23년 6월 수도권 아파트 가격동향과 전망
목차
① 지역별 데이터
② 시계열 데이터
③ 수도권 아파트 투자 전망
① 지역별 데이터
①-① 수도권 아파트 매매가 상승률
①-② 수도권 아파트 전세가 상승률
①-③ 수도권 아파트 전세가율
①-④ 수도권 아파트 평당매매가
② 시계열 데이터
②-① 수도권 아파트 평균매매가
②-② 수도권 아파트 PIR
②-③ 수도권 아파트 주택구입부담지수
②-④ 수도권 아파트 전세가율
②-⑤ 수도권 아파트 거래량
③ 수도권 아파트 투자 전망
③-① 수도권 아파트 투자 지표
- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 투자 추천 점수를 산출했습니다.
- 짙은 초록색일수록 투자 우호적, 짙은 노란색일수록 투자 비우호적 지표입니다.
- 경제 지표 특성상 일부 후행적인 성격이 있음을 참고 부탁드립니다.
- 23년 6월 투자 추천 점수 : 48점
③-② 수도권 아파트 투자 전망
- KB 6월 지표가 발표되었습니다. 올해도 벌써 절반이나 흘러갔음에 새삼 놀라게 되는데요. 시장의 전반적인 하락폭이 0%에 수렴하는 가운데 동남권을 중심으로 매매가가 반등하는 지역들이 속속 나타나고 있습니다. 사실 올해 초만 하더라도 전세가 폭락세가 매우 가팔랐기에 당분간 시장이 반등하기는 어렵겠다고 판단했었는데요. 불과 몇 개월만에 언제 그랬냐는 듯 반등하는 시장을 바라보며 낙관론자들의 승률이 높은 자산 시장의 본질을 다시 한 번 상기하게 되었습니다. 아무쪼록 저점이 생각보다 빠르게 찾아올 것임을 예측하지 못한 점 사과의 말씀 드리고요. 다만 현재 저점 대비 약 20%까지 상승한 핵심지의 아파트를 추격 매수하기보다는, 아직 반등하지 못한 서울 외곽이나 경인 우수 입지를 매수하는 것이 더 나은 선택이 될 것이라는 제언을 드려 봅니다. 준수한 입지의 경우 결국 갭 메우기를 통해 상급지의 반등세를 따라갈 가능성이 높기 때문이죠. 저 또한 블로그를 통해 이러한 저평가된 아파트 단지들을 계속 추천해 드리겠습니다.
- 결국 가장 중요한 것은 앞으로의 가격 전망일 텐데요. 우선 매매가의 경우 핵심지 기준 고점 대비 -15% 정도로 다소 부담스러운 수준까지 올라온 것은 사실입니다. 전세계적인 양적 긴축 상황에서 주택 가격이 전고점을 뚫는 데는 상당한 시간이 필요할 것이기에, 여기서 가격이 추가 상승한다고 하더라도 그 폭은 제한적일 것이라는 추측을 할 수 있는데요. 반면 전세가의 경우 한미 양국의 기준금리 인하가 예정되어 있다는 점에서 점진적으로 상승할 가능성이 높습니다. 전세가가 상승하는 상황에서 매매가가 폭락하는 것은 쉽지 않기에, 혹자가 주장하는 2차 대폭락 사태 또한 발생 확률은 낮아 보이고요. 따라서 향후 수도권 부동산 시장은 어느 한쪽으로 방향을 틀기보다는 물가상승률에 따라 횡보하는 보합세로 흘러갈 것이라고 봅니다. 이에 당장 내집 마련이 필요하신 분들은 저점이 이미 지났음을 인정하고 감당 가능한 선에서 과감하게 매수할 수 있는 용기가 필요하겠고요. 현재의 높은 원리금을 감당하기 어려운 분들은 추후 금리가 충분히 낮아질 때까지 기다렸다가 매수하더라도 가격 상승으로 인한 상대적인 손실폭은 크지 않을 것이라는 게 제 의견입니다.
- 이번달 가장 핫했던 부동산 이슈는 재건축과 재개발, 즉 정비사업장의 공사비 폭증 사태인데요. 공사비 폭증은 여러 측면에서 기축 아파트 매매 가격을 자극할 수 있기에 눈여겨봐야 할 부분입니다. 우선 공사비 증가로 인해 사업 진행 속도가 둔화하면서 공급 물량 감소가 야기되고요. 분양가 상승에 따라 분양 자체의 매력이 감소하며 상대적으로 기축 아파트 매매 수요가 증가할 수 있기 때문입니다. 따라서 이번 공사비 폭증 사태는 민간분양이 주가 되는 핵심지의 기축 가격 상승으로 이어질 수 있고요. 반면 공공분양이 주가 되는 3기 신도시의 경우 상대적으로 많은 공급량과 저렴한 분양가가 유지될 수 있어, 이는 결국 핵심지와 외곽 지역 간 가격 양극화를 심화시키는 데 일조할 것입니다. 따라서 3기 신도시보다 열위의 입지를 매수하기보다는 차라리 3기 신도시 청약에 도전하는 것이 합리적인 선택으로 보이며, 되도록 3기 신도시보다 우위의 입지를 매수하는 것이 투자 수익률을 높이는 전략이 될 수 있겠습니다.
출처 : 본인 (네이버 블로그)
