서초 마제스타 빌딩 인수 무산 기사를 읽고...
거래 상대방 리스크
https://biz.chosun.com/distribution/fashion-beauty/2023/07/06/ASVT5YZ7E5HCXMT434ZJJXS2YE/
서초역 인근 초우량 오피스인 마제스타 타워1 거래가 최종 무산됐다는 기사를 읽었다. 사옥 수요자(F&F)가 참전한 거래였기에 특별한 일 없으면 딜 클로징이 이뤄질 것으로 예상했으나, 특별한 일이 발생했다. 그런데 거래(매매, 임대차)를 하다 보면 유독 특별한 일이 많이 생겨 불확실성이 큰 거래 상대방들이 있다.
1. (매매 상대방) 기업체(특히 오너기업), 개인자산가
이번 마제스타 타워1의 거래 무산 사유는 정확히 모르겠지만, 기관(펀드 등) 간의 거래였으면 거래 막바지에 이르러 이렇게 거래가 무산되는 경우는 없었을 것이다. 그러나 F&F와 같이 SI 역할을 하는 기업체는 해당 거래가 일회성으로 끝날 가능성이 높기 때문에 거래 상대방에 대한 배려나 자신의 평판 관리에 크게 신경 쓰지 않는 경향이 있다.
이번엔 딜클로징 단계에서 사고가 터졌지만, 이들과 거래할 때에는 협상이 장기화되거나 단순 변심으로 꽤 진행된 협상을 결렬시키는 일도 많이 발생한다. 협상 과정 중 기관투자시장의 Rule(수익률 기반 가격산정, 변칙적인 거래조건 배제 등) 적용도 쉽지 않다.
최근 부동산 투자여건 악화 등으로 돈을 쏠만한 데가 SI 위주이다 보니 이들의 입김이 세지고 있는 거 같은데, 거래 안정성 측면에서 상당한 리스크가 있다는 것을 염두하고 있어야 한다.
2. (임대 상대방) 언론사, 트러블 메이커 기업 등
개인적인 의견임을 먼저 밝힌다. 책임 임차인으로 모 언론사 유치를 검토했던 적이 있는데, 여러 불편함(?)으로 결국 진행하지 않았다. 먼저 이들은 재무적으로 우량 임차인이 아니다. 그리고 이들을 일단 임차인으로 받아들이고 나면 거래조건 등 협상에 있어 불편한 점들이 예상됐다. 또한 이들은 경향성이 있는 기업이 많고, 간간히 사건사고(압수수색, 건물 앞 시위 등)도 발생하기 때문에 건물관리에 애로사항이 발생할 수도 있다.
트러블 메이커 기업(굳이 언급하지는 않겠다.)은 ESG 투자가 대세인 상황에서 과거처럼 재무적 안정성만 보고 받아들일 수는 없다. 이들이 기존 임차인이면 임대차 만기 시 내보내거나, 임차인으로 유치 고민 중이었다면 (극단적인 상황이 아닌 한) 검토 중단하는 것이 속 편할 것이다.
=> 위와 같은 매매 상대방에 대한 고려는 거래의 안정성, 임대차 상대방에 대한 고려는 운영의 안정성 관점에서 상당히 중요하다는 것을 다시 한번 되새겨본다.
