상가투자 수익률 분양 매매 가격 판단기준

상가의 적정 가격은 어떻게 판단할까? (기존 상가 vs 신규상가)

상가 분양 가격 차이 나는 이유

임차인의 성공 여부는 상권과 입지에 따라 크게 좌우된다. 물론 업종과 아이템에 따라 상권과 입지에 영향을 덜 받는 경우도 있지만 같은 조건이라면 상권과 입지에 주는 영향은 상당하다. 이런 이유로 위치에 따라 임대료가 달라지고 권리금이 생기는 것이다.

상가의 적정 가격은 어떻게 판단할까? (기존 상가 vs 신규상가)

이미 상권이 형성된 곳에 위치한 기존 상가와 신규상가는 가격을 산정하는데 차이가 있다. 

신규 상가의 경우 비교대상이 없고 상가를 개발하고 분양하는 주체들은 투입된 개발원가에 기대 수익을 더해 분양가를 측정하므로 판단이 어렵다. 현실은 상담사가 제시한 예상 수익률만큼 높은 임대료를 임차인이 감당하기 힘든 상권과 입지의 매물인데도 주변 개발호재나 선임대, 확정수익률 등으로 달콤한 상상을 유도해 높은 분양가로 분양을 성공시키는 경우가 많다.

이미 상권이 형성된 곳은 신규상가에 비해 적정 가격을 산정하기 수월하다. 이 경우 핵심은 주변 임대료 시세다. 임대료가 높아져야 수익률이 높아지고 상가의 매매 가격이 높아지게 된다. 기존 상가는 주변에 이미 해당 상권과 입지에 맞는 수준으로 임대료가 형성돼있어 현실적인 적정 임대료를 가지고 수익률 검토를 하고 가격을 평가하기 쉬운 것이다. 물론 개별 상가의 입지와 가시성, 접근성 등의 차이는 있지만 같은 조건이라면 평균적인 임대료 시세의 오차는 크지 않다.

하지만 신도시나 신규 분양하는 상가의 경우 주변 사례가 없어 수익률을 검토가 쉽지 않다. 비슷한 다른 신도시나 택지개발지구의 상권 형성과정을 벤치마킹해보고 여러 가지 경우의 수를 따져보면서 신중하게 판단을 해야 한다.

■ 상가투자 수익률 계산방법

수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법은 크게 2가지이다. 

1. 자기 자본 수익률 = {(연간 임대료 - 대출이자) / (매입가 - 보증금 - 대출금액)} * 100

2. 수익률 = {(연간 임대료) / (매입가 - 임대보증금)} * 100

자기 자본 수익률은 대출을 고려하지 않고 순수하게 투입된 자기 돈(매입가-보증금-대출금액)에 대한 수익률을 말하는데 일반적으로 가격 판단의 기준이 된다. 하지만 자기자본 수익률은 대출 금리에 따라 편차가 크므로 맹신하지 말고 일반 수익률까지 두 가지 방법을 다 고려하는 것이 바람직하다. 

대출금리 < 기대수익률 : 대출 ↑ → 수익률 ↑

대출 금리가 기대 수익률보다 낮으면 대출이 많을수록 수익률은 당연히 올라간다. 이런 시기는 대출금을 최대한 활용하여 수익률을 높이는 레버리지 투자가 일반적이다. 그러나 역으로 대출금리나 높아지거나 예상하지 못한 장기 공실이 발생하게 되면 금융비용을 임대료로 상쇄시키지 못하고 매달 많은 이자를 감당하다 파산할 수 있는 리스크가 생긴다. 항상 좋은 면만 보는 것보다는 위기 상황에 대한 탈출 전략도 대비가 있어야 한다.

