지나고 나니 웃을 수 있습니다.
월급 대신 월세 받습니다.
(출처 : 유튜브 라이풀웍스)지나고 나니 웃을 수 있습니다.
월급 대신 월세 받습니다.
안녕하세요 라이풀입니다!
부동산 투자를 시작하면 결국 경매, 공매까지 보게 됩니다.
그 이유는 좀 더 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 있기 때문입니다.
그런데 가장 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 ‘신탁공매’입니다.
신탁공매는 경매,공매처럼 말소기준이 나와 있는 것도 아니고 일반매매 형식이라 권리분석에 좀 더 주의가 필요합니다.
등기부등본을 떼 보면 소유자가 신탁회사로 되어 있고, 중개사는 “괜찮다”라고 말합니다. 하지만 정말 괜찮은 걸까요?
저는 실제로 신탁공매를 통해 상가 11개 호실을 낙찰받아 월세 1,600만 원 이상의 현금흐름을 세팅했습니다. 이 과정에서 깨달은 건, 신탁공매가 겉보기에 복잡해 보여도 구조만 이해하면 훨씬 안전하고 확실한 투자 기회가 된다는 점이었습니다.
오히려 많은 투자자들이 “어렵다”는 이유로 피하는 자리가 저에게는 기회의 무대가 되었죠.
오늘은 그 경험을 바탕으로, 초보자도 이해할 수 있는 신탁공매 권리분석의 핵심을 풀어드리겠습니다.
신탁공매의 기본 구조
신탁공매는 위탁자(건물주나 개발사), 수탁자(신탁사), 그리고 우선수익자(은행) 이렇게 3자가 맺는 계약에서 출발합니다.
3자 계약에 대해 정리되어 있는 서류가 '신탁원부'이며, 법원에서 발급이 가능합니다.
저는 시간을 아끼기 위해 온라인대행 사이트를 이용하고 있습니다.
수수료로 1만원 정도 더 지불하는 셈입니다.
건축이나 개발 과정에서 큰 자금이 필요하기 때문에 위탁자는 소유권을 신탁사에 넘기고, 신탁사가 대신 담보 역할을 해주며, 은행이 돈을 빌려주는 구조입니다.
그래서 등기부등본을 떼보면 갑구에는 신탁사가 소유자로 기록되어 있고, 을구는 대부분 깨끗합니다.
신탁공매를 투자하려면, 권리분석 시 등기부등본 상 갑구의 소유자 외 모든 갑구, 을구는 깨끗해야 합니다.
만약 압류 등 다른 제한사항이 있다면 반드시 신탁사나 우선수익자에게 문의를 해야 합니다.
잔금을 내면 제한사항을 해결하는 경우도 있고, 낙찰자가 직접 해결을 해야하는 경우도 있습니다.
신탁공매 진행 시 등기부등본에 소유권 외에는 압류 등이 없는 경우가 대부분이지만, 가끔 경매로 진행될 수도 있기 때문에 은행에서 최우선으로 근저당을 설정해 놓는 경우도 있습니다.
신탁사마다, 해당 물건마다, 케이스별로 모두 다르기 때문에 매번 확인을 해야합니다.
신탁공매 권리분석
부동산 투자에게 가장 중요한 것이 보증금의 인수 여부입니다. 여기에서 나오는 개념이 '대항력있는 임차인'인데 내가 보증금은 인수하느냐, 마느냐의 중요한 기준이 될 수 있습니다.
경매, 공매는 말소기준이라는 걸로 보증금 인수 등 권리분석을 하게 된다면, 신탁공매는 말소기준이라는 것이 따로 없습니다. 여기서 많은 투자자들이 어려움을 겪습니다.
신탁공매에서 말소기준처럼 기준이 되는 요소는 바로 '소유권 이전일'입니다.
신탁계약에서는 특약사항이 중요한데요,
위탁자인 건설사에서 수탁자인 신탁사에게 소유권을 넘기는 신탁계약입니다. 신탁계약 특약사항에는 대부분 임차인에 대한 내용이 있습니다.
내용은 위탁자(본 소유자, 건설사)는 임대계약시 신탁사, 우선수익자의 동의를 받아야 한다. 동의를 받지 않은 계약은 인정되지 않는다. 해당 보증금도 책임지지 않는다는 내용입니다.
소유권 이전일 기준으로 임차인이 언제 있었는지가 투자자가 봐야할 중요한 기준점이 됩니다.
