나만의 아파트를 찾는법 3가지

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        안녕하세요. 현부산 입니다.

제 글의 단계는  부린이에서 좀더 향상된 분들이 읽으면 이해가 빠를수도 있습니다.

긴말 필요없고 바로 들어가겠습니다. 여러분은 실거주 하거나 투자할 아파트에 대해서 전체적인 판도를 파악하고 원하는 아파트를 선택해야 되는데 이 부분이 저는 아쉽게 느껴지더라구요. 물론 다수의 분들이 상승장에서 몇년동안 성공하셨을 겁니다. 

이제부터가 여러분이 장기간 시장에서 생존할 수 있는 진짜입니다. 

전체적 판도를 알기 위해서 무엇을 공부해야 될까요? 전 다음과 같은 3가지로 보는데요.

1. 자본주의 시스템에 대한 이해(돈 공부)

경제를 전공하신분 또는 남에게 강의할 정도의 수준이 안되어도 됩니다. 본인 스스로 이해하고 그 느낌을 가지고 부동산에 적용하실 정도면 되고, 유투브나 웹서핑으로 충분히 단기간 공부가 가능합니다. 우리세대는 어렸을적부터 공부와 학습이 익숙한 세대이죠. 그런데 돈벌고 싶고 내 돈을 지키고 싶은데 왜 '돈'에 대한 공부를 안하시죠. 첫번째 중요한것은 돈공부 입니다. 잊지마세요.^^

지금의 인플레이션, 디플레이션, 테이퍼링, 금리, 유동성 등에 대해 이해가 된 상태에서 부동산 시장을 바라보았을떄 여러분은 놀라운 경험을 하게 되실겁니다. 그것은 바로 자기만의 인사이트로 시장을 바라보는 눈이 생겼다는 것에 대한 이야기 입니다.

★ 자기만의 인사이트는 용기와 실행력을 가져다 줄거라 확신합니다.

2. 파악가능한 공급과 인사이트에 의한 수요계산

크게는 전국적으로 작게는 지역~동네까지 우리는 아파트의 공급과 수요를 판단해야 됩니다. 단, 수요파악은 틀릴수도 있지만 공부가 리스크를 줄 일수 있습니다. 40대 이상인 분들은 명심하세요. 여러분은 20대가 아니에요. 안전마진을 항상 판단하셔야 됩니다. 향후 2-3년 정도의 공급은 요즘 어플이 잘 나와 있어서 어느정도 노력을 통해 파악이 가능합니다. 여기서 몇 가지 어플에 없는 팁이 있는데요.

첫번째, 어플에 안 나오는 공급량이 있는데 현장과 관심지역에 대해 공부하시다 보면 알게됩니다.

정확치는 않지만 어느정도 공급될지 판단정도는 되죠. 그 지역에 공급되는 정책, 개발 등을 모니터링 하면 어플 아파트 목록에 '어떤거는 빠져있네'하고 식별할 수 있습니다.

두번째. 재개발, 재건축 입주는 주택이 멸실후 가능한데 좀더 디테일하게 공급량을 분석하는 겁니다.

예를 들어 어플에는 3000세대 공급 예정인데 재개발이라 조합이 몇세대 였고,일반분양이 몇세대 인지 계산도 해보는 겁니다. 그리고 매도, 매수 거래량을 지속 모니터링 하여 남는자와 떠나는자 떠나는자는 어디로 가는지 유추도 해볼수 있습니다. 그러면 공급량 어플에서 보여준 수치보다 심각하지 않을수도 있습니다.

세번째, 수도귄을 거대한 메가시티로 보고 어떤지역의 공급량이 미치는 영향이 인접어디지역까지영향을 미치는지 보는 겁니다. 부동산은 유기적으로 연결되어 있습니다. 직장, 학원, 교통, 전세, 집값 등 수많은 요소들에 의해 연결이 지역별로 되어있습니다. 여러분은 행정구역을 멀리하고 지역과 지역이 연결성의 유기적 강도가 어느 정도인지 아셔야 되고 그 공간을 활용하셔야 됩니다.(조금 어렵네요. 설명이^^) 

예를 들어, 김포~인천 서구 또는 고양시~파주시 등 나무보다 좀더 넓게 보는 겁니다. 

당신의 수요판단 능력이 곧 돈이다. 

아파트에 대한 수요판단이 여러분의 리스크를 줄이고 돈을 벌수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 수요를 공부해도 여러분은 맞출수 없다는 것을 언젠가는 깨닫게 되실겁니다. 그래도 우리는 실거주든 투자든 수요판단을 잘 해서 게임의 승률을 높여야 됩니다. 

