내가 무단점유자라니...
소유자가 신탁회사? 보증금 지키셔야죠!
내가 무단점유자라니...
소유자가 신탁회사? 보증금 지키셔야죠!
원룸이나 오피스텔 계약을 하려는데 등기부등본에 소유자가 '**신탁회사'라고 되어 있습니다.
'소유자가 신탁회사? 그게 도대체 뭔가요?'
궁금하기도 하고 걱정도 되는데, 부동산 사장님은 괜찮다고 합니다.
그런데 정말 괜찮은 걸까요?
문제는 이 구조를 제대로 이해하지 못하면,
보증금 수천만 원을 통째로 날리는 것도 모자라.
내가 무단점유자가 되어 집을 나가야 되는 일이 실제로 발생할 수 있다는 점입니다.
어떻게 아냐고요?
제가 바로 신탁공매 투자자이기 때문입니다.
블로그를 통해 많은 분들이 1:1 질문을 해주셨고 임차인의 입장에서 보증금을 지키는 방법에 대해 여러분들께 해답을 드렸습니다.
오늘은
1. 왜 신도시와 신축건물에 ‘신탁계약’이 많은지
2. 단어부터 어려운 위탁자, 수탁자, 우선수익자 …에 대한 설명과 진짜 소유자는 누구인지
신탁계약의 이해를 통해
결국 보증금을 지키기 위해서는 어떻게 계약을 해야 되는지 단계별로 설명을 드리겠습니다.
꼭 끝까지 읽어 보시고 소중한 보증금 지키시기 바랍니다. 필요하시다면 지인들께도 공유해주세요!
안녕하세요 라이풀입니다.
오늘은 생소한 신탁계약에 대해 설명드리려고 합니다.
저희 같은 투자자가 아니라면 일반적으로 많이 접하지는 않지만, 임차인의 입장에서는 종종 잘못된 계약으로 인해 보증금과 권리를 잃는 경우도 많이 생기기 때문에 설명을 드리고자 합니다.
하나씩 천천히 설명드릴테니 잘 따라오시기 바랍니다.
1. 왜 신도시, 신축건물엔 ‘신탁계약’이 많을까?
신축 오피스텔이나 새로 지은 건물 계약을 하려고 하면
등기부등본 상에 소유자가 우리가 예상한 건축주나 시행사가 아니라 **‘신탁회사’**로 되어 있는 경우가 많습니다.
그럼 여기서 제일 먼저 떠오르는 질문은 이겁니다
“왜 소유자가 신탁회사로 되어 있을까?”
우선 신탁계약의 구조를 아실 필요가 있는데요.
위탁자 = 시행사 (실제 사업 주체, 원래 소유자)
수탁자 = 신탁사 (법적 소유자, 신용 보증 역할)
우선수익자 = 은행 (자금을 빌려주는 주체)
이 세 주체가 신탁계약을 구성하는 기본 구조입니다.
신탁계약을 통해 소유자는 신탁회사가 되었지만,
실제로 돈을 빌려준 것은 우선수익자인 은행이기 때문에 업무 결정을 은행에서 리드하는 경우가 많습니다.
다시 돌아와서.
건물을 짓는 시행사(=위탁자)는 자기 자본만으로는 사업을 진행하기 어렵기 때문에 은행에서 자금을 빌려야 합니다.
신용을 높여 더 많은 자금을 빌리는 것이 필요합니다.
그래서 이때 등장하는 게 바로 신탁사(=수탁자)입니다.
시행사는 자기 땅과 건물을 신탁사에게 맡기고, 등기상 소유권도 신탁사 명의로 이전합니다.
그러면 은행(=우선수익자)은 신탁사의 신용을 보고 자금을 빌려주는 구조를 만들 수 있게 됩니다.
건설사 보다는 신탁회사가 안전하기 때문입니다.
그리고 중요한 점은,
신탁사는 소유자이지만 건물을 직접 운영하거나 임대하지 않습니다.
그 역할은 여전히 건축주, 즉 위탁자가 맡고 있습니다.
신탁사는 말 그대로 소유권을 통해 신용을 빌려주는 역할만 하는 법적 소유자입니다.
그래서 신도시나 신축 오피스텔을 보면 등기부등본에 ‘신탁사’가 소유자로 되어 있는 건 이런 금융구조와 계약 관계 때문입니다.
그 자체는 이상한 일이 아닙니다.
하지만! 여기서 정말 중요한 문제가 발생합니다.
1. 소유자는 신탁사인데,
2. 계약은 위탁자)와 맺는 경우가 굉장히 많다는 점입니다.
그 이유가 위탁자는 건물내에 상주를 하고 있는 경우가 많고, 중개사가 괜찮다고 하면 믿고 계약하는 경우가 많습니다.
그런데 계약이 잘못되면, 임차인이 아니라 무단점유자가 되는 상황이 벌어집니다.
참고로,
이런 신탁계약 구조는 상가 계약에서도 동일하게 적용됩니다.
계약하실 떄 꼭 확인하시기 바랍니다.
2. 신탁계약 구조, 진짜 소유자는 누구인가?
