매도 계약 그 뒷이야기

명도하기

지난번 투자기에서 매도 계약을 했다고 했는데요,

그 부분에 대해 좀더 상세히 적어보려 합니다

매수를 하고 나면 매물에는 관심이 줄어들어요

하지만 매각을 위해서는 지속적으로 매물을 모니터링하는것이 필요합니다

건물을 매각하려면 시장을 잘 알아야 합니다

저는 매도 의뢰를 하면서 매수할만한 물건도 같이 요청했어요 그렇게 시장분위기를 파악했어요

잘 팔리는 꼬마빌딩은

1. 개발 행위가 가능한 것 (올 리모델링 or 신축이 가능하려면 전체 공실이여야 합니다)

2. 신축이 된것 (강남 수익율 3% 이상, 기타지역 4%이상)

3. 진짜 싼물건

제 물건을 팔기 위해 여러군데 부동산 상담을 다녀 본 결과

제 건물을 팔기 위해선 할수 있는 것은 1안이였어요

1. 개발 행위가 가능한 것 (전층 공실)

제가 매수를 한다고 가정해 보아도,

건물의 가치를 올릴 수 있는 물건을 선호하게 되더라구요

그래서 매수할 물건을 브리핑 받을 때도 전층 명도가 되는 물건은 가격이 더 비쌌어요

저의 건물은 1~5층 중 2층에만 세입자가 있는 상태였는데요,

좋은 가격에 잘 팔기 위해 해야 할일은 전층 공실만들기

즉,  2층 명도 가 숙제였죠

2층은 보증금 3000만원에 월세 315만원을 받고 있었는데요

주변 부동산에 문의한 결과 보통 50평 정도의 사무실을 구하려면 월세가 450만원 이상이라고 하더라구요

2층이 이사를 나가기 위해선 더 비싼 월세로 이사를 가야 하기에 명도비가 들거라고 예상을 했습니다

적정 명도비는?

제가 생각하는 적정 명도비는,

'돈으로 해결되면 다행이다' 였습니다

그렇게 돈에 대한 마음을 비우고 전층 명도를 해줄수 있다고 시장에 매물을 내 놓았고,

그러자 마자 1주일만에 계약이 되었죠

계약을 하고 세입자에게 연락을 했습니다

제 건물을 대 수선을 해야 해서 이사를 나가 주길 바랍니다

명도비 2500만원 정도 드릴수 있을 거 같은데, 어떻게 생각하시나요?

일주일 후 전화가 왔습니다

이사를 가게 되면

복비도 내야 하고, 이사비도 들고

인테리어도 다시해야 되는데 인테리어 비만 5~6천만원이다

이사를 나갈 수 없다 는게 대답이였죠

그럼 명도비로  O천만원을 지원해 드리면 이사를 나가 주실 수 있을까요?

생각보다 큰 금액에 세입자 분은 흔쾌히 제안을 받아 들였습니다

그렇게 합의가 되자 마자 명도 계약서를 작성했습니다

© cytonn_photography, 출처 Unsplash

■ 명도 합의서 양식

사실 어떤 일을 할 때 가장 어려운 부분이 사람을 상대하는 부분이더라구요

꼬마 빌딩을 투자할 때도 가장 어려운게 '임차인 관리' 를 1순위로 뽑구요

그렇지만, 그런 어려움을 조금만 감수하면 돈을 벌 수 있는 기회가 될거라 생각해요

명도비도 들고 남한테 하기 싫은 말을 하고 굽신거렸지만

저는 그보다 큰 매매차익을 얻을 수 있었습니다

제가 생각하는 돈을 버는 방법은

불확실성에 대한 두려움을 극복하고

번거로움 을 감수하자 입니다

경매가 돈이 되는 이유는 대부분의 사람들이 명도에 대한 불확실성을 두려워 하기 때문 입니다

신축이 돈이 되는 이유도 대부분의 사람들이 신축하는 번거로움을 싫어하기 때문입니다

대신 그것을 하는 사람들은 그에 따른 안전 마진을 가져갈 수 있어요

금리가 올라가고,

신축비가 올라가기에

수익형 부동산을 투자하기가 자꾸만 어려워 지는 시장이긴 합니다

그럼에도 불구하고 시장에 있는다면 기회가 있을거라 생각합니다

그렇게 저는 이 꼬마빌딩을 매각 하고 강남으로 갔습니다

다음편에 계속...