강의 12_타임머신을 보여드리겠습니다.
강의 12_타임머신을 보여드리겠습니다.
지금 여러분 눈앞에 타임머신이 있고 1회 왕복만 할 수 있다면 어떻게 쓸 것인가요? 다음 주 토요일로 날아가 "로또"번호를 보고 오실 것인가요? 아니며 2009년으로 돌아가 나에게 비트코인을 영끌해서 사라고 말해 줄 것인가요?
우리는 타임머신이 없어도 과거로 돌아갈 수 있습니다.
지금부터 시간 여행을 해 보도록 하겠습니다.
2009년 부산의 아파트 매매가 상승 시작
2011년 대구. 울산. 광주의 아파트 매매가 상승 시작
2014년 인천의 아파트 매매사 상승 시작
2015년 서울 아파트 매매가 상승 시작
본인의 아파트와 다르다 할 수 있지만, 도시의 아파트값 평균은 상승하는 시점이 있는 것이 보이죠. 그리고 상승 사이클을 마치고 하락하는 시점도 보입니다. 이제 우린 도시마다 아파트 시세의 흐름이 시기별로 다르다는 것을 확인했습니다. 그럼 "왜?" 도시마다 상승하는 시점이 다를까? 특히 주목해야 할 것은 2009년 부산입니다. 분명 세계 금융위기라고, 미국이 망했다고, 경제 위기라 한 2008년 직 후인데 부산은 상승을 시작했습니다. 딴 세상도 아니고 전 세계 금융위기면 똑같이 위기여야 하지 않나요? 왜 부산은 같은 시기 상승을 시작했는가?
답은 시장에서 아파트 가격을 결정하는 기본 중의 기본! ★수요와 공급★에 있었습니다.
아파트 값을 결정하는 공식(이해 필수)
(수요X유동성)
------------------ = 아파트 가격
공급
복잡한 것을 쉽게 만들려 하니 이렇게 나오네요. 이제 이 공식으로 아파트 가격을 예측해 보겠습니다.
(수요X유동성) ↑
------------------- = 아파트 가격 ↑
공급 ↓
(수요X유동성) ↓
------------------- = 아파트 가격 ↓
공급 ↑
부산 미래시세 예측
2009년 부산의 시세는 상승 시점이고, 기본 수요량은 연간 19000개가 필요했지만 입주물량은 고작 6700개뿐이었습니다. 수요보다 한참 적은 공급량이기 때문에 당연히 급상승입니다. 그러나 급상승하지 못한 이유는 미분양 물량이 약 15000개가 남아 있었고 2009년 상반기는 심리적으로 불안했기 때문에 부산의 급상승보다는 완만한 상승 시장이 조성된 것입니다.
여기에 지표엔 나오지 않지만, 서울의 투자자들이 부산으로 원정투자에 나서면서 미분양과 신규 물량을 계약하고 상승하는 전세시세를 보며 매수자 우위의 이점을 활용해 계약 후 잔금 기간을 길~게 잡아 둔 것입니다. 매도자(현지인)야 팔고 싶은 마음만 가득했고 매수자(투자자)는 사주는 조건을 유리하게 만들어 계약한 것이죠. 이런 상황을 '매수자 우위' 시장이라 합니다. 요즘도 마찬가지입니다. 서로 팔고 싶어서 싸게 팔고 매수자가 원하는 조건 다 들어주는 추세입니다. 그렇다 미분양 물량이 소진되고 사려는 사람은 많아지고 팔려는 사람이 줄어들며 둘 사이에서 부족한 물량을 매수하기 위해 경합이 시작됩니다. 대세 상승장의 시작점입니다. 2009년 3월 부산의 대세상승장은 이렇게 시작된 것입니다. 이후 공급물량과 물량 소진에 따라 시세는 상승과 조정을 반복하고 있는 것이죠. 리먼브라더스 파산으로 인한 세계경제위기라는 변수도 공급부족이라는 시장의 기본 원리 앞에선 무용지물이었습니다.