신탁계약의 구조는 이해했는데 그렇다면 진짜 소유자는 누구인가요?
제가 질문을 드려볼께요.
신탁계약 부동산에서 등기부등본에 소유자는 누구로 되어 있었죠?
그렇다면 이제 ‘누구와 계약해야 되는지를 알기 위해 신탁계약의 기본 구조를 조금 더 들여다보겠습니다.
신탁계약을 통해 계약기간동안 신탁회사가 소유자가 되었습니다.
실제로 등기부등본 상에도 소유자는 '**신탁회사'로 나옵니다.
그렇다면 해당 부동산의 소유자는 **신탁회사입니다.
건물을 지은 위탁자가 아니라 신탁회사가 소유자입니다.
중요하니까 다시 한번 강조 드릴께요.
신탁회사가 소유자입니다. 한마디로 진짜 주인입니다.
그렇다면 우리는 누구와 계약을 해야할까요?
3. 소유자와 계약해야 '임차인'
이제 가장 중요한 개념을 짚어보겠습니다.
바로 임차인입니다.
* 임차인이란 사전적으로,
“대가를 주고 소유자로부터 부동산을 빌려 사용하는 사람”을 뜻합니다.
즉, ‘소유자와 정식으로 계약한 사람만’ 임차인으로 법적 보호를 받을 수 있습니다.
간단히 설명하면 소유자와 계약을 해야지 임차인이라는 뜻입니다.
상가임대차보호법, 주택임대차보호법은 임차인을 위한 특별법입니다.
그런데 내가 임차인이 아니라면 보호를 받을 수 있을까요?
신탁부동산에서 자주 일어나는 일입니다.
소유자인 신탁사와 계약을 하지 않고,
위탁자인 건설사와 계약을 하는 것입니다.
이런 경우 그 분은 임차인인가요?
결론부터 말씀 드리자면 임차인이 아닙니다.
이런 경우 무단점유자라고 부릅니다.
보증금도 내고 중개사를 통해 계약까지 했는데,
내가 무단점유자라니 정말 황당하지 않나요?
“괜찮아요, 다 그렇게 해요”라는 말을
무조건 믿기보다는 처음부터 옳은 계약을 해야 합니다.
신탁원부라고 들어보셨나요?
신탁계약서 내용이 있는 자료라고 생각하면 되는데요.
여기에 특약사항에 보면
신탁사의 동의를 받지 않은 임대차 계약은 신탁사에서 책임을 지지 않는다고 명시되어 있는 경우가
대부분입니다.
신탁원부는 법원에서 발급가능하고, 직접 가기 힘들다면 온라인대행을 해주는 곳도 있으니 참고해보시기 바랍니다.
여기까지 보셨다면 신탁부동산에 대한 이해를 하셨을거라 생각하고,
가장 중요한 해결책 2가지 알려드리겠습니다.
매우 중요하지만 간단합니다.
첫번째는 소유자와 계약하기입니다.
소유자는 누구죠?
바로 신탁사입니다.
신탁사와 계약을 하면 됩니다. 간단하죠?
건물 사무실에 위탁자가 상주하고 있고 중개사 사장님이 괜찮다고 이야기 하더라고 소유자는 신탁사입니다.
신탁사와 계약을 해야합니다.
그런데 우리는 신탁사 담당자를 직접 만나 계약하는 경우가 드물기 때문에 다음 두번째 방법을 기억하시면 됩니다.
두번째는 신탁사의 동의서를 받는 것입니다.
위탁자와 계약을 하더라도 신탁사의 동의를 받으면 됩니다.
그렇게 되면 신탁사와 우선수익자가 임대차의 내용을 알고 보증금도 직접 보관하기 때문에 안전합니다.
위탁자가 신탁사의 동의 없이 계약을 진행하는 이유는 단 하나입니다.
동의를 받게 되면 임차인의 보증금을 신탁사나 은행에 보관을 해야 되기 때문입니다.
위탁자 입장에서는 몇천만원 이상의 큰돈을 유통할 수 없기 때문에 그렇게 하지 않는 것입니다.
오늘 내용을 다 기억하기 힘들다면 이 문구 하나만 기억하세요.
"신탁사 동의서 받아주세요!"
그것만으로도 여러분의 소중한 보증금 지킬 수 있습니다.
만약, 동의서를 거부한다면 계약을 하지 않는 것이 답일 수 있습니다.
당장은 문제가 없을 수 있지만,
분양이 잘 안 되거나 자금에 문제가 생겼을때
신탁공매가 진행이 됩니다.
이때 보증금과 권리를 모두 잃는 상황이 발생하게 됩니다.
오늘 글에서는 신탁 부동산의 이해와
보증금을 지키는 계약 방법에 대해 함께 알아보았습니다.
등기부등본 상에 소유자가 신탁회사로 되어 있다면,
계약 전 ' 신탁사의 동의서를 받는다' 이것 하나만은 꼭 기억하시기 바랍니다.
우리가 부동산을 공부해야 하는 이유는, 돈을 벌기 전에 내 돈을 지키기 위함도 있습니다
*
영상에서 실전 사례를 더 자세히 다뤘어요.
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