다. 그 결과 고가 아파트 경매는 응찰자가 훅 줄어들고 낙찰률¹과 낙찰가율²도 하락했다. 서울 아파트의 평균 낙찰가율은 대책 발표 직전 6월에 98%대였으나, 한 달 후인 7월에는 95%대로 떨어져 5개월 만에 최저치를 기록했다. 수도권 전역에 주택담보대출 규제가 적용되는 경기와 인천의 낙찰가율도 함께 하락했다.³ 낙찰률 역시 6월 46.5%에서 7월 43.4%로 3.1%p 하락했으며, 경매 물건당 평균 응찰자 수도 6월 9.2명에서 7월 7.72명으로 감소했다.⁴ 이는 대출 규제로 자금 조달에 어려움을 겪는 투자자들이 입찰을 포기하거나 관망세로 돌아선 결과로 풀이된다.
이러한 대출 규제 속에서 투자 목적의 수요가 줄어들자 현금 부자나 실거주 목적 수요자는 경매시장에서 상대적으로 유리해졌다. 경매 시장은 실거주 목적의 중저가 아파트 물건 중심으로 변화했으며, 이러한 매물에 매수자들이 몰리는 경향을 보였다.
내국인 투자수요 줄였더니, 외국인이 활개
이러한 상황 속에서 6.27 대책의 대출 규제는 주로 대출을 활용한 내국인 투자자들에게 영향을 미쳤다. 이 조치는, 앞서 시행되고 있던 서울 강남3구, 용산구와 기타 유망 지역에서 토지거래허가제도가 실시되어 실거주 수요자로 한정되어 거래되던 아파트 시장에 다시 한번 찬물을 부은 것이다. 그런데 이 조치들의 규제대상이 거의 내국인이라는 것이 맹점이었다. 현금 매수가 가능한 외국인 투자자들의 투자 목적 주택 취득은 여전히 가능했다. 6.27 대책 이후까지 이어졌는지 알 수 없지만, 금년 1～7월에 서울의 외국인 부동산 소유권 취득등기 신청이 중국인이 549건(구로, 금천, 영등포구 위주), 미국ㆍ캐나다인이 534건(강남, 서초, 용산구 위주)이다. 특히 후자는 서울 집값 상승을 주도한 인기 지역에 외국인의 매수가 상당했음을 방증한다.⁵ (입증하기 어렵지만 필자는 이 곳에 '검은머리 외국인'이 적극 가담하지 않았나 추측한다)
더구나 최근 전세 사기가 감소세를 보이는데도, 외국인 임대인에 의한 전세보증 사고가 수도권을 넘어 지방까지 번져 부동산 정책에 구멍이 뚫렸다는 지적이 제기되기도 한다.⁶
이에 정부가 주택에 대한 외국인 투자 수요를 보다 강력하게 억제하기 위해 8.26 외국인 토지거래허가제를 시행하게 된 것이다.
외국인 토지거래허가구역 지정, 그런데 틈새
외국인 투자자들을 대상으로 한 8.26 외국인 토지거래허가제는 서울 전역과 수도권 대부분 지역에서 외국인이 주거용 건물을 살 때 지방자치단체 허가를 받도록 의무화한 것이다. 구체적으로 “허가를 받은 후 4개월 내 입주하고 2년간 실거주해야 하는 의무”가 생긴다. 이는 외국인 투자 수요를 억제하려는 강력한 규제이자, 내국인들과의 형평성을 맞추려는 조치이다.
그런데 주목할 만한 예외 조항이 존재한다. 경매나 증여, 상속으로 주택을 취득하는 경우에는 허가가 필요 없다. 따라서 4개월 내 입주, 2년 실거주 의무도 적용되지 않는다. 이처럼 외국인이 경매를 이용해 투자 목적으로 주택을 취득할 수 있는 통로가 아직 남아 있다. 이 같이 외국인들의 경매 참여는 국내 금융기관 차입 없이 현금 매수하는 방식으로 이루어질 수 있다.
결론적으로, 6.27 대출 규제와 8.26 외국인 토지거래허가제는 경매 시장의 투자자 접근 방식과 환경에 큰 영향을 미치고 있다. 국내 시장은 대출 규제 강화로 투자 수요가 줄어들고 현금 보유 실수요자 중심으로 재편되었으며, 고가 아파트 경매는 심각하게 위축되었다. 이에 비해 외국인 투자자들은 경매를 거쳐 주택을 취득할 경우 실거주 의무 없이 투자할 수 있는 가능성이 여전히 존재한다. 또한 아파트의 대체재로 여겨지는 오피스텔에 대해서는 아직까지 이 규제들을 적용하지 않고 있다.
하지만 향후 정부가 이 부분에 대해 추가적으로 규제할지도 모르니, 상황을 예의주시하여야 한다.
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(1) 낙찰률(%) = (낙찰 건수 / 총 진행 건수) × 100
(2) 낙찰가율(%) = (낙찰가 / 감정가 또는 시작가) × 100
(3) 머니투데이, ‘6·27대책 역풍? 서울 아파트 낙찰가율 5개월 만에 최저’, 2025.07.29.
(4) 연합뉴스, ‘6.27 대책 이후 법원경매 시장 급랭…낙찰률 하락’, 2025.07.28.
(5) 조선비즈, ‘서울 아파트 사재기한 외국인 살펴보니...’, 2025.08.22.
(6) 서울와이어, ‘구멍 뚫린 부동산정책… 외국인 전세사기 활개’, 2025.08.20.
