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by gooD Jan 04. 2021

차트로 보는 부동산 지역 규제
과거·현재·미래 (3)

역대 정부에서는 어떻게 규제해왔을까? 지금은 과거와 어떻게 다를까?

현재 규제로 묶인 지역은 어느 곳일까?

지난 편에서는 현재 규제로 묶인 지역은 어느 곳인지 대해 여러 가지 관점에서 알아보았다.(바로가기)

이번 편에서는 과거 정부(보수, 진보)는 어느 지역에 어떤 속도로 어떻게 규제를 해왔는지 시대의 흐름으로 알아보며, 규제에 따라 시세는 어떻게 변해왔는지도 같은 맥락에서 바라보고자 한다. 이번에도 최대한 그림을 통해 설명하였다.

혹시 부동산 규제에 대해 잘 모르는 부분이 있다면, 이전 글을 참고하자.(바로가기)

이 글에 포함된 시각화된 자료는 리치고 전문가 서비스(https://www.richgo.ai)를 기반으로 작성이 되었으며, 사용 허락을 받아 작성되었습니다. 저작권에 의해 무단 복제, 게시를 금지합니다.

연도별 부동산 규제 지정한 지역

위의 그림은 연도별로 정부가 어떻게 어느 지역에 규제 지역을 지정하였는지를 보여주고 있다. 연도별 규제 지역 현황이 아닌 그 연도에 지정된 지역만 표시하였다. 항상 서울/수도권에서 먼저 시작이 되고 전국으로 확대되는 것을 알 수 있으며, 2003년 한 해 동안 지정된 지역은 역대 최대로 많았다. 그리고 2008년부터 2016년까지는 규제가 지정되지 않았으며, 부동산 시장이 침체기 또는 안정기였음을 나타낸다.

과거 패턴을 보면 한번 지정이 되면 4~5년 정도는 지속이 되는 것을 볼 수 있다. 이는 한 번 부동산 시장에 불이 붙으면 수도권에서 지방으로 퍼져나가고 그 시장이 안정화되는데 까지 오랜 기간이 필요하다는 의미이다. 물론 2008년에 모든 지역에 규제가 해제된 데에는 글로벌 금융시장의 위기(리먼사태)에 의해 한국 부동산 시장도 직격탄을 맞았기 때문이다. 하지만 만약 이런 위기가 없었다면 부동산 규제가 더 오래갈 수도 있었지 않을까 생각이 든다.

이번 규제는 2017년부터 시작이 되었지만 지난 사이클인 과거 정권의 흐름을 본다면 지정 속도는 느린 것을 알 수 있다. 만약 조만간 코로나에 의해 경제 불황의 위기가 초래된다면 과거처첨 부동산 시장이 한순간에 얼어붙어 규제가 풀릴 수도 있고, 반면 위기가 오지 않아 이 상황이 좀 더 지속될 수 도 있을 수 있다고 생각한다. 물론 부동산 특성상 신규 공급이 바로 이루어지지 않은 상황에서 앞으로 다가올 여러 가지 정부의 부동산 정책들에 의해 변동이 있을 수 있는 점 참고하자.

더 자세한 내용은 아래 그림을 보면서 하나씩 살펴본다.

역대 부동산 정책과 KB부동산 시세

시도, 시군구별로 보기에는 너무 내용이 많아 전국단위에서만 보면, 2003년도에 투기과열지구(국토교통부)로 묶이기 시작하면서 곧이어 주택투기지역(기획재정부)이 묶이기 시작하였다.

참고로, KB부동산 시세는 KB에서 관리하는 전국 아파트 단지의 시세를 종합한 것이다.

2003년도(1차)와 2017년도(2차)에 부동산이 과열되면서 규제가 시작이 되고 1년 정도는 매매 가격이 지속적으로 상승하다가 규제 효력이 나타나는 순간 하락하는 모습을 보여준다. 하지만 1차는 1년 정도, 2차는 3개월 정도 이후 다시 재상승하였다. 또한 시세 하락의 강도를 보면 1차가 매우 컸으나 2차는 하락의 강도가 적었다. 정부의 정책 효과에 따라 다를 수 도 있지만 과거의 경험을 학습한 시장의 심리가 반영되지 않았을까 하는 추측도 해본다.

1차 규제는 2003년부터 2008년 중반까지 약 5~6년에 걸쳐 부동산 시장의 과열과 규제가 진행이 되다가 2008년 글로벌 금융위기에 의해 일시적 쇼크로 6개월간의 하락을 거치면서 그 이후 상승과 하락을 거듭하다 2014년 정부의 공격적인 부동산 완화 정책을 시행함으로 본격적인 상승장을 맞이하였다.

