[시장] 산업단지 PF 취급 시 고려사항
산업단지는 PF 시장에서 비중이 큰 영역은 아니다. 주택이나 상가에 비해 개발건수가 많지 않고 토지확보 및 분양 측면에서 리스크를 판단하기 쉽지 않기 때문이다. 사업기간이 길어 자금회수가 느리므로 수익성도 그리 뛰어난 편이 아니다. 이로 인해 2010년대 초중반에는 교보증권, 한국투자증권 등 산업단지 PF에 익숙한 몇몇 금융기관에서 시장을 주도했다. 2010년 후반부터 이어진 부동산 개발시장 호황기에는 PF 저변이 확대되었고, IBK금융(김포 한강시네폴리스, 원주부론산단 등), 하나증권(부산지사, 김포학운5, 천안5 산단 등), SK증권(용인 하이닉스 반도체클러스터 등) 등 여러 금융사에서 산단PF를 취급하였다.
대규모 산업단지 투자 꽂힌 금융사(쿠키뉴스, 2021.9.15)
교보증권 굵직한 부동산PF딜 싹슬이...IB맨 파워 과시(대한경제, 2021.7.14)
새로운 먹거리 발굴로 국내 산업단지 PF의 90% 장악(뉴스케이프, 2019.10.30)
기업은행, 천안/진천 산단 PF약정...4700여명 고용 창출 기대(포춘코리아, 2022.4.18)
다른 자산에 비해 산업단지는 수도권 집중 현상이 덜한 편이다. 수도권의 경제력 집중을 방지하기 위해 수도권정비계획에서 전국 대비 수도권의 산업단지 개발면적 비중을 20% 이내로 제한('19년말 기준 15.9%)하고 있기 때문이다. 지자체에서도 지역 경제/산업기반을 늘리기 위해 산업단지 개발에 적극적이다. 다만, PF 시장에서 취급되는 산업단지는 타 자산만큼은 아니어도 수도권에 편중될 수 밖에 없다. 사업시행자로 참여하는 민간 기업이 수도권을 선호하는데다, 분양성도 수도권이 양호하다. 실수요기업도 수도권 입지를 선호하거니와, 통상 산업단지 내에 상업/주택용지도 함께 포함(분양 금액 기준 20~30%)되는데 이들 비 산업용지의 분양성도 수도권이 더 높게 마련이다.
산업단지 PF에서 가장 큰 리스크는 '토지를 적시에 확보하는 것'이다. 토지소유자 조합이 시행하는 경우를 제외하면, 사업인정고시(산업단지 지정고시)와 함께 토지수용권이 부여되지만, 토지수용위원회에 수용재결을 신청하려면 50% 이상의 토지(소유권 또는 사용권)를 확보해야 하기 때문이다. 게다가, 법령 기준은 50%지만 통상 개발계획 수립을 위한 사전 협의시에 토지수용위원회에서는 70~80% 가량의 토지 소유권을 확보한 이후에 수용재결을 신청하도록 하고 있다. 수용재결을 신청하면 통상 3~6개월 후에 1심 결과가 나오는데, 보상금을 지급하거나 공탁함으로써 토지소유권을 확보할 수 있지만, 70%라는 수용재결 요건을 갖출 때까지는 착공을 포함해 사업진행이 미뤄지는 경우가 많다.
김포한강시네폴리스 산단 조성 난항(인천일보, 2020.11.30)
늦어지는 산업단지 조성사업(자치안성신문, 2022.4.30)
동두천 국가산업단지 일부 부지 보상 지연 착공 9월로 연기(경인일보, 2021.5.5)
4년간 첫삽도 못 뜬 120조 초대형 SK ‘반도체 클러스터’(헤럴드경제, 2023.2.13)
토지비가 늘어나는 것도 위험 요인이다. 산단 개발은 용지 분양사업이므로 공사비 단가가 낮다. 전체 사업비에서 토지비가 차지하는 비중이 높을 수 밖에 없다. 따라서 산단PF에서는 토지 보상금을 감정평가액에 일정 버퍼를 더해(감평액의 10% 내외) 책정하고 사업수지에도 예비비(전체 사업비의 2~3%)를 별도로 포함해 토지가격의 증액 가능성에 대비한다. 또한 사업시행사에 공사(LH 또는 지방공사)가 포함되는 경우가 많은데, 토지 매입을 원활하게 진행하기 위해 공사에 토지보상 업무를 위탁한다.
산업단지 PF에서는 관리형토지신탁이 아닌 담보신탁(+자금관리대리사무)로 진행하는 경우가 많다. 관토로 진행하려면 사업시행자를 신탁사로 변경해야 하는데, 명의 변경이 어렵기 때문이다. 관토가 아니므로 시행사를 완벽하게 통제하기 어렵다는 점은 PF대주에게 부담 요인이다. 사업통제가 다소 어려운 만큼, 분양이 원활하게 진행되어 대출이 잘 회수되어야 한다.
