투자자의 계절
2025년까지의 투자계획
매년 그렇듯이 이번 해의 마지막이 눈앞이다.
매년 그렇듯이 스스로 내 자산을 평가하고 연간계획과 중장기 계획을 세운다.
매년 그렇듯이 당연함 속에서 감사함을 찾아본다.
따뜻한 코코아 한 잔에 소복이 쌓여가는 눈을 보고 사랑하는 사람과 함께하는 연말은 상상만으로도 행복해진다. 지금은 재즈풍의 팝송을 들으며 그루브를 타고 싶어지는 밤이다.
엷은 밤의 한가운데서 고요히 생각에 잠겨본다.
작년도 만만치 않았지만 올해는 유독 투자자에게 힘든 시간이었다,
똑똑한 투자자는 정권교체를 보고 발 빠르게 움직여 큰 부를 얻어냈고
일반 투자자는 뚝심을 지키며 수많은 변칙성 정책과 용감히 맞서 싸우고 있다.
어떤 정권이 권력을 차지하고 정책과 규제를 가하냐에 따라 예측할 수 없는 변수가 눈앞을 가린다. 주식시장과 마찬가지로 세계 경기와 부동산 경기도 순환주기가 있다. 불가피 영역이었던 코로나 발 인플레이션과 더불어 고강도 대출규제와 주택시장의 수급 불균형은 K자 양극화를 그리고도 남았다. 사람들은 지금같이 불장일 때가 자산가치 상승으로 부자가 된 것 마냥 기뻐하고 좋아하지만 내 생각은 다르다.
나는 부동산 투자를 자산가치의 변화로 구분하는 것이 아닌 대출규제 강도와 수급균형으로 구분하고 싶다. 부동산 투자를 계절로 표현하자면 지금은 완벽한 '겨울'이다. OECD 국가 중 전례 없는 최고 강도의 규제로 실수요자마저 꼼짝 못 하게 만드는 '한파주의보가 발동한 겨울'이다. 자본주의 국가에서 신용을 활용하지 못하게 막는 것은 투자자의 경제활동을 전면적으로 막겠다는 의미다. 그러나 절대 포기하지 말고 낙담하지 말자. 불평불만 그만하고 본질을 꿰뚫어 보자. 인플레이션으로 자산 가격이 계속 상승하는 것처럼 보이고 불안함과 초조함이 발 끝부터 끓어오르지만 절대 이렇게 세상이 끝나지는 않는다. 계층 상승할 기회는 보다 줄어든 것은 사실이지만 정말 닫히지는 않았다. 세상은 절대 기회가 닫히게 두지 않는다. 코스톨라니의 달걀 모형을 기억하며 용기를 내자.
투자 구루들은 자신만의 투자원칙을 세우는 것이 중요하다고 한다. 보나 마나 나중에 수정하겠지만 투자 3원칙이라는 것을 만들어 보았다.
원칙 1. '자산'을 매입해야 한다. 어떻게든 '자산'을 확보해 나간다.
원칙 2. 자산에서 발생한 이익은 다른 자산 영역에 투자한다. (ex. 임대수익 → 주식투자)
원칙 3. 주식은 최대 5 종목만 유지한다. (기대 우량주 2+저평가 성장주 3)
원칙 1은 로버트 기요사키의 말에서 가져왔다. 가장 핵심이자 중요한 원칙이다. 나의 소비는 항상 '자산'을 향해 이동하도록 한다.
원칙 2는 주식으로 번 돈은 땅에 묻으라는 격언에서 가져왔다. 나는 주식과 부동산 투자를 모두 하고 있다. 레버리지를 활용하는 부동산 투자 특성상 시세차익을 얻으면 더 큰 물건에 담보 잡고 투자하기 마련이다. 주식으로 승기를 잡은 경우 그 맛에 취해 더 큰 자금으로 신중하지 않게 투자하기 마련이다. 사람의 심리를 이해하고 방어하기 위한 나만의 수단이다.
원칙 3은 내가 관심 가지고 관리할 수 있는 만큼 투자하자는 말이다. 계란을 너무 나눠 담으면 수익률이 좋아도 금액이 너무 적다. 주식 전문가가 아니라면 한정된 에너지를 여러 종목에 쏟고 싶지는 않다.
내가 바라보는 시장은 이렇다.
양도세 완화 정책으로 6~9억 아파트는 9~12억으로 쉽게 올라갈 것이고 그 이상 고가 아파트는 좋은 입지의 대장 아파트가 가격을 견인해 나갈 것이다. (또다시 전체적인 가격 상승...) 사람들은 구축이 아닌 신축 아파트에 수요가 많기 때문에 대규모 공급이 들어오는 2023년 말 까지는 특별한 움직임이 없을 것이다. 가격의 하락이 나오는 것은 2-3억 이하의 소형 주택/아파트/오피스텔이다. 이들은 다주택자가 종합부동산세 완화를 위해 급매로 던지는 것이고 나는 이것이 기회라고 생각한다.
