매수계약후 얼어붙는 꼬마빌딩시장
22년 4월,
두번째 건물인 강남에 있는 자루형 토지를 매수하겠다고 계약을 쓰고
잔금은 23년 1월로 잡았습니다
그렇게 계약서를 작성하고 나니
인플레이션에 관련된 기사가 참 많이도 나와요
인플레이션에 관한 기사와 동시에 금리 인상에 대한 뉴스가 끊임없이 나오고
금리 인상에 직격탄인 수익형 부동산 시장이 흔들리기 시작합니다
(꼬마빌딩은 수익형 부동산)
싸게 사서 단기로 매각을 해 수익을 보겠다는
저의 매도 계획에 변동이 생길 수 있단 생각이 들기 시작합니다
매수를 할땐 매도를 계획하라
매수를 계획할 때 이 건물을 어떻게 매도하면 좋을까 계획을 세워보았는데요
3가지 안으로 생각을 해보았어요
1안, 잔금 후 멸실하여 나대지 상태로 매도한다
(평당 6000만원 48억 → 평당 8000만원 64억 : 시세차익 16억)
2안, 신축후 임대를 맞춰 수익율 2.7%에 매도한다
(48억 매수 + 신축비 21억 → 96억 매도 : 시세차익 27억)
3안, 전면도로에 접한 건물의 주인에게 매도를 시도해본다
(지금 생각해보면 모든것이 아름다운 결과였네요.......
미리 말씀드리면 이모든것이 허황된 꿈이였습니다)
생각보다 빨라진 금리 인상 그리고 속도
그러다 인플레이션과 함께 금리인상이 실행이 되고
꼬마빌딩 시장이 급격히 얼어 붙는게 느껴졌어요
그렇게 거래가 얼어 붙는 시장이 올 경우 어떻게 하면 좋을까?
1안, 잔금 후 멸실하여 나대지 상태로 매도한다
인플레이션 및 금리 인상이 온다면 신축 부지에 대한 수요가 줄어
매도가 되지 않을수 있다
2안, 신축후 임대를 맞춰 수익율 2.7%에 매도한다 ??
신축을 한 후 매도를 시도한다고 해도 잘 안팔릴 수는 있으나,
대신 월세를 받는 다면 버틸 수는 있다
3안, 전면도로에 접한 건물의 주인에게 매도를 시도해본다
전면도로에 접한 건물주와 컨택해 봤으나,
우리 건물을 매수할 의향도, 본인의 집을 매도할 의향도 없어서 이부분은 일단 홀딩
어떻게든 버텨야 하기에 신축을 하여 임대료를 받는 것이
그래서 가장 현실적인 방법으로 보였고
'신축을 한다' 는 생각으로 앞으로의 일정을 짜보았어요
신축을 검토 할 때 해야 할일과 일정
저의 경우 잔금 후 멸실이 가능하단 조건으로 계약을 했어요
잔금 후 바로 멸실 및 신축을 진행하기 위해서는
미리 준비해야 할 것들이 있어요
1. 신축에 대한 설계도면 작성 (1~2개월 소요)
2. 신축 허가 (1개월 소요) & 철거 허가 (1개월 소요) : 동시 진행 가능
3. 설계도면을 토대로 건설사 선정 (1개월 소요)
3. 잔금 후 즉시 멸실 진행 (멸실기간 2~3주)
4. 신축 진행 (공사 기간 1년 소요)
신축을 하기 위해 설계도면 을 작성하고, 허가를 받고, 건설사까지 시공해야 되는데,
그 일정이 3~4개월 소요 되기에 미리 움직여 두시면 잔금 후 바로 신축으로 들어가 시간을 절약할 수 있어요
신축 비용은?
대략적으로 드는 비용을 계산해 보자면......
설계비 : 6천만원
철거비 : 7천만원
신축비 : 20억원
신축시 이자 (5% 계산) : 2억7천
대략... 24억 정도 예상 됩니다
이것도 금리가 더 인상되거나, 자재비가 더 오르면 더 들수 있는 부분이죠
그래도 잔금 전에 이렇게 알아 보고 다닐 때만 해도
꽤나 긍적적인 방향으로 흘러갈 꺼라 생각이 되었습니다.........