부동산 PF에서 관리형토지신탁을 하는 이유는? (부동산 PF에서 신탁을 활용한 시행사 위험 통제 - 한국신용평가) (tistory.com)
산업용지는 분양 결과를 예측하기 어렵다. 통상 해당 지역에 영업 기반이 있는 실수요 기업으로 수요층이 한정적이고, 산업단지 이외 지역에서 공장 설립이 가능하므로 경쟁 범위를 한정하기 어렵고, 분양가격 외에도 분양성에 영향을 미치는 요인들(ex. 사업 네트워크)이 있기 때문이다. 2010년대 초중반에는 채무상환이나 미분양 용지의 매입에 대해 지자체/지방공사가 확약하는 형태로 PF를 진행하여 분양 리스크를 헷지하였으나, 지자체/공사의 신용공여가 사실상 불가능(지자체 신용보강: 행정안전부 관리 + 지방의회의 승인 필요 / 지방공사: 채무보증 제한)해지면서 이러한 구조는 더 이상 활용하기 어렵다. 최근에는 신용도가 우수한 시행사의 주주, 시공사, 입주사가 대출상환을 보증(연대보증 또는 자금보충)하거나 BEP 분양률 이상의 용지를 매입 확약(사전 매입약정서 제출)하는 조건으로 PF 대주를 모집하는 경우가 많다. 신용보강 없이 사전청약 실적만으로 진행(Naked PF)하는 경우도 있는데, 사전청약의 청약(증거)금이 소액일 경우에는 실제 계약으로 이어지지 않을 수 있어 대출기관 모집이 쉽지 않다.
지자체 산업단지 ABCP, 신규 PF부실 뇌관 되나, 더벨, 2012.3.13
산업단지 개발 관련 유동화 현황 및 신용평가시 유의점, 한국기업평가, 2017
산업단지 선분양 및 선수금 요건, 법무법인 지평, 2016.1.21
산업단지 사업자에 무분별하게 손실보전해준 지자체들, 한국경제, 2021.7.13
중흥건설그룹, 평택 브레인시티 일반산단 2000억 PF, 아시아경제, 2021.10.8
아래글에는 금융기관에서 산업단지 PF 취급시 실무적으로 점검해야 할 사항들이 잘 정리되어 있다.
산업단지PF대출 투자 시 점검사항(브런치스토리, by K산, 2020.12.30)
재생에너지 이용가능성은 향후 산업단지의 경쟁력을 좌우할 수 있다. 수출기업을 중심으로 RE100 압력이 높아지고 있어, 앞으로 재생에너지 솔루션이 포함된 산업단지일수록 규모가 큰 기업들이 입주하려 할 것이기 때문이다. 국내에서도 대기업의 RE100 전략이 본격화되면서, 중앙정부와 지자체 모두 산업단지에 재생에너지를 공급하는 방안을 추진하고 있다. 현재는 이미 조성된 산업단지에 태양광 등 재생에너지 장치를 공급하는데 주력하고 있지만, 신규 산단 개발에서도 재생에너지 공급 시스템을 미리 확보하는 쪽으로 사업모델이 바뀔 가능성이 높다.
탄소중립과 RE100을 대비한 산업단지 4.0 기본구상(국토연구원, 2023.11.27)
4조원 투자…산업단지 RE100 속도 내는 경기도(한국경제, 2023.9.14)
서부발전, 충남도 등 5개 기관과 RE100 산업단지 조성 협약(인더스트리뉴스, 2024.7.8)
경남 산단 '에너지 자립·메타버스 기지' 변신(한국경제, 2023.6.30)
기업 “돈이 없냐 땅이 없지” 지자체 “땅 줄게, RE100 해”(주간경향, 2023.10.16)
산업단지를 ‘태양광 발전’ 핵심 기지로…올해 시범사업 추진(정책브리핑, 2024.7.3)
해외에서는 산업단지를 개발할 때 재생에너지 솔루션을 함께 공급하는 경우가 확산되고 있다. 일례로 국가차원에서 탄소중립을 적극 지원하고 있는 베트남의 경우, Semcorp 등 전문 개발사와의 계약을 통해 조성 단계부터 RE100 산업단지를 지향하고 있다. 이러한 추세를 보면, 한국 산업단지도 대규모 제조업체를 겨냥해 RE100 컨셉으로 개발하는 단지와 내수 위주인 중소기업을 대상으로 하는 일반 단지로 시장이 구분될 수도 있다.
‘세계의 공장’ 베트남, 재생에너지 대량 생산까지 완비. 우리 기업의 사업 기회는?(SK에코플랜트, 2024.6.11)
Putting renewable energy within reach: Vietnam's high-stakes pivot(McKinsey&Company, 2023.10.2)
Putting renewable energy withPutting renewable energy within reach: Vietnam’s high-stakes pivoin reach: Vietnam’s high-stakes pivot