수요판단시 다음과 같은 3가지를 명심하세요! 

가. 정확한 수요의 예측불가성 

'부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지다.'라는 말 많이 들어 보셨죠? 

여기서 사실상 입지는 수요의 크기에 따라 집중되는 한부분일 뿐입니다. 돈이 모이는곳 인간의 욕망이 결집되는곳 이라고 이해하시면 됩니다. 일자리, 교통(지하철, 버스 등), 도로, 학군 등이 좋은곳 즉 비싼곳은 수요가 더 많이 모입니다.  부동산 정책에 따라 비규제지역의 가격이 오르락 내리락 하기도 하고 대출, 금리에 따라 시장이 멈추었다 살아나기도 합니다. 또한 시간을 갖고 우리는 기다리기도 합니다. 마곡, 판교, 미사 등 많은 입지들이 수요가 없다가 다시 증폭된 경우이고, 여러분 인근에 재개발, 재건축도 수요의 변화를 일으킵니다.

한가지만 더 예를 들어볼까요. 우리는 아파트를 고르고 그 인접지역까지 보고 '수요가 이정도 되겠네' 하고 섣부른 판단을 내립니다. 하지만 강남이나 수도권 주요입지는 수요가 전국구 입니다. 

정확하게 파악이 가능할까요? 세종도 전국구 였죠? 

지금 여러분이 이해하기 쉬운 일부분만 애기드렸을뿐 세부적으로 들어가면 끝도 없죠^^ 

군중의 심리학 까지 공부해도 어렵습니다. 

수요는 살아있는 생명체라는 관점으로 접근 

수요 판단은 모든것을 종합한 함축적 의미임을 이해하셔야 됩니다. 수요를 살아있는 생명체로 관점을 바꾸고 어디로 튈지 알수 없다고 생각하시기 바랍니다. 그러면 여러분이 가지고 있는 지역별 아파트를 고르는 선입견은 줄여줄 수 있으니까요. 선입견이 줄면 여러분이 가지고 있는 자금능력에서 최대한의 만족스러운 결과를 만들수 있습니다.

나. 그럼에도 분석하고 판단해서 리스크를 줄여라. 

그런데 여러분이 원하는 곳은 앞으로 수요가 생성되거나 더 커질곳이 어디인지를 찾는겁니다. 그래서 수요를 판단하고 과감한 행동과 결심으로 배팅을 합니다. 이 선두그룹이 바로 선진입 투자자 입니다. 이어서 후발 투자자, 실수요자가 다음 기차를 타고 들어옵니다. 선진입 투자자들은 만약 하락이 온다고 해도 버틸수 있는 계획을 세우고 들어갑니다. 이 주체들이 흔히 말하는 부동산 선수들입니다.

현장에서 날아다니는 사람들이 누군지 여러분은 잘 모를겁니다. 왜냐하면 여러분은 그 사람들보다 늦게 진입 하거나 아니면 이런 분야에 관심이 없어서 뉴스나 신문만 보고 하루하루를 보내고 있을 테니까요.

그리고 그들은 시기와 질투로 바라보는 것에 대한 부담 때문에 조용하면서도 역동적으로 움직이고 있습니다. 옆에 있어도 여러분은 모를 것입니다.  하지만 세상이 좋아져서 여러분은 매체나 유투브에서 유명한 부동산 전문가들을 통해 배울수 있습니다. 그들은 부동산계의 은퇴자 일수도, 감독일수도, 막 은퇴한 선수일수도, 현역선수 일수도 있습니다.  하락론만 지속적으로 주장하는 사람들도 선수경험 있는 사람이라면 들어봐도 괜찮습니다. (푹 빠지지는 맙시다.)  

자 이제 당신 차례입니다.

선진입 투자자가 시장을 어느 정도 형성하면 그나마 공부가 부족해도 정보력과 상승 반응을 통해 당신은 쫒아갈수 있습니다.  그런데 이것도 못하면 이제는 힘겨운 청약시장과 높은가격, 상품 또는 입지양보를 통해 진입합니다.  몇년 동안의 아파트 뿐만 아니라 아파텔 청약률을 보면 이해되실겁니다. 분양가도 높아지고 있습니다. '난 투자자 아니고 내집마련 실수요자야!'라고 애기하시는 분들도이제는 공부하고 현장의 변화와 정책의 대응을 통해 수요의 물이 차오르는곳을 찾으시길 바랍니다. 

