집지을 때, 직영공사 vs도급공사 vs 지인찬스
공사, 어떻게 해야 할까?
공사를 한다고 하면 땅을 파고, 옮기고, 쌓고, 정리하고, 건물을 짓고, 내부와 외부 마감을 한다 정도로 생각할 수 있다. 그러나 설계도면을 실체화한다는 것은 시공능력은 물론, 토지에 대한 전체적인 이해와 상상력이 필요하다. 토지 전체 모양과 주변 지형을 확인하고 이미지화 한 다음 실체화해야 하기 때문이다. 이미지화를 못하면 주먹구구식의 공사를 하게 된다. 현장에 필요한 자재물량과 비용을 정확하게 계산하지 않고, 공사하면서 수정한다.
시공 전부터 마지막 마감까지 시공에 필요한 전체적인 구상을 한다. 현장과 도면이 달라 보완해야 할 것이 있다면 설계자와 협의하여 방안을 마련해야 한다. 그래야 공사 중 일어날 수 있는 비용과 시간을 미연에 방지할 수 있다.
싸고 좋은 공사는 없다
우리나라 건설시장은 자재품목별 금액이 공개되어 있어, 자재 금액으로 견적을 속이기 어렵다. 거기다 일정 부분 시공비가 평준화되어 있어 오차범위는 10%의 내외다. 이것은 업체의 기술력, 경험, 자재 선택에 따라 달라질 수 있다.
여러 업체에 견적을 받았는데 다른 업체에 비에 터무니없이 저렴하다면, 빠진 항목이 있거나 상대적으로 저렴한 자재를 사용했을 가능성이 높다. 빠진 항목은 없는지 세부견적 내역을 꼼꼼히 확인해야 한다.
싼 공사비도, 비싼 공사비도 다 이유가 있다. 이유를 찾아내자
직영 공사하면 정말 저렴하게 시공할 수 있나요?
직영공사는 토지주가 직접 자재를 구매하고, 업체를 선택하고, 토지주가 직접 업체에 임금을 지불하는 방식으로, 중간단계가 생략되어 공사비를 줄일 수 있다는 장점이 있다. 단, 토지주가 전문기술자 수준의 지식과 경험을 가지고 있거나, 기술이 조금 부족할지라도 시간이 매우 많아 공사에 내 시간을 100% 활용할 수 있는 경우에 가능하다.
직영공사는 직접 재료비(철근, 벽돌, 타일 등 공사에 직접적으로 쓰이는 재료비), 직접노무비(타일 붙이기, 철근배근 등 공사를 한 인력 고용비용), 산재보험료, 고용보험료만 들어가고 간접비(현장소장, 업체 이윤 등)는 빠지기 때문에 저렴해진다.
산재보험과 고용보험은 건축공사에서는 필수, 토목공사에서는 필수가 아니다. 그러나 혹시 모를 안전사고에 대비해 법적으로 반드시 들어두는 것을 추천한다.
[직접 재료비, 간접노무비, 산재보험료, 고용보험료]가 직영공사 지출내역이다. 산업안전보건관리비는 공사규모에 따라 포함되기도 한다.직영공사를 했을 때 토지주가 직접 재료비를 줄이는 것은 불가능하다. 이미 시장에 형성되어 있는 금액대가 있고, 한 번 공사하고 끝나는 토지주와 다르게 시공사는 꾸준히 거래하기 때문에 토지주와 전문 시공사의 자재 수급 단가는 다를 수밖에 없다.
직접노무비도 마찬가지다. 현장은 2일 1조로 움직인다. 그리고 하루 일당으로 계산을 하는데, 1인 당 20~30만 원을 본다. 비용을 줄일 수는 있겠지만 만족스러운 완성도가 나오지 않을 수 있다.
토지주가 줄여야 하는 것은 간접비다. 대표적으로 인건비가 있다. 연면적 200㎡(60평)를 초과하면 종합건설면허가 있는 시공사가 공사를 해야 한다. 시공사에서는 회사를 대표해 현장대리인을 보낸다. 연면적 200㎡(60평)이 넘었기 때문에 허가받은 도면대로 잘 시공이 되고 있는지 확인하는 감리계약도 해야 한다.
작은 주택이나 상가를 시공하는 곳에서 토목/골조/조경/미장/창호/전기/통신 등의 인력을 다 가지고 있지 않다. 결국 큰 시공사 안에서도 도급을 줘야 하는데, 시공사 입장에서도 남는 것이 있어야 하 것 아닌가. 이렇게 간접비가 하나 둘 붙게 되면 직영공사보다 약 30% 정도 높은 금액이 책정된다.
