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[유료강의 일부] 대항력있는 임차인, 투자 포인트
(출처 : 유튜브 라이풀웍스)투자자만 보세요!
대항력있는 임차인, 투자포인트
안녕하세요 라이풀입니다.
많은 분들이 꺼려하는 대항력있는 임차인에 대한 실전 투자 팁을 알려드리려고 합니다.
실제 유료강의 중 일부 내용이며 저의 경험이기도 해서 필요하신 분께 도움이 되실거라 생각합니다.
부동산 투자 현장에서 가장 많이 오해되는 부분 중
하나가 임차인 입장에서 ‘대항력이 있는 임차인은 무조건 안전하다’라는 믿음입니다.
투자자 입장에서는 그 반대겠지요?
임차인 입장에서는 보증금을 지킬 수 있다는 안정감을 가지지만, 그게 전부일까요?
실제 경매·공매에서는 이 ‘대항력’이 오히려 투자자에게 새로운 기회를 열어주기도 합니다.
많은 임차인들이 스스로 권리를 제대로 이해하지 못해 손해를 보거나 불리한 선택을 하고, 그 사이를 투자자가 주도권으로 가져올 수 있는 순간이 찾아옵니다.
오늘은 대항력 있는 임차인 물건을 투자할 때 투자자가 반드시 기억해야 할 계산법과 전략을 이야기해보려 합니다.
임차인의 입장
대항력 있는 임차인은 당연히 우위에 있다고 생각합니다.
“보증금을 잃을 일이 없다”
“계약갱신도 요구할 수 있다”는 자신감이 있습니다.
장사가 잘되고 권리금만 2억 가까이 형성된 식당이라면, 오히려 임대인보다 더 강한 입장이라 믿을 수도 있습니다.
식당 뿐아니라 상가는 기본적으로 시설투자비가 크기 때문에 이사를 하는 것이 쉽지가 않습니다.
임차인이 해야할 전략은 경매, 공매가 진행되고 있는 상황에서도 임대료를 계속 내야합니다.
대항력있는 임차인이라도 마찬가지입니다.
일반적으로 경매,공매 진행시 임차인이 임대료를 내지 않는 것은 대항력없는 임차인으로서 보증금을 돌려받기 힘든 상황이기 때문에 손해를 줄이기 위함입니다.
하지만 내가 투자비도 크고 운영도 잘하고 있으며, 대항력있는 임차인이라면 좀 더 신중해야 합니다.
현실은 어떨까요?
상가임대차보호법 제10조의 8(차임 연체와 해지)에 따르면, 임차인이 3기분의 차임을 연체한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
즉, 아무리 대항력이 있더라도 차임을 3기 이상 밀리면 계약갱신 요구권을 행사할 수 없고, 권리금 회수 기회 역시 사라집니다. 이는 상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)와 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)에 명확히 규정되어 있습니다.
[2021헌바264]에서도 확인된 바와 같이, 차임을 연체한 임차인은 계약갱신이나 권리금 회수 권리를 주장할 수 없습니다.
즉, 법은 임차인을 무조건 보호하지 않습니다.
임차인의 의무 이행 여부에 따라 권리 보호의 범위가 달라집니다.
투자자 시선 재해석
투자자의 관점에서 중요한 것은 “보증금 인수액”입니다.
예를 들어 보증금이 2천만 원이고, 근저당권보다 임차인의 대항력이 빠르다면 표면적으로는 낙찰자가 2천만 원을 인수해야 합니다.
이 때문에 많은 투자자들이 “인수금액이 부담스럽다”라며 입찰조차 포기하곤 합니다.
경매보다 난이도가 높은 공매라면 더욱 더 관심대상에서 멀어집니다.
여기서 조금만 계산을 달리해보면 투자 관점이 나옵니다. 실제로는 임차인이 월세를 수개월 이상 내지 않고 있을 가능성이 많습니다.
