상가매매 상권분석 입지분석 제대로 하는 법 (역지사지)

상권분석 + 입지분석 + (임차인 관점 사업타당성 분석)

■ 상권분석 입지분석 제대로 하는 법

상가 내재가치 판단 = 상권분석 + 입지분석 + (임차인 관점 사업타당성 분석)

상가의 가치를 정확히 파악하려면 상권분석과 입지조건 분석을 철저하게 해야 한다. 그리고 해당 입지에 맞는 업종과 아이템은 무엇인지, 임차인 관점에서 적정한 임대료는 얼마일지 투자자의 관점이 아닌 임차인의 입장에서 생각하는 관점의 변화가 필요하다.

 

지금 당장 임대료와 분양 가격이 중요한 게 아니다. 핵심은 상권과 입지분석을 기반으로 제대로 된 내재가치를 파악하는 것이다.

임대료와 수익률 분석의 문제점

초보자들은 상가투자에 대한 의사결정을 할 때 단순히 현재 상가의 임대료와 수익률을 보고 가격을 판단하는 경우가 많다. 하지만 이런 임대료와 수익률 기반의 분석은 문제점이 많다. 

예를 들어, 신규 분양상가의 경우 분양을 위해 맞춰놓은 선임대나 가짜 임차인에 속을 수 있다. 신도시 신축 상가의 경우 지금 맞춰진 임대료가 계속 유지되지 않을 가능성도 높다. 주변에 더 큰 상권이 형성되거나 경쟁 상권들이 생기면서 현재 상권은 집객력을 잃을 수도 있다. 

하지만 대부분은 상담사들의 예상 임대료와 수익률에 기반한 달콤한 말에 넘어가 마치 시간이 지날수록 임대료가 계속 올라가고 프리미엄을 받을 수 있을 거란 장밋빛 미래만 상상하는 경우가 많다.

임차인 관점의 사업타당성 분석 중요성

상가 투자를 할 때는 현재 제시된 분양가와 임대료가 합리적인지 임차인 입장에서 파악해야 한다. 이는 현재의 임대료뿐만 아니라 앞으로 해당 지역이 어떻게 변화될지 주변의 경쟁업체들은 어떻게 변할지 여러 가지 요소를 복합적으로 판단하고 최종적인 의사결정을 해야 한다. 평생 모은 큰돈을 투자하면서 단순하게 현재 제시된 임대료와 예상 수익률만 보고 덥석 물면 나중에 크게 후회할 수 있다. 

임대인이 원하는 수익률과 프리미엄을 얻기 위해서는 그 상가에서 장사를 하게 될 임차인이 돈을 벌 수 있어야 한다. 상가 투자를 할 때는 투자자가 아닌 임차인 입장에서 나라면 얼마나 임대료를 감당할 수 있을지 신중하게 생각해보자. 임차인 입장에서 사업타당성이 있는 임대료를 지불할 수 있는 상권과 입지여야 내재가치가 있는 매물이라 할 수 있다. 임차인이 돈을 벌어야 안정적인 임대료를 낼 수 있고 그래야 공실없이 내가 기대하는 수익률과 프리미엄을 얻을 수 있다는 점을 명심하자.