그러다 2017년 말에 2차 규제가 시작이 되었고, 2018년 중반에 잠시 하락하다 재상승을 하였고, 2020년 코로나에 의한 실물경제 침제로 시장에 통화량의 급격한 상승과 수요물량 부족, 정부의 정책 강화가 결합되면서 2014년~2018년의 매매 가격 상승률 기울기에 비해 훨씬 더 가파른 기울기로 증가하고 있다.

정부(보수, 진보)에 따른 부동산 시장을 살펴보자. 2003년 과거 보수 시절 부동산 데이터는 따로 존재하지 않아서 2003년 노무현 정부에서부터 살펴보면, 대부분 언론에서 예기하는 진보 정부에서 부동산 시장이 과열되었다는 얘기는 반은 맞고 반은 틀린 것을 볼 수 있다. 이명박 대통령 보수 시절에 강력한 부동산 완화 정책이 시작되었고, 박근혜 대통령 보수 시절에 부동산 대세 상승이 시작되어 이 흐름이 현재까지 이어오고 있다. 다만 앞서 언급한 여러 가지 이유에서 그 상승 속도가 매우 가파르게 되었다.

현 정권에서 이런 부동산의 사이클의 흐름에 따라 부동산 과열 시장에 기름을 부을 수 있는 정책은 가급적 피하는 게 좋지 않을까?

한 가지 데이터만 바라보면 왜곡이 될 수 있어 KB와 한국부동산원(구, 한국감정원)의 매달 발표하는 매매가격지수도 있으니 필요시 비교해서 보았으면 한다.

역대 부동산 정책과 KB부동산 매매가격지수

KB부동산 매매가격지수는 앞서 보여준 시세와 비교하였을 때 2008~2014년에 비교적 상승하는 것으로 보여주고 있다. 샘플에 의한 통계모형의 지수이다 보니 시세보다 변동성은 작은 특징이 있다.

역대 부동산 정책과 한국부동산원 매매가격지수

한국부동산원 매매가격지수는 2003년 정부 규제 후 그 충격이 바로 시장에 영향을 줘서 하락한 것을 보여주며, 마찬가지로 2008~2014년에 비교적 상승하는 것으로 보여주고 있다. 하지만 실거래가를 좀 더 반영하는 한국부동산원의 경우 KB부동산 매매가격지수보다 가격의 변동폭이 더 큰 것을 볼 수 있다.

개인적인 의견으로는 샘플링을 통한 통계모형의 지수보다는 모든 아파트의 시세를 반영하는 것이 현실적으로 더 의미가 있다고 판단을 하여 시세를 보는 편이다.

시간의 흐름으로 보는 규제 지역 지정/해제 현황

위의 그림은 정부가 과거부터 어떤 속도로 규제를 해왔는지 보기 위해 만들어 보았다. 여기서는 4가지의 규제들이 모두 섞여 있어 별개로 구분되어 표시가 되었다. 예를 들어 서울의 강남구 경우는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가 상한제가 모두 별개로 카운팅이 된다는 의미이다.

2003년부터 30개 시군구를 지정하였다가 매우 빠르게 지정을 해나갔고, 1년 반 이후에서 해제를 하는 경우도 있었다. 하지만 해제를 하니 다시 과열되는 지역이 생겨 다시 지정하고 또 해제하고 이런 일들이 계속 반복이 되는 것을 볼 수 있다. 그 끝은 글로벌 금융 위기로 마지막에 70개 지역이 해제가 되면서 사실상 종료가 되었다. 다만, 강남 3구는 언제든지 부동산 과열의 시작점으로 정부는 판단을 하여 2012년도까지 유지되다 해제가 되었다.

이는 2017년도부터 규제를 지정해온 흐름에도 비슷하게 적용이 된다. 2017년도 지정 시작 이후 2018년도 말에 일부 해제하였다가 다시 지정하는 패턴이 조금 비슷하지 않은가?

다만 과거(2003~2008)와 비교해본다면, 이번(2017 ~)의 규제 속도는 다소 느린 것을 알 수 있다. 과거에는 124개의 규제가 묶이는데 불과 1년 정도밖에 걸리지 않았으나, 이번에는 3년이 넘게 걸린 것을 볼 수 있다. 이는 이번 정부에서 부동산 규제를 지정하는데 과거에 비해 조금 느슨하지 않았나 평가를 하고 싶다. 또한 과거의 지정 개수를 보면 이번에도 언제든지 지정 추가될 수 있는 지역이 남아있기 때문에 투자 시 이런 부분을 고려해보자.

위의 그림 패턴을 본다면, 부동산 지역 규제는 아직도 1~2년 정도는 더 진행이 될 것 같으며 그 끝은 역대급 위기가 찾아오거나 정말 규제의 효과에 의해 종료가 된다면 규제의 지속 기간이 좀 더 길어질 수 있을 것으로 판단한다.

혹시나 현재까지 지정된 모든 지역들에 대해 규제별 시계열의 흐름을 보고 싶은 경우 아래의 차트를 보자.