차주단위DSR? 월급 적으면 대출도 힘들어진다
출처 : 금융감독원2022년 1월부터 소득에 따라 대출을 규제하는 차주단위DSR이 강화됩니다.
2021년 10월 26일 금융위원회, 금융감독원에서 가계부채 관리 강화 방안을 발표했습니다. 사실 지난 4월에 차주단위DSR 2·3단계 시행을 2년에 걸쳐 단계적으로 강화한다고 발표한 적이 있었죠.
하지만 예상과 달리 가계부채가 빠르게 증가했다고 판단한 금융위원회에서 2022년 1월부터 차주단위DSR 2단계를 조기 시행하기로 한 것입니다.
2022년 1월부터는 주택담보대출과 신용대출을 합해서 총 대출액이 2억 원을 초과할 때 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘으면 추가 대출이 불가합니다.
DSR이란 Debt-Service Ratio의 약자로서 채무상환비율을 뜻합니다. 예를 들어 내 연봉이 1억 원이고 매달 원리금 300만 원씩, 연간 3,600만 원을 상환할 부채가 있다면 DSR은 다음과 같이 계산됩니다.
(3,600만/1억)*100=36%
소득에 따라 대출의 한도가 정해지는 이유가 바로 DSR 40%를 초과하지 못하도록 가계대출 관리 강화 방안을 시행하기 때문입니다.
차주단위 DSR 2, 3단계 조기 시행
차주단위 DSR 예시이제는 대출을 받으려면 돈을 많이 벌어야 대출도 그에 따라 받을 수 있습니다. DSR을 적용한다는 의미가 소득을 기준으로 상환능력을 감안해서 돈을 빌려준다는 뜻입니다.
2억까지는 딱히 소득을 따지지는 않겠다는 뜻입니다. 다만 2억이 넘어가는 순간 소득을 따질 예정입니다.
그렇다면 기존에 소득 대비 대출을 많이 받아놓은 분들이 걱정이 많으실 겁니다. 그러나 기존의 대출에 소급 적용하지는 않기로 했습니다. 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제 방식이 적용됩니다.
특히 아파트 분양 후 잔금대출 등에 대해서는 경과 규정을 부여해서 당초 분양 당시 예측하고 움직였던 분들에게 피해를 주지 않겠다고 명기했습니다.
예를 들어 2022년 1월 전까지 입주자 모집공고가 있었다면 차주단위DSR 2단계를 적용하지 않습니다. 즉, 총 대출액이 2억 원을 초과해도 잔금대출이 가능합니다.
그렇다면 총 대출이 2억 원을 초과한 상황에서 전세대출이나 중도금 대출을 신규로 신청할 경우 차주단위DSR이 적용되는지 많은 분들이 걱정되실 겁니다.
다행히 중도금 대출이나 전세자금대출은 차주단위DSR 계산 시 예외적으로 제외됩니다.
기존에 신용대출을 받아놓은 것들이 만기가 되면 연장해야 하는데 차주단위DSR이 적용되는지도 궁금할 겁니다. 신용대출도 신규로 대출을 신청하는 경우부터 새로운 규제 방식이 적용됩니다.
이번 가계대출 관리 방안에서 분할상환을 강조하고 있는데 그 이유는 무엇일까요? 우리나라가 주요국 대비 가계대출의 분할상환 구조 비중이 낮기 때문입니다.
2019년 기준, 국가별 주담대 분할상환 대출 비중은 우리나라가 52.6%, 영국 92.1%, 독일 89%, 캐나다 89.1%, 네덜란드 81.3%, 벨기에 93.6%로 우리나라가 가장 낮습니다.
그런데 이렇게 큰 차이가 날 수밖에 없는 구조적인 이유가 있습니다. 대출 비중 계산 시 우리나라는 전세대출을 포함시켰기 때문입니다. 다른 나라는 전세대출이 없으니 당연히 우리나라의 분할상환 비중이 낮은 게 당연하죠.
사실 우리나라의 주담대 중 원금을 갚지 않는 구조는 거의 사라진지 오래입니다. 전세대출만이 거치식으로 이자만 갚는 구조입니다.