내 단기 목표는 시세 대비 2~30% 정도 저렴하게 나온 급매 오피스텔을 잡아 월세 세팅하는 것이다. 높은 보증금과 저렴한 월세로 세팅해 빠르게 총알 장전을 해서 좋은 입지의 우량 물건을 계속 낚아챌 것이다.
70-80년대 무질서 속에 서민들에게 빠른 주택공급을 위해지었던 빨간 벽돌 빌라는 노후화가 심해 빨리 갈아치우는 것이 맞지만, 2000년대 이후 지어진 오피스텔은 외국처럼 100년도 갈 수 있게 튼튼하게 잘 지었다. 재건축, 재개발 바람이 불면서 황금 입지임에도 불구하고 소형 오피스텔 딱지가 붙어서 저평가받고 있을 뿐이다. 부동산은 결국 입지고 땅이라면서? 그런데 왜 오피스텔은 시세가 오르지 않는다고 계속 저평가인가? 팔지 않고 계속 보유해도 충분히 수익이 나온다. 앞서 말한 우량 오피스텔의 급매 선점 몇 건만 해도 몇천에서 억 단위 돈을 이미 벌고 들어가지만 소형 오피스텔로 내 투자 방향을 잡은 이유는 따로 있다.
첫째, 은행은 대출규제의 일환으로 거치식 상품이 더 이상 나오지 않고 원리금 균등상환 상품을 내고 있다. 이와 함께 금리인상까지 진행되므로 DSR을 나중에 풀어도 어쭙잖은 소득을 가진 사람들은 똘똘한 한 채를 유지하는 것만으로도 벅차고 삶이 팍팍해질 것이다. 결국 자신의 소득에 맞도록 급지 하향 이동하지 않는 이상 이들은 투자시장에서 점점 멀어지게 된다. 강한 기초체력(=현금흐름)을 가진 사람만이 신 투자시장에서 버텨낼 재간이 될 것이라 본다. (통상 매매가가 저렴할수록 수익률이 좋고 소형 오피스텔은 웬만하면 저평가되어있다.)
둘째, 주거용 오피스텔도 이제는 주택수로 취급하지만 다주택자가 오피스텔 100채를 매입해도 취득세는 여전히 4.6%다. 다주택자의 취득세 중과를 강하게 때리는 시장에서 최고의 경쟁력 있는 상품이 돼버렸다.
셋째, 주거용 오피스텔의 인기가 치솟고 수요가 많아지면서 금융권에서는 이를 취급하는 담보대출 상품이 많이 생겼다. 지금은 규제로 대출실행이 불가하지만 2023년 말, 공급이 터지기 시작하면 경기순환을 위해 더 이상 대출규제를 할 필요가 없다. 이때 모아둔 오피스텔을 모두 담보대출 실행해 수익률 극대화와 동시에 시드머니 생성을 한다.
2023년 말 ~ 2025년에 정부 정책 & 정부의 대규모 공급 & 민간분양 등으로 수요가 많은 '신축 아파트 공급량'이 폭발할 것으로 데이터가 집계되고 있다. 그러면 수요와 공급으로 이퀼리브리엄을 찾게 되고 (수급균형) 주택 가격은 안정화가 될 것이다. (지금처럼 무자비하게 오르지 않는다는 의미다. 폭락이 아니고...) 열기가 식은 부동산 시장은 취득세 중과가 해제될 것이고 자연스레 규제지역이 해제될 것이다.
'봄'이 온 것이다.
투자 진입 시기다. 그동안 준비한 강력한 현금흐름으로 높은 대출 이자를 문제없이 다 받아내고 저평가 우량물건 발견 시, 오피스텔 담보대출로 시드머니 생성해 투자한다. (태풍이 지난 후에는 지금 같이 12% 취득세도 완화가 될 것으로 보인다.)
양도세가 걱정되지 않느냐고? 나는 팔지 않을 것이므로 해당되지 않는다.
종합부동산세가 걱정되지 않느냐고? 수익률 우선 투자이므로 종부세를 내도 수익이 보장된다. 지금 시장은 강력한 종부세 때문에 월세 인상이 이루어지고 있다. 내가 의도하지 않아도 내 수익률은 자연스레 오를 것이다.
한파가 몰아치는 겨울에도 우리 선조가 현명하게 이겨냈던 것처럼 투자 세상의 겨울이 와도 항상 버텨낼 방법과 기회는 있다. 내가 생각하고 그리는 시장이 맞을지는 아무도 모른다. 다만 절대 낙담하고 포기하지 않을 것은 확실하다. 내년에도 쉽지 않은 투자 여정이겠지?
매년 그렇듯이 이번 해의 마지막이 눈앞이다.
매년 그렇듯이 스스로 내 자산을 평가하고 연간계획과 중장기 계획을 세운다.
매년 그렇듯이 당연함 속에서 감사함을 찾아본다.
따뜻한 얼그레이 한 잔에 불안감 한 칸을 덜어내고 내일을 기대해본다. 지금은 크리스마스 캐럴을 들으며 설레고 싶은 밤이다.
어둑해진 밤의 한가운데서 고요히 잠자리에 누워본다.