벽 페인트, 타일 줄눈 등은 시간이 들더라도 토지주가 직접 하며 비용을 줄일 수 있다. 하지만 안전에 영향을 끼치는 주요 공사(구조, 창호, 전기, 단열, 설비-상하수도 배수관 등)는 도급을 주는 것이 좋다.
직영공사 주의사항
직영공사에는 토목/골조/조경/미장/창호/전기/통신 등 모든 영역에 대한 이해가 필수다. 공정의 선후를 조율하고 팀 별로 매끄럽게 일의 순위를 정하는 일이 중요하다. 기술자들만큼 실무를 잘 알지 못하면 통솔이 쉽지 않아 예상한 건축비보다 비용이 더 들어갈 수 있다.
안전사고는 예방을 위해 산재보험 필수!또 하자보수, 공사 도중 안전사고의 책임이 모두 토지주에게 있다. 직영공사는 하자관리와 안전관리가 어렵다. 전문업체에 의뢰하면 하자이행보증을 끊을 수 있지만 토지주가 직영 공사하면 끊을 수 없다. 안전사고나 났을 경우 대처하기 어렵다. 그래서 공사할 때는 반드시 산재보험을 들어야 한다.
직영을 효과적으로 하기 위해서는 공사현장의 이해도가 높아 공사현장 모든 공정을 컨트롤할 수 있는 시공전문가가 함께 있어야 한다. 즉 CM이다. 공사는 직영 형태를 띠지만 CM이 공사비용, 자재관리, 도급을 줘야 하는 것은 도급을 주고, 집적해도 되는 공사가 무엇인지 알려준다.
(이미지 출처: 픽사 베이)도급공사 체크리스트
시공자가 건설회사에 도급계약을 맺어 공사를 진행하는 방식으로, 전문가가 인력부터 자재수급 공사까지 일괄 처리한다. 건축연면적 200㎡(60평) 초과이면 반드시 도급공사를 해야 하며, 토목은 별도 규정이 없다.
많은 사람들이 작은 평수 단독부지의 공사를 진행하면서 부동산 중개업자의 소개나, 그 지역에 살고 있는 사람 등의 소개로 공사하는 경우가 많다. 공사규모도 적고, 민원처리 등을 이유로 그렇게 선택한다. 이때, 그 업체가 자격을 가지고 있는 곳인지 확인할 필요가 있다.
도급공사는 크게 세 가지로 나눌 수 있는데, 비전문업체, 전문업체, 종합건설업체다.
비전문업체는 전문자격증이 없는 곳으로 일정 지역 안에서 작은 현장을 보는 경우가 많다. 저렴하지만 등록된 업체가 아니기 때문에 하자이행보증을 끊을 수 없다.
전문업체는 전문자격증을 가지고 있는 곳으로 일반업체보다는 비용이 높지만 하자이행보증을 끊을 수 있다. 또 고용/산재보험 등 안전사고에 대비할 수 있는 보험을 든다.
종합건설업체는 토목공사와 건축공사를 다 하는 곳이다. 규모가 큰 현장을 많이 맡으며 공사 시스템이 체계적이고 원스톱으로 진행된다. 그만큼 비용이 비싸고(공사비 30% 이상 상승), 작은 시장에서 종합건설업체에 의뢰하기에는 비용 부담이 크다. 단, 연면적 200㎡(60평) 이상 일 때 종합건설면허가 있는 곳에 시공을 의뢰해야 한다.
아는 사람에게 맡길 때는 더욱 신중하게 결정하자
믿을 수 있고, 나를 더 위해줄 수 있는 아는 사람에게 맡기면 토지주 입장에서 당연히 좋다. 하지만 아는 사람일수록 더 부탁하기 어려운 부분도 있다.
나를 생각해서 저렴하게 해 주겠다는 이야기를 듣고 일을 맡겼는데, 하다 보니 수정해야 할 것, 마음에 들지 않는 곳이 보인다. 저렴하게 해 줬는데 왈가왈부하기 미안해서 말 안 하고, 당당하게 요구하지 못하면 결국 불만족스러운 곳을 계속 사용하게 된다. 쌓은 불만은 결국 언젠가는 터지게 되어있다. 그렇게 되면 사람도 잃고, 만들어진 공간도 잃게 된다.
지인에게 맡기지 말라는 말을 하지 않겠다. 분명, 성공사례가 있기 때문이다.
하지만 싼 가격에 하는 것은 가급적 피하자. 차라리 적정금액을 지불하고, 요구할 것은 당당하게 요구하고, 다만 지인이기 때문에 현장에 더 자주, 그리고 꼼꼼하게 확인해주는 것만 신경 써달라고 하자. 그 편이 서로에게 좋다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