투자수익률 관련 중요한 점은 투자수익률로 상가 매매 가격의 의사결정을 하는 것이 무조건 정답은 아니라는 점이다. 수익률 분석 전에 기본적으로 해당 매물의 상권과 입지에 대한 철저한 분석을 통해 내재가치를 판단하는 것이 더 중요하다. 수익률로만 따졌을 때는 훌륭한 매물의 경우 부동산에서 제시한 높은 임대료와 수익률만 보고 계약을 했다가 시간이 지나 계약이 연장되지 않고 낮은 임대료가 맞춰져서 큰 피해를 입는 경우가 많다. 특히 상권 전체가 쇠퇴하거나 다른 상권으로 빨려버리는 경우 기대 임대료를 받지 못하고 금융비용 폭탄을 감당 못해 파산하고 경매로 넘겨지는 경우도 많다.

다시 강조하지만 수익률 기반으로 상가 가치를 분석하기 전에 상권과 입지분석을 통해 내재가치를 판단해야 한다. 상권의 쇠퇴는 없을지, 임대료는 주변 시세 대비 적정한 수준인지, 임차인이 예상한 임대료를 무리 없이 감당할 수 있는지 합리적이고 객관적으로 조사하는 게 중요하다.

주변 임대료 시세 대비 높은 금액으로 맞춰져 있다면 건물 매도가를 높이기 위한 작업이 들어갔을 확률이 높다. 많은 투자자들이 임대료와 수익률만 보고 상가투자를 한다. 그리고 이런 점을 이용해 분양회사나 매도인은 매도 가격을 높이기 위한 의도적으로 다양한 방법을 사용한다.

간단한 예를 들어보자. 중개인이 신축 상가의 매수를 권했는데 주변 대비 높은 임대료로 자기자본 수익률이 높아 혹한 경우. 신축 분양상가인데 임대 확약서를 통해 높은 수익률과 임대수익을 보장해준다고 해서 계약을 한 경우를 가정해보자. 시간이 지나도 옳은 결정으로 남을까? 이 경우 문제는 투자자 입장에서 단순 현재 임대료와 높은 수익률 2가지 숫자만 보고 의사결정을 했다는 점이다.

 

- 매물A : 월세 500 (신축)

- 매물B, C : 월세 350 + (권리금)

상권분석과 입지분석의 중요성

단순히 현재 임대료로 수익률 분석을 하면 알짜 매물 같지만 이런 생각을 하기 전에 먼저 상권과 입지를 철저하게 분석했다면 결과는 다를 수 있다. 

주변 매물들보다 월세가 많이 높은 이유가 신축상가라 권리금이 없었기 때문일 수 있기 때문이다. 일시에 목돈이 들어가는 권리금이 부담된 임차인이 주변보다 높은 임대료지만 권리금이 없는 장점으로 신축 상가에 들어가 장사를 했을 수 있다. 

그런데 만약 이 상권 자체가 쇠퇴하고 있는 상권이었다면? 

주변에 대형마트나 새로운 상권이 형성되거나 교통의 발달로 빨대효과가 발생한 경우 상권은 쇠퇴하고 장사가 안되기 시작하면 임차인이 감당할 수 있는 임대료도 자연스럽게 낮아지게 된다. 최종적으로는 낮은 임대료에 맞는 수익률과 매매 가격이 형성된다. 확정수익을 보장해주는 경우 이미 주변시세 대비 임대료 차이만큼 높은 분양가에 선반영 되어 있을 가능성이 크다. 몇 년간 임대료가 확정되어 안정적인 투자를 했다고 생각하겠지만 실제로는 주변 시세 대비 높은 임대료는 분양가에 태워져 있는 것이다.

단순히 현재 임대료와 수익률에 눈이 멀어 상권과 입지분석을 소홀하면 가장 중요한 상가 그 자체의 내재가치를 놓치게 된다. 상가 투자는 반드시 상권분석과 입지분석을 먼저해서 현재 임대료가 적정한지 지속 가능한지 판단한 뒤에 수익률에 맞춰 매물 가격을 산정하도록 하자.

매번 강조하지만 단순 현재 임대료와 수익률이 중요한 게 아니다. 상권분석과 입지분석을 통해 상가 내재가치를 제대로 분석하는 것이 상가투자의 핵심임을 명심하자.