꼬마빌딩 임대차 계약 아니고 배액배상
배액배상 스토리
12월 꼬마빌딩을 매수하고,
1월 한달동안 인테리어를 진행하고,
남은건 새로운 세입자를 모시는 것!
제가 매수한 건물의 경우 총 3개 층이 공실이였어요
1층 : 공실
2~3층 : 사무실로 이용중
4~5층 : 주택 형 사무실
꼬마빌딩 매수는 강남쪽 부동산에서 했지만
임차는 동네 부동산에서 하는게 맞는거 같아 주변 부동산을 찾아 다녔어요
요즘 임대 시세가 어떻게 될까요?
제가 매수할 당시 합정 근처의 1층 임대 시세는 평당 14,000원 정도였어요 (NI = 14)
1층의 면적이 35평이니 대략 500만원 정도
하지만, 코로나 시국이라 동네 부동산에서 400만원 정도가 적당할거 같다는 대답을 받았어요
그렇게 하여
1층은 무권리 상태로
보증금 5000만원 월세 400만원 (평당 11.4만원)
4~5층은 평당 8만원 정도로 내놓았습니다
(엘리베이터 없음)
부동산에 임대를 내놓은지 2일만에 정말 좋은 임차인이 나타났다고 연락이 왔어요
인근에서 영업하시는 분인데, 줄서서 먹는 맛집이라 이번에 확장 오픈을 하고 싶다고 했어요
줄서서 먹는 맛집이라니....
궁금한 마음에 실제로 가게를 방문해 보았고
평일 낮시간임에도 불구하고 대기줄기 긴 유명 맛집이였어요
바로 계약을 하자고 했고, 계약날짜가 잡혔습니다
왜 이렇게 기분이 안좋을까?
계약을 하기로 하고, 계약서를 쓰기 위해 부동산에 갔어요
그날 아침부터 뭔가 모를 찝찝함에 계약을 마치는 그 순간까지도 기분이 좋지가 않아요
줄서서 먹는 임차인이 이 건물의 가치를 올려줄거란 부동산의 말도 잘 들리지 않고
하지만 이미 계약하기로 하고 가계약금을 받은 상태라 저의 직감을 무시하고 계약을 하고 나왔어요
꼬마빌딩의 얼굴은 1층
1층의 세입자를 잘 맞추는것이 가장 중요합니다
꼬마빌딩에서 1층의 세입자는 가장 중요합니다
인테리어도 잘해주고, 월세도 높게 받을 수 있는 임차인을 선호하다 보니
가장 인기 업종이 프랜차이즈 업종
조금더 알아 보다 보니 이번에 제가 계약한 임대 시세는,
2일만에 계약이 될만한 경쟁력 있는 가격의 월세였어요
한마디로 저.렴.한.
2일만에 세입자가 나타났다고 좋아할게 아니였던거죠
임대차 보호법에 따라, 한번 임차인과 계약을 하게 되면 10년 동안 내보낼수 없으며,
월세 인상 한도도 5% 한도에서 가능합니다
다시 한번 계산을 해봤어요
처음에 계획했던 월세 500만원일때와
이번에 계약한 월세 400만원일때 꼬마빌딩의 가치는 어떻게 달라질까?
꼬마빌딩은 수익형 부동산이기에 월세에 따라 매매가격이 달라져요
서울 주요지역의 경우 매매가격은 수익율 3~4% 정도에 맞춰져 있습니다
1. 월세 100만원 차이는 매매가격에서 4억 정도 차이가 있습니다
(3% 수익율로 환산)
2. 한번 계약하면 매년 월세 인상은 5%이므로
400만원으로 계약할 경우 5년이 지나야 500만원의 월세 가능
부동산은 매수 보다 매도가 중요합니다
요즘 꼬마 빌딩에서 잘 팔리는 건물은
1. 개발 행위가 가능한 것 (올 리모델링 or 신축 부지 = ALL 공실)
2. 신축이 된것 (월세 3%)
3. 진짜 싼물건
제 건물의 경우 지은지 18년 정도가 되었지만, 아직 신축을 할만한 건물은 아니고,
싸게 팔고 싶지도 않다 보니,
월세 3% 이상은 나와줘야 매각이 될거 같았어요
원하는 매도가를 생각하고,
1층의 월세를 따져보니 현재보다는 좀 더 높게 받아야 매도가 가능할 거 같다는 결론이 났습니다
그래서 결국....계약금 500만원 배액 배상에 세입자 분의 인테리어 계약금 300만원까지 배상을 해주고,
복비도 내고 나니 총 1250만원의 수업료를 지불하게 되었네요...
거기다 대출이자까지 나가는 상황
원하는 월세를 잘 맞추기 위해서는 코로나가 하루 빨리 끝나야 할거 같은데....
All is well 을 외치며........
다음 세입자를 기다리는가 했으나......
다시 한번 반전이 기다리고 있습니다
다음편에 계속
