3년전 3명의 친구들에게 일어난 부동산 이야기

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

안녕하세요! 현부산 입니다. 

21년 마지막 날 친구 A에게 전화를 받고나서 3년전 A를 포함한 3명의 친구에게 일어난 부동산 이야기가 생각이 나서 전해드립니다.

21년의 마지막 날 친구 A에게 전화가 온다.

"친구야! 새해 복 많이 받어!!!^^"

"어 고마워 ㅋㅋ. 너도 올해 정말 고생 많았어." 

사실 나는 '새해 복 많이 받어!'라는 인사보다 "올 한해 너의 노고를 정말 위로해 준다.^^"라는 의미로 위와 같은 말을 건네곤 한다.  "한 해  동안 노력한 당신의 용기와 가치에 대해 존경해!"라는 의미로 인정을 해주는 나의 작은 성의를 표현한 것이다.  

"부산아! 새해 부터 네 도움이 필요한데 부탁좀 하자!"

"what can i do for you? ㅎㅎ"

"헐! 내가 3년전에 너하고 집 알아보다 청약 당첨 되었잖어. 이번에 입주하는데 사전점검 해야 된다고 하더라구. 그래서 너한테 좀 배워볼까 싶은데 ㅋㅋ"

"야! 배우긴 뭘 배워! 너 사전점검 해주는 업체한테 맡길려니 돈 들어서 그렇지? 에휴! 잘못되면 나보러 책임지고 그러기 없기다. 너! 그건 그렇고 세상에 공짜가 어디있냐? 뭐 해줄껀데?"

"맛있는 밥 사줄께 ㅋㅋ."

"요즘 경기도 안좋은데 한국 축산업에 기여좀 하자. 한우! ㅎㅎ"

"어......응..."

"늦게 대답하는거 봐라. 하여튼 농담을 못해. 사전점검 하려면 준비물이 필요한데 내가 가지고 있는거 있으니까 챙겨 갈께. 혹시나 입주민 센터에서 주는것 있으면 챙겨놓고."

"ok 생큐." "나중에 보자."

3년전 3명의 친구에게 내집마련을 도와주던 생각이 난다. 벌써 3년이 흘렀다. 40대의 시간은 30대와 틀리게 더 빨리가는것 같다. 당시 나는 비규제지역 투자를 물색하고 있었고 때마침 시흥의 분양권을 프리미엄 2500을 주고 매수하기 위해 부동산 사장님하고 이야기를 끝마친 상태였다. 그런데 다른지역에 투자금이 더 적게들고 향후 전망도 괜찮은 곳을 잡을수 있어서 시흥을 과감히 포기하고 다른곳을 매수하였다. 마음 같아서는 2개 다 하고 싶었고 2개 다 오를것이 보였지만 당시에 시흥은 선진입 투자자들이 좀 있는 상태였고, 나같은 경우 투자금을 줄이면서 자산볼륨을 키우는 것이 목적이어서  프리미엄이 들어가는 시흥은 포기를 하게 되었다.

부동산 시장 상황은 정부의 부동산 정책 규제가 슬금슬금 강화되는 시기였고 일부 지역들은 투기 및 조정지역 지정이 진행이 되는 상황이었다. 그때도 사람들은 크게 2가지 부류였는데, 정부의 규제가 더욱 강화될 것으로 보고 쉽게 진입을 못하는 이들과 이러한 규제 및 시장상황을 기회로 보고 뛰어드는 부류였다.(지금과는 또 다른 상황임.)

나는 앞으로 조정지역 지정이 더 확장될 것으로 보였다. 그래서 지금은 비조정지역이지만 조정지역으로 지정될 가능성이 높은 곳에 투자를 하기로 결정하였다. 어떻게 보면 비상식적인 투자방식 이었다. 조정지역이 되어서 묶이면 향후 거래나 매도시 불이익이 있을수 있는 등 쉽지 않은 선택이라 할 수 있었다. 하지만 부동산의 본질이 무엇인지 다시 생각을 하였다. 비조정지역일때 진입하여 최대한 상황을 나에게 유리하게 확보하고 더욱 중요한 것은 비조정지역안에서도 조정지역의 상품들과 대등한 상품을 고르면 되는 것이었다.

그리고 대출, 매도전략, 세금, 소급불가원칙 등 최소한의 투자로 시간에 묻어두는 것에 무게를 두고 실행을 결심하였다. 나만의 공부와 준비, 인사이트가 없었다면 나는 매우 디테일한 결심포인트 지점을 발견하지 못했을 것이다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 리스크 없는 보상은 없다는 세상의 이치를 인정하는것 이었다.