이때 소유권 이전 전에 이미 임차인이 있었다면, 신탁사와 은행은 이를 알고 동의를 받았을 가능성이 큽니다. 이 경우를 ‘정당한 임차인’이라고 합니다. 동의받은 임차인이겠죠.
하지만 정당한 임차인이라는 개념이 곧 “보증금을 낙찰자가 반드시 인수한다 안한다”의 뜻은 아닙니다. 실제로는 두 가지 경우가 있습니다.
1. 신탁사가 보증금을 보관하고 있어, 잔금에서 차감하고 낙찰자에게 인도하는 경우
2. 낙찰자가 직접 임차인과 정리해야 하는 경우 (동의받은 임차인이지만 낙찰자가 알아서 해결)
따라서 임차인의 보증금은 반드시 신탁사와 우선수익자(은행) 양쪽 모두에게 확인해야 합니다.
말이 가끔 다를 수 있기 때문에 ‘크로스 체크’는 필수입니다.
* 신탁공매 권리분석 시 중요한 포인트는 ‘소유권 이전일’입니다.
경매, 공매에서는 권리분석이 말소기준 권리가 핵심이라면, 신탁공매에서는 소유권이 신탁사로 이전된 날,
즉 '소유권 이전일'이 권리분석의 기준이 됩니다.
임차인과 투자포인트
문제는 소유권 이전 후에 들어온 임차인입니다.
신탁사 동의 없이 위탁자와만 계약했다면 무단 임차인으로 간주됩니다. 무단점유자라고도 부릅니다.
이런 경우 보증금에 대해 신탁사나 은행은 책임을 지지 않습니다. 투자자 입장에서는 명도 대상이 되는 거죠.
상가 분양 초반에는 분양사무실에 위탁자가 상주하고 있는 경우도 많고, 중개사도 개입하기 때문에 위탁자와 계약이 실제로 많이 이루어집니다. 하지만 신탁공매가 진행이 되면 이것은 중개사고로 이어집니다.
위탁자가 신탁사의 동의를 받지 않고 임대계약을 체결하는 이유는 동의를 받게 되면 임차인의 보증금을 신탁사 또는 우선수익자에게 보관을 해야 되기 때문입니다. 그래서 동의를 받지 않는 경우가 더 많은 것입니다.
상가는 주택과 달라서 인테리어, 시설투자가 수천만 원, 많게는 억 단위로 들어갑니다. 그래서 무단 임차인이더라도 쉽게 나가지 못하고, 결국 낙찰자와 재계약으로 이어지는 경우가 많습니다.
이 과정에서 투자자는 유리한 협상 위치를 점할 수 있습니다. 이것은 신탁공매 뿐 아니라 경매, 공매시에도 동일하게 적용됩니다.
예를 들어,
한 상가에서 임차인이 1억 원 이상 인테리어를 해놓은 경우가 있었습니다. 그는 무단 임차인이라 보증금은 보호받을 수 없었지만, 장사를 접을 수 없으니 결국 월세를 새 조건으로 맞춰 재계약을 하게 됐습니다. 투자자 입장에서는 좀 더 높은 임대수익을 얻는 기회가 된 겁니다.
임차인이 대항력이 있다고 해서 무조건 안전한 건 아닙니다. 임차인이 습관적으로 월세를 내지 않거나, 3기 이상 연체하면 계약 해지가 가능하고 권리금 회수 기회도 잃게 됩니다.
결국 대항력 있는 임차인조차도 자신의 의무를 이행하지 않으면 명도 대상이 되는 겁니다. 이 또한 투자자에겐 전략적인 기회가 됩니다.
---
오늘 정리한 핵심은 세 가지입니다.
1. 신탁공매 권리분석의 기준은 ‘소유권 이전일’이다.
2. 임차인은 신탁사 동의 여부로 정당 임차인과 무단 임차인으로 나뉜다.
3. 무단 임차인과 월세 연체 임차인은 투자자에게 협상 기회가 된다.
신탁공매는 겉보기에 복잡하지만 구조를 이해하면 오히려 안전하고 확실한 투자 포인트가 됩니다.
신탁공매는 두려움과 기회가 동시에 숨어 있는 시장입니다. 남들이 “복잡하다”며 피하는 순간, 우리는 공부한 만큼 투자 기회를 잡을 수 있습니다.
권리분석은 알고보면 어렵지 않습니다. 제대로 이해하면 충분히 할 수 있습니다.
* 영상에서 실전 사례를 더 자세히 다뤘어요.
유튜브(라이풀웍스)에서 구독하고 다음 전략도 함께 보세요. (클릭 시 영상 이동)