리먼 사태로 오히려 세계에 "헬리콥터 머니"라는 초유의 유동성 공급으로 자산 인플레이션에 가속도가 붙어 자산 시장은 빠르게 안정화 및 상승세로 전환하였고 이 중 아파트는 지역별로 시간 차이를 두며 대세상승장이 시작된 것이죠.
2008 헬리콥터머니
2020 헬리콥터머니
타임머신은 없지만 부산>대구.울산.광주>경기.인천>서울>대전.세종>제주 이라는 시간차이가 발생하며 상승시점에 맞춰 지역을 이동할 수 있습니다.
오늘의 주제인 과거.현재.미래를 말씀드릴께요.
현지인-공부안한다 / 중개인-알아도 말 안한다
투자자-늘 공부한다
현지인은 과거의 어떤 기억을 떠올리며 현재와 미래를 자의적 판단합니다. 그래서 2009년 부산의 아파트 소유자는 상승장임에도 서로 아파트를 판것이죠. 한참동안 아파트가 안오르고 언론에선 세계경제위기니 하우스푸어니 아파트는 끝났다는 뉴스만 나오고 주위에 부동산에 지식이 좀 있다는 중개사들도 비관적인 답변을 하거나 아파트의 미래에 답을 주지 못하기 때문이죠.
중개사는 현지인들이 그나마 가까이서 만날수 있는 부동산 전문가입니다. 그런데 말입니다. 중개사의 전문영역은 "중개"입니다. 아파트 가격의 미래가 아니라요. 착각한 것은 본인입니다. 중개사에게 미래를 물어보는 것은 물어본 사람 잘 못입니다. 물론 중개사도 공부 많이 하신분들 계십니다. 그런데 그 분들이 아파트의 미래에 대해 말해준다고 다 믿을 것도 아니잔아요. 틀리면 "당신이 말해서 샀는데~" 라며 책임전가나 할꺼면서... 그래서 공부를 많이 한 중개사 일수록 일반인에게 아파트의 미래를 말해주지 않습니다. 상식적으로 생각해보세요. 알면 중개사도 본인이 삽니다. 4억 아파트 중개수수료 0.4%인 160만원 받고 오만 서비스 다 해주고 향 후 시세따라 오만 욕 다 먹을텐데... 160만원주고 매수한 사람은 시세차익 수천에서 수억씩 벌어갑니다. 중개사가 미래의 아파트시세를 다 알면 뭐하러 중개합니까? 그냥 중개 전문가이고, 투자전문인 중개사라해도 자기자본 다 투자하면 생업을 유지하기 위해서 중개사 하는 거에요. 그래서 중개사는 미래의 시세를 말할 수 없고 말하지도 않습니다.
투자자는 과거는 과거고 매도시점(EXIT)을 예측하고 투자하기 때문에 현재부터 미래를 바라봅니다. 과거의 시점에 관점을 두는 현지인과는 정 반대죠. 과거에 아파트가 많이 올랐어도 투자자의 눈엔 "더 오를 건데 좀 늦었네!" 이런 마인드입니다. 현재 많이 내린 시점이라면 지금보다 더 내려가더라도 매수우위시기에 유리한 조건으로 계약하면 좀 "더 내리더라도 다시 오르면 되지!" 이렇게 생각합니다. 이미 공부는 다 했고 경험도 많으니 앞으로가 중요하지 예전에~는 참고사항입니다.
어떤가요? 관점의 차이가 느껴지십니까?
과거.현재.미래
현지인은 과거를 보고, 중개사는 현재를 말하고, 투자자는 미래를 본다.
이제 지역마다 시간차이가 있다는 것을 확인했으니, 이제 투자타임머신을 타고 과거로 돌아간다면 언제 어디로 가고 싶나요? ^^
여기까지 다 숙지하셨나요? 궁금한 점이나 의견이 있으면 댓글로 달아주세요.
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