내 기억으로는 시흥, 안산, 안양시 만안구, 수원 팔달구, 의정부시, 고양시, 파주시, 김포시, 인천 등 너무나 많은곳에서 수요를 끌어당길수 있는 강한 힘을 현장에서 느꼈기 때문이다. 언급된 지역들중 많은 지역들이 선입견으로 큰 관심을 받지 못하는 곳이었다. 

하지만 과거에서 배우되 과거와 틀리게 가치의 변화가 생기는 지점들을 캐취하는 것은 기회였다. 아무튼 비규제지역에 대한 수요의 볼륨은 생각보다 빠르게 전개되었다. 그런데 내가 그동안 힘들게 부동산 공부를 한것과 무관하게 시장은 어디를 투자해도 상승할 것 처럼 보였다. 그래서 투자금 대비 더 오를곳을 찾는데 주안을 두었고 시흥의 그 지점도 그 중의 하나였다.

뉴스는 언제나 느렸다. 대표적인 것이 약 3년전 수용성에 대한 화두가 뉴스에 도배될 때이다. 뉴스에서 집값 상승에 대한 보도가 본격화 되기 수개월 전부터 이미 시장은 오르고 있었기 때문이다. 이것뿐만 아니라 뉴스는 자극적인 제목과 함께 시기별로 정치적, 정책적 이슈를 통해 올바른 판단을 흐릿하게 하는 기사가 많이 나온다. 제대로 된 공부가 안되어 있으면 기사 내용만 보고 오판을 할 수도 있기 때문에 언제나 팩트 체크와 부동산의 전체적인 판도를 이해하려고 노력을 하고 있다.

나는 이런 이야기들을 당시 무주택 3명의 친구들에게 설명해 주었고 시흥의 분양권 매수를 조심스럽게 권하였다. 3명의 친구들은 모두 15년 이상 직장생활과 가정을 성실히 꾸려나가는 건실한 가장이었고 나는 오지랖으로 도와주고 싶었기 때문이었다. 물론 친구들이 내집마련에 관심이 있고 도움을 요청하였기 때문에 알려준 것이었지 관심도 없었다면 나서지 않았을 것이다.

3년전...친구 A의 선택

"A야 내가 소개시켜 준 시흥부동산 갔다와 봤어?"

"부산아, 응 덕분에 설명 잘 듣고 보고왔어. 고민을 좀 했는데 프리미엄까지 주면서 들어가기가 좀 그러네. 아직은 청약이 있어서 쓰고 싶은데 어떻게 생각해?"

"아 그래. 생각해 둔 곳은 있고?"

"응. 거기도 경기도인데 나름 청약공부를 좀 해서 분석을 해봤는데 서울은 힘들어도 거기는 가능성이 꽤 높아보여."

A는 나에게 선택한 아파트의 위치와 선택한 이유 그리고 청약당첨 가능성이 왜 높고 타입은 어떤지, 자금마련 계획 등에 대해 꼼꼼히 설명을 해주었다. 마음에 들고 안정적 선택이었다. 그리고 친구의 선택을 응원해 주었다. 얼마후 친구한테 청약이 당첨되었다고 연락이 왔다. 선택한 지역은 투기과열지구였다.

3년전...친구 B의 선택

"B야 내가 소개시켜 준 시흥부동산 갔다와 봤어?"

"응. 계좌받고 가계약 넣었어."

"와! 엄청 빠르네 잘했어. 잘 될꺼야^^"

"더 좋은데 했으면 하는 욕심도 있는데 이 정도면 괜찮은것 같애. 고맙다 친구야."

"더 좋은데 어디? 관심있는곳 있어?"

"아. 와이프랑 다녀온데 있는데 더 위쪽 000이긴 한데 좀 무리일것 같기도 하고 일반분양까지 1년이상 소요될 것 같애서..."

"000거기 좋지. 그러면 3년정도 조금더 고생하고 돈좀 모아놔. 네가 원하는 곳에 갈 기회가 있을수도 있으니까."

"어떻게???"

"지금 네가 분양권 매수한 곳이 지금 비규제지역 이고 등기도 대략 1년 후면 가능하니, 2년 보유만 하면 양도세 비과세 되거든. 그 시기에 어떻게 될지 모르지만 기회를 노려보자." 

