허가받기 전, 알아야 할 행정상식
건축설계사무소나 토목설계사무소에 직접 묻기는 좀 그래서 네이버 지식in이나 다음 카페에 문의글을 올렸다. "허가받을 수 있나요?" 여러 답변이 달렸지만 항상 마지막에는 "해당 지자체나 건축, 토목설계사무소에 문의하시는 게 가장 정확합니다." 왜 다들 확실한 답변을 해주지 않는 걸까?
지자체마다 자치법규가 있다
지역에 따라 적용해야 하는 법이 다르다
우리나라 지방자체단체에는 [자치법규(=지방조례)]가 있다. 개발행위허가의 기준은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이지만 지차체의 재량에 따라 해당 영역이 좁혀지거나 넓어지기도 한다. 지역마다 땅과 주변 환경이 다르기 때문이다.
예를 들어 산지관리법에서는 개발 가능한 임야 경사도를 최대 25도로 제한하고 있다. 그런데 산이 많은 강원도와 평지가 많은 평택에 같은 법을 적용하면 어떻게 될까? 강원도는 개발이 어렵고, 평택은 난개발이 이루어질 수 있다. 그래서 지역마다 조례를 지정하게 했다. 자치법규를 확인하지 않고 섣불리 판단하기 어려워 마지막에 "해당 지자체에 문의하라"는 답변을 넣을 수밖에 없다.
전국 243개의 자치단체의 법규가 모두 다르다.지자체의 재량권에 맡긴다
그러다 보니 애매한 법 조항이 생겼다. 보통 산지관리법에서 많이 적용되는데 예컨대 "산지전용 방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화해야 한다”라고 법은 정의하고 있다. 그러나 어느 범위가 자연경관 및 산림훼손을 최소화하는 것인지에 대한 구체적인 정의는 없다.
이럴 때는 지자체의 재량권에 맡긴다. 같은 땅이 1년 전에는 허가가 났는데, 3년 뒤에는 허가가 나지 않을 수 있다. 재량권은 주관적 해석이 크기 때문이다.
허가받는데 시간이 오래 걸리는 이유
건축을 위해서는 약 30여 개 법령의 관계사항을 면밀하게 검토해야 한다. 해당 지역에 입지가 가능한 지, 건폐율·용적률 등이 적정한지 등 이외에도 배수설비, 정화조 설치, 도로, 개발행위허가에 필요한 농지전용, 산지전용, 토지형질변경 등 여러 가지 사항을 검토한다. 개발행위허가 및 건축인허가와 관련 있는 부서는 많으나 가장 대표적인 것 몇 가지를 소개한다. 각 과의 이름은 지자체마다 다르기 때문에 참고사항 정도로 알고 있으면 좋다.
1. 건축과 : 인허가의 모든 사항을 전두지휘하고 취합해서 최종 인허가를 내주는 부서
2. 허가과 : 개발행위허가
3. 농지과 : 농지전용관련 협의
4. 산지과 : 산지전용 관련 협의
5. 도로과 : 지자체에서 사용하는 도로 점용하는 것을 협의
6. 하수과 : 정화조, 하수, 배수 등
7. 상수과 : 상수시설 및 상수원인자부담금 관련 협의
8. 환경과 : 환경[대기, 소음, 진동 등] 영향에 관한 협의
9. 안전과 : 자연재해대책에 관한 협의
10. 문화과 : 문화재 관련 협의
그렇다면, 이 많은 곳을 다 돌아다니면서
허가받아야 하는 걸까?
대답은 NO! 예전에는 허가를 받기 위해서 건축과, 산지과, 도로과, 하수과 등 모든 과를 돌아다니며 하나하나 서류를 다 제출했다. 그러다 보니 시간이 오래 걸리고 과정도 번거로워 ‘의제처리’를 만들었다. 지금은 허가 관련 서류와 민원을 건축허가 담당자가 일괄처리한다. 소통의 창구가 하나가 되었기 때문에 민원인 입장에서는 여러 곳 다니지 않아 편해진 샘이다.
의제처리를 쉽게 이야기하면 A+B+C를 한꺼번에 묶어서 처리하는 것으로, 통합행정 혹은 복합민원 이라고 한다.
그런데 의제처리로 법령을 검토하다 보니 놓치는 법령이 생겼다. 건축허가를 냈는데 알고 보니 상수도보호구역이라 건축이 불가능 한 곳일 수 있다. 이러면 건축허가는 취소되며, 허가를 내어준 공무원은 물론 토지주도 피해를 입게 된다. 이 같이 피해 입는 사람을 최소화하기 위해서 ‘협의’를 한다.
허가 관련 서류를 받은 허가 담당자는 관련 서류를 각 과에 전달하여 허가 가능한지 검토해 달라는 ‘검토서의견서’를 보낸다. 이 과정이 ‘협의’다. 관련 부서에서 ‘협의’되어 ‘허가가능’이라고 결론지으면 ‘협의완료’된 것이며, 모든 과에서 ‘허가가능’이라는 답변을 주면 최종 ‘허가완료’된다.
자치법규가 매우 중요하다!
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토
