매도? 벌써?

전편에서 1층 세입자를 싸게 계약했다가 배액배상 한 얘기를 썼었는데요

배액배상으로 인한 배액배상금도 손실이긴 하지만, 더 큰 문제가 있었어요

바로 '대출이자'

2~3층 세입자만 있는 상태라 월세는 500만원정도

대출이자는 1500만원이 나가다 보니 매달 1000만원씩 마이너스가 났어요

그러던 와중에 3층 세입자도 확장 이전으로 4월에 나간다고 통보가 온 상태다 보니

남아있는 세입자는 2층 뿐

매달 1000만원이 넘는 대출 이자를 내면서 얼마나 버틸 수 있을까...

저는 선택을 해야했습니다

그렇게 답을 고민해보다가

현재처럼 열심히 임대를 맞추거나 매각을 하는 것으로 해결해 볼 수 있을 거 같았어요

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매도를 생각했을 때 적정한 매매가는 얼마 일까?

아파트의 시세는 네이버 부동산 등을 이용하면 한눈에 파악이 가능하지만,

꼬마빌딩의 매매가는 건물의 위치나 상태 수익율에 따라 정말 달라요

밸류맵 같은 곳에서 실거래를 볼 수 있어 대략적인 시세 파악은 할 수 있지만,

월세와 평단가를 고려한 매도가는 스스로 산정을 해보아야 했어요

얼마에 팔수 있을까?

1. 예상 월세로 매매가 산정!

코로나가 끝나고 나의 건물에 우수한 월세가 셋팅된다는 가정하에 월세 1900만원이 가능할 것으로 예상!

수익율 3.1%~3.2% 정도로 보았을때 73~76억 정도가 적당한 것으로 판단되었어요

2. 주변에 매각된 시세를 기준으로 평단가를 산정해 보기

최고가로 거래된 곳의 평단가는 1억,

유사 입지의 최근에 거래된 곳의 평단가는 8000만원

제건물이 90평으로 대지가 큰 건물이라 대략 평단가 8000만원~8300만원 선에서 산정해 보았어요

평단가로 따진 매매가는 72~75억

(대지가 클수록 총 금액대가 커지므로 평단가는 떨어지는 경향이 있습니다)

이렇게 예상하고 75억 정도로 부동산에 매물을 내 놓았어요

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매물을 내놓으니 부동산에서 연락이 옵니다

시장에서 잘 팔리는 꼬마빌딩 매물은 3가지의 케이스라고 해요

1. 이미 월세가 다 맞춰져 있거나

2. 공실이라 본인이 직접 사용하던지 (=사옥용)

3. 공실로 밸류업이 가능해서 건물을 가치를 높일수 있는 것

결론적으로 임대를 다 맞추거나 아니라면 전층 공실 매물을 원했습니다

저는 2층 세입자만 있는 상태였기에

월세를 다 맞추고 매각하는 것 보다는

공실로 만들고 매각하는게 낫겠다고 판단하고 2층 세입자분을 만나러 갔어요

'제가 엘리베이터를 넣는 공사를 하고 싶은데

그러려면 퇴거를 해주셔야 해요

사실 저도 당장은 돈이 없어 공사를 못하는데 혹 공사를 하게 된다면

인테리어비랑 복비를 제공한다면 퇴거해주실수 있으실까요?'

알겠다는 답변을 받았고

전층 공실로도 매각이 가능하다는 의사를 부동산에게 전달했습니다

과연.... 언제 매각이 될수 있을지....

그리고 난 언제까지 버틸 수 있을지....

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제가 꼬마빌딩 투자를 시작한 계기는 퇴사를 하고 싶은 맘이 였죠

하지만 꼬마빌딩 투자를 하면서 그렇게 가기 싫은 회사를 돌아가야 할거 같았어요

생각보다 추가로 돈이 들어갈 것들이 많았거든요

인테리어를 진행핬고, 1층 상가 배액배상금을 내고,

매달 내야하는 대출이자도 너무나도 버거웠어요

같이 투자한 친구들도 자금에 여유가 없었기에 돈이 더 필요한 상태를 얘기하는게 너무나도 미안했구요

퇴사를 하기 위해 투자를 시작했는데 대출이자로 복직을 해야할 상황이라니....

복직전에 여행이나 다녀오자 싶어 복직을 2주정도 앞두고 가족들과 제주도를 갔어요

제주도 여행을 하던중에 부동산에서 연락이 옵니다

'매수 하려는 분이 있는데 괜찮을까요?'

'(오마이갓) 네??? 정말요??? 당연히 괜찮죠!!!'

원하던 금액보다 소폭 조정이 있었지만, 그렇게 제주도에서 가계약금을 받았습니다

잔금을 한지 3개월만이였어요...

싸게 샀기에 단기간에 큰 수익을 볼수 있었고 그렇게 한번 수익을 보니 자신감이 생겼습니다

그렇게 복직하는 날

저는 꿈에 그리던 퇴사를 했습니다