경매, 공매의 경우 보통 6개월에서 1년 이상 걸리기 때문에 임차인이 그 사실을 알게 된 순간부터 월세를 내지 않는 경우가 대부분입니다. 혹시나 모를 손해를 줄이기 위함입니다.
예를 들어 월세가 100만 원인데 6개월 동안 미납했다면, 이는 600만 원을 이미 깎아야 하는 금액입니다.
즉, 2천만 원 전액을 인수하는 게 아니라 사실상 1,400만 원만 인수하면 되는 구조가 되는 것입니다.
투자자는 이 부분을 반드시 체크해야 합니다.
1년 이라면 2천만원 인수가 아닌 800만 원만 인수하면 됩니다.
얼마를 인수하는 지를 파악하는 것에서 부터 투자 계산방식이 달라지며 이것을 알고 있는 것부터 남들과 다르게 시작하는 것입니다.
임차인과 통화할 때
“월세는 언제부터 안 내셨어요?”라고 자연스럽게 묻는 것만으로도 답을 얻을 수 있습니다.
상대가 “6개월 정도 안 냈다”고 한다면, 계산은 명확해집니다.
남들은 모두 2천만 원을 인수한다고 생각할 때, 경매 공매 진행 시기까지 계산해서 나는 1,000만 원만 인수하면 되는 경쟁력 있는 입찰자가 되는 것입니다.
임차인 vs 투자자 전략
임차인이 계속 영업을 원한다면 절대 배분 요구(경매에서는 배당요구)를 하면 안 됩니다.
배당요구, 배분요구 단어는 다르지만 같은 뜻입니다.
(저는 공매투자자이기 때문에 배분요구라고 하였습니다.)
배분 요구를 했다는 것은 “나는 보증금을 받고 나가겠다”라는 것입니다.
배분요구를 한 대항력있는 임차인이 보증금을 돌려받으려면 낙찰자의 인감증명서가 필요합니다.
대항력있는 임차인이 영업을 그만할 생각이었다면 문제될 것이 없겠지만, 대부분은 그렇지 않습니다.
실제 임차인들은 이 원리를 잘 알지 못하고 무심코 배분 요구를 하는 경우가 많습니다.
투자자는 이 문구를 유리하게 활용할 수 있습니다.
또한, 임차인이 대항력만 믿고 월세를 내지 않는다면, 그 순간부터 대항력은 무력화됩니다.
차임 3기 이상 연체 시 대항력은 상실되고, 임차인은 결국 명도 대상이 됩니다.
투자자는 이 상황에서 다시 주도권을 가져옵니다.
보증금을 인수한다고 하더라도 월세 미납분을 차감한 금액으로 접근할 수 있고,
임차인의 권리금도 법적으로 보호되지 않기 때문에 협상력은 투자자에게 유리하게 작동합니다.
즉, 임차인은 월세를 계속 내야만 대항력을 유지할 수 있고, 투자자는 그 연체 여부를 통해 투자 타이밍을 잡을 수 있는 것입니다.
오늘 이야기의 핵심은 세 가지입니다.
1. 대항력있는 임차인이라도 차임 3기 이상 연체 시 대항력과 권리금 회수권을 모두 상실합니다.
2. 보증금 인수 시에는 임차인의 월세 미납분을 반드시 차감해 계산해야 합니다.(투자포인트)
3. 임차인이 무심코 한 배분 요구는 투자자의 협상 카드로 활용할 수 있습니다.
대항력있는 임차인이더라도
투자자의 계산과 전략에 따라 주도권이 바뀌는 순간이 많습니다.
투자는 늘 디테일에서 차이가 납니다.
남들이 단순히 “보증금 인수”라고 생각하는 부분을 조금 더 깊이 계산하는 것, 임차인의 연체 여부를 체크하는 것만으로도 결과는 크게 달라집니다.
작은 차이가 큰 기회가 됩니다.
* 영상에서 실전 사례를 더 자세히 다뤘습니다.
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