자기의 역량내에서 바다, 강, 호수, 시냇물, 냄비, 머그컵 뮈든지 물이 차오르는곳을 찾으세요. 그리고 남이 더 좋은 것을 해도 시기하지 마시고 꾸준히 오래오래 시장을 보시기 바랍니다.  부동산도 성실한 사람이 이긴다는 마음으로 말입니다. 

여러분이 회사든 가정에서 성실한 것에 대해 이행했던 이제까지의 소중한 가치가 틀린거는 아닙니다. 

부동산도 마찬가지 입니다. 성실하게 꾸준히 하시면 됩니다. 그게 가치투자죠. 별거 있나요^^ .

다. 아파트 수요의 주체는 누구인가요? 바로 사람입니다. 

인간은 여러가지 변수가 시장에 간섭하게 되면 흔들리게 됩니다. 그런 현상은 수요의 변화를 일으키고 단기적~장기적으로 증폭을 발생시키는데 중요한 것은 싫든 좋든 그 증폭안에 여러분이 있다는 것입니다. 

여러분은 산에 들어가서 살지 않는 이상 이 증폭안에서 살아가야 되는 강제적 참여를 강요받습니다.  

그래서 가만히 있어도 벼락거지, 때로는 하우스 푸어 이야기가 나오는 것입니다. 

수요자의 변수 이야기 하나 해볼까요? 지금 20-30대의 학습능력은 대단합니다. 

선진입 선수들 같은 마인드와 공부를 갖추고 시장에 도전을 하고 있습니다. 

왜일까요? 

청약의 좁은 문, 취업, 인플레이션, 회사에 대한 불신, 양극화 등 이유는 이 사회자체가 그런 구조로 만들어 버렸습니다. 저는 사회적 구조에 대한 비판이야기를 하는 것이 아니고 수요자도 트렌드가 변화된다는 것을 말씀드리는 겁니다. 이런 변화는 20-30대 주택구입 증가, 영끌 등의 현상으로 발현되기독 합니다.  소셜커뮤니티가 발달된 지금 부동산 네트워크에는 20-30대가 더욱 증가하고 있습니다. 부동산 전문 학원과 강의 등에서도 엄청 많습니다. 자본은 부족하지만 생존하기 위해서 열심히 하는것 뿐이죠.

수요자의 스펙트럼이 넓어지고 스마트해지고 있습니다. 장기간 우상향의 이유중 하나이기도 합니다. 잠재수요가 깊어지는 겁니다. 

그럼 우리는 앞으로 최소한 어떻게 해야 될까요? 

▶ 치밀한 계획, 단 변수가 발생하면 계획을 즉시 수정하는  유연성을 가지세요. 

▶ 과감한 추진력, 결정되면 최대한 신속하게 진입합니다. 예측 및 분석은 미리 공부하는 것이고,  기회가 오면 잡아야 됩니다. 

▶ 정확한 판단, 공부와 경험을 통한 자기만의 인사이트 강화로 본인의 환경에서 최상의 판단을 하세요. 

여러분이 할 수 있는 것은 이 정도 않을까요? 나머지는 운과 세상에 맡겨야죠. 대내외 경제변수를 판단하고 미국의 금리상승 등 예측불가 영역에 시간을 너무 허비하지는 마시기 바랍니다. 코로나와 같은 일들을 누구도 예측할수 없었듯이 말이죠. 단, 꾸준히 모니터링 정도만 하시기 바랍니다.

마지막으로 부동산에서 가장 중요한 변수중 하나는 시간입니다. 

모든 부동산의 변수들은 시장(수요자)의 반응으로 나옵니다. 주식처럼 바로 반응이 오지는 않지만 수개월에서 수년에 걸쳐 시장은 결과를 내놓습니다.  시간이라는 변수는 놓치면 다시 오지 않습니다. 사실상 지나간 시간에 대한 가치를 아주 비싼돈으로 대신해야 됩니다. 

3. 부동산 정책에 대한 대응

이 이야기는 제 다른 글들을 통해 자연스럽게 전해드릴 예정이고, 상황에 따라 이해되실겁니다. 간단히 말해서 정책으로 인해 생길수 있는 수급불균형 지점을 찾아서 공략하는 겁니다.

정책이 부동산의 본질을 변화시키는 것은 매우 제한적 입니다. 몇년동안 여러분은 정책의 실패를 보았습니다. 긴말 안하겠습니다. 다음 시리즈는 '나만의 아파트 찾기(나무편)'에 관한 내용을 준비 하겠습니다. 독창적이고 여러분의 투자와 내집마련에 신선한 관점을 제시할 것입니다.

기대해 주세요. 감사합니다.