친구 B의 선택은 A의 선택보다 자금이 초반에 더 들어갔지만, A는 중도금 대출금액이 줄어들어 일부 자납을 해야되는 상황고려시 투자금액은 비슷해진다.  하지만 B는 소중한 시간을 벌었고 이 시간은 향후 본인에게 실거주를 안해도 세금, 매도, 다른 변수들에 대한 융통성 확보가 가능하였다. 반면 A는 B보다는 똘똘한 한 채 였다.

3년전...친구 C의 선택

"C야! 내가 소개시켜 준 시흥부동산 갔다와 봤어?"

"아. 와이프하고 갔다와 봤는데 인프라가 너무 부족하고 서울하고도 좀 먼것 같고 아무튼 주변에 이용할 수 있는게 너무 없는것 같애. 좀더 괜찮은곳 없을까?"

"아 그래. 택지지구라 지금은 좀 그런데 시간이 필요할꺼야. 너 회사하고 지금 전세집 거리보다 좀 멀지만 그래도 지금 해놓고 다음 기회를 노리는 것도 괜찮을 것 같은데...너 청약점수가 좀 애매해." 

"그래서 조금더 청약점수좀 늘리고 서울에 해 보려고"

"서울에 신축을 하는것이 나쁘지는 않은데 되면 좋지만...아무튼 알았어."

친구 C는 서울, 경기권 중 누구나 욕심내는 그런 것을 원했다. 둔촌 주공 같은 S급도 기다리고 있었다. 친구의 어투는 나에게 왜 이런곳을 소개시켜 줬는지 이해가 안된다는 그런 실망스러움 이랄까...

아무튼 희망을 가지고 청약을 기다리며 공부를 하기로 하였고 나는 청약관련책을 선물로 주었다. 그 이후 집에 대한 이야기는 이 친구와 잘 꺼내지 않았고 기다려 주었다. 

3년이 지난 지금 친구 3명은 어떻게 되었을까요?

3년이 지난 지금 A는 꽤 성공적이었다. 본인의 선택이 잘 했다는 자신감과 B가 선택한 개별 아파트 보다 더 올랐기 때문이다. 가끔 부동산이야기를 할때 자신감이 대단하다. 하지만 나는 알고 있다. 대세상승장이라는 기차에 적절히 잘 골라탔다는것을 2년 실거주, 주택담보대출 등 본인의 자산이 묶여버린것은 잊고 산다. 그래도 친구가 기분이 좋고 행복하면 나도 기분이 좋다. 나같은 투자자 마인드로 모든것을 판단하는 가치보다 안정적 내집마련을 통한 가정의 행복에 대한 가치 더욱 중요한 것이기 때문이다. 잘했다 친구야^^

3년이 지난 지금 B는 직장인 투자자 반열에 들어섰다. 본인이 꼭 원해서 그렇게 된것은 아닌데 이 친구는 남달랐다. 나에게 시도때도 없이 전화도 많이 하고 어떨때는 본인이 작성한 부동산 관련 보고서를 만들어서 검토해 달라고 보내주기도 했다. 그 때 그 친구에게 직장에서 일하듯이 너무 데이터 분석과 보고서와 같은 틀에 부동산을 넣지 말라고 조언을 해주었고 너무 조바심을 갖지 말자고 했다. 부동산 투자에는 이론과 경험이라는 시간이 필요하기 때문이다. 

아무튼 이 친구는 시흥 분양권을 계약하고 1년이 지나서 괜찮은 곳 비규제지역을 하나 더 청약으로 당첨되었다. 공부를 한 것이다. 그리고 지금 기존 1채는 비과세로 매도하고 대출도 미리 받아놓아 본인이 실거주하고 싶었던 집을 급매로 계약하였다. 또 공부를 더 한것이다. 

그 친구에게 얼마전 급매가 원하던 지역에 나오는것 같으니 확인해 보라고 하였다. 이 자식은 나보다 배우는 속도가 빠르다. 바뻤을텐데 친구의 열정에 나도 더 분발해야 겠다는 생각이 든다. 훌륭하다 친구야^^

얼마전 C에게서 연락이 왔다. "3기 신도시 사전청약 넣을려고 하는데 어디가 괜찮을것 같애?" 그 동안 청약경쟁률은 더욱 치열해져서 욕심내었던 청약들이 떨어지고 이제는 시흥에 소개시켜주었던 아파트같은 입지에 필적할 만한 분양도 줄어들고 있다. 이제는 2기 신도시와 3기 신도시 사전청약 등 뭐든지 되는게 중요하다며 나에게 애기한다. 점수가 조금 높아졌으니 희망을 가져본다.

포기만 하지 말아라 친구야. 기회는 다시 온다. 화이팅!