그런데 이런 전세대출의 구조를 이제 와서 '분할상환 관행 미정착'으로 규정하는 정부의 문구 자체가 억지스럽다고 느껴집니다.
앞으로 전세대출도 분할상환을 하기 위해 검토하겠다는 의미인데 2년 만기인 전세 대출금액을 분할상환한다면 그 기준도 참 애매합니다.
21년 7월부터 신용대출은 이미 분할상환을 시작했습니다.
이번 가계대출 관리 강화 방안의 초미의 관심사 중 하나는 바로 2022년부터 총량관리에서 전세대출이 지금처럼 제외되느냐 포함되느냐죠.
금융위원회에서 에둘러 표현하고 있지만 "적극적 관리가 필요" 하다고 명기하고 "내년도 가계대출 취급 계획 수립 시, 예년처럼 전체 총량에 전세대출을 포함" 하여 관리한다고 못을 박았습니다.
즉, 내년부터는 전세대출도 제한하여 관리하겠다는 겁니다. 그리고 "분기별로 적정하게 안분"한다고 명기했는데 이는 전세대출을 새로 받아야 할 경우 분기 초마다 줄을 서서 기다려봐야 한다는 의미죠.
그리고 마지막으로 앞으로 가계부채 증가율 관리 목표를 4~5%대로 관리하겠다고 하는데 이 말의 의미는 21년보다 훨씬 더 엄격한 대출 규제를 하겠다는 뜻입니다.
2021년 가계부채 증가율이 7%대로 예상하고 있는데 7% 대인 현재도 이렇게 노심초사하게 되는 상황인데요. 22년인 내년에는 이보다 더욱 낮은 4~5%대로 관리하겠다니 전세대출, 신용대출이 필요할 때마다 피가 마르는 상황이 반복될 거 같습니다.
집이라는 것이 그냥 물건 사듯이 사도 그만 안 사도 그만인 게 아니라서 서민 실수요자들에게 이런 소식들은 달갑지 않게 들립니다.
집주인이 전세금을 올리지 못하도록 금융감독원에서 조치를 취하는 것이라면 늘어난 전세금만큼 반전세로 전환될 것입니다. 이는 세입자에게 고스란히 타격이 됩니다.
특히 서울, 수도권 대부분은 수요에 비해 확정된 공급량이 너무 적기 때문에 시장의 원리에 따라 입지가 좋거나 좋은 집에는 전세, 매매 수요가 몰릴 것입니다.
또한 대출을 그나마 받을 수 있는 서울, 수도권의 저가 주택들에 더욱 수요들이 몰리게 되면서 그나마 전세, 매매가가 상대적으로 저렴했던 곳들도 덩달아 값이 올라갈 겁니다.
▼점점 내 집 마련이 힘들다고 느껴진다면▼
이렇게 LTV와 DSR을 전부 규제하고 전세대출까지 규제한다는 것은 월세나 임대주택으로 국민들을 몰아가는 것으로 보이기까지 합니다. 현금이 많은 사람들은 오히려 더욱 좋은 기회가 될 것입니다.
정말 정신 똑바로 차리지 않고 흘러가는 대로 살면 집 문제로 피해를 볼 수도 있는 상황이 됐습니다. 이렇게 수차례 보도자료를 낼 때마다 국민들이 일일이 업데이트된 정책들을 챙겨야만 하는 상황은 국민들이 바라는 상황이 아닐 겁니다.
정부가 정책을 내놓기 전에 국민들과 충분한 협의를 거치거나 국민들이 정책을 내놓기 전 검증을 하는 과정이 절실하게 필요하다고 느껴집니다.
정부에서 부채관리를 하는 것이 당연한데 이렇게 예민하게 반응하는지 잘 이해가 안 되는 분들도 계실 겁니다. 국가부채 현황을 살펴보면 가계부채와는 게임이 되지 않을 정도로 배 이상으로 급증한 상태라는 것을 아셔야 합니다.
그리고 이 국가부채도 어차피 국가의 주인인 국민들이 부담해야 할 몫입니다. 그런데 정부에서 마구잡이로 늘린 국가부채의 절대량이 어마어마한데 가계부채를 더욱 엄격히 관리한다는 게 앞뒤가 맞지 않다고 느껴집니다.
