땅 사기 전 확인하기 ① (개발행위허가, 건축인허가 가능여부)
건축을 목적으로 산 땅에
개발행위허가 및 건축인허가 여부를 확인할 수 있는 최소한의 요건은 두 가지다.
1) 도로 2) 배수
산지라면 여기에 한 가지가 더 필요하다.
1) 경사 2) 도로 3) 배수
이 중 한 가지라도 허가가능조건을 충족하지 못하면 개발행위허가 및 건축인허가를 받을 수 없다.
보통 '맹지'는 사지 말아야 할 땅으로 분류된다. 왜냐, 도로가 없기 때문이다.
도로가 없는 땅은 사지 말라고 하는 이유는 개발행위허가 및 건축인가를 받을 수 없어서다.
이는 택지 위에 집이나 상가 등을 지을 수 없다는 말로 해석할 수 있다.
도로는 반드시 지적도와 현장여건을 비교해야 한다. 지적도 상의 도로와 실제도로가 다를 수 있기 때문이다.
지적도 상에는 도로가 없지만, 위성사진을 보니 폭 4m의 도로가 있다. 지적도를 봤을 때 도로까지 내 땅으로 되어있다면 상관없지만, 만약 도로가 주인이 있는 ‘사도’라면 토지 주인에게 도로사용승낙서를 받아야 한다.
도로 유무를 확인했다면, 도로 폭을 살펴봐야 한다. 사업부지 규모(면적)에 따라 도로 폭의 허가조건이 다르다.
사업부지의 규모가 5천㎡ 미만은 4m 이상, 5천㎡이상 3만㎡ 미만은 6m 이상, 3만㎡이상은 8m 이상의 도로에 접하거나 도로를 개설해야 한다.
그런데 시골에는 차가 다닐 수 있지만, 폭이 4m가 되는 않는 도로가 많다. 법에서는 ‘마을안길’이라고 표현하는데, 도록 폭이 좁아 지적도에 나타나지 않는 경우도 있다. 이러한 상황에서 집을 지을 수 있을까?
가능하다. 부지면적이 1천㎡ 미만일 경우에는 도로 폭이 4m가 되지 않아도 허가를 받을 수 있다. (개발행위허가운영지침, 제3절 건축물의 건축 및 공작물의 설치, 3-3-2-1의 (3)-①항)
하지만 여기에도 조건이 있다. 차량 진출입이 가능해야 하며(도로 폭 최소 3m) , 단독주택 및 제1종 근린생활시설만 지을 수 있다. 제1종 근린생활시설은 면적이 크지 않은 소매점, 카페 등을 의미한다.
지자체에 따라 허가받기 어려운 경우가 있을 수 있어, 개발 전 반드시 해당 지자체에 확인해야 한다.
김용만
생태건축가, 펜타건축사사무소·품건축(주)대표이사, 마스터플랜/기획설계/계획설계/PM/CM/건축인허가
홈페이지/ www.행복집짓기.com
정해광
라온이엔씨 대표이사, 도시관리계획/지구단위계획/공장설립승인/개발행위허가/토목실시설계
박은일
은성토건 대표이사, 부지조성/토목공사/매립/조경/보강토