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Dec 30. 2020
산업단지PF대출 투자 시 점검사항
대출투자라고 안심하지 말자
기관투자자는 밸류애드 등 지분투자 시 발생하는 J커브 효과 완화를 위해 투자 즉시 Income이 발생하는 대출투자를 일정수준 병행하여 포트폴리오를 다변화하고 내부 투자수익 목표 달성을 꾀한다. 대출투자 대상으로 오피스, 물류 등 전통적인 상업용부동산 섹터 이외에 안정적 투자구조를 갖춘 산업단지PF대출도 선호된다. 이하 산업단지PF대출 투자 시 주요 점검사항에 대해 정리해보겠다.
1. 산업단지 시장동향
- 먼저 보고받는 임원들은 산업단지 자체에 대한 정보가 많지 않을 수 있기 때문에, 산업단지 개념 및 시장동향 관련 핵심적 내용은 잘 정리할 필요가 있다.
- 산업단지 개념 : 산업단지는 각종 산업 및 지원시설 등을 집단적으로 설치하기 위한 계획토지로, △지정권자 및 지정목적 등에 따라 국가산업단지(국가기간산업 개발), 일반산업단지(산업 지방분산), 도시첨단산업단지(지식첨단산업 육성), 농공단지(농어민 소득증대)로 구분된다. △개발절차는 [단지지정->실시계획 승인->준공] 순으로 진행되며, 과거 인허가에 2~4년 소요됐으나 2008년 산업단지 인허가절차 간소화 특례법 시행으로 6개월~1년으로 단축됐다. △산업단지 개발방식은 사업시행자 지정 방식에 따라 공영개발방식(국가 또는 지자체가 비영리단체인 지방공기업 등에 의뢰하여 개발), 민간개발방식(실수요자 또는 민간건설업자 등이 영리 추구목적으로 개발), 절충방식(민관합동-공공개발방식, 제3섹터방식 등), 위탁시행방식(사업시행자가 손실보상업무 등 개발사업 일정부분을 국가 등에 위탁하여 개발) 등 네가지 종류로 구분된다. △산업단지 개발관련 지원제도는 사업시행자 지원제도(비용보조, 기반시설 지원 등) 및 입주기업 지원제도(취득세 등 세제혜택, 금융지원 등)로 구분된다.
- 주요 동향 : 공영개발방식에서 민간개발(또는 절충방식) 위주로 변화하고 있다. 최근 신규지정단지 현황을 살펴보면 대부분 민간개발 방식이다. 왜냐하면 공영개발 시 지자체의 신용보강 부담(2013년말 감사원 지적 등)이 확대됐으며, 실수요단지 개발 등 특화개발이 활발해졌고, 공모를 통한 원형지(개발계획 수립 후 실시계획이 미수립된 자연상태의 토지) 공급제도 시행으로 민간이 초기부터 산업단지 개발에 참여할 수 있게 됐기 때문이다. 수도권과 지방 일반산업단지 간 분양률 격차가 확대되고 있는 현상도 유의해야 한다. 전국 산업단지 분양률은 과거 10년 이상 평균 95% 수준을 유지하고 있으며, 특히 수도권은 도심화 진행에 따른 기존 노후공단의 외곽이전 요구 증대 및 양호한 인력 수급 여건 등으로 비교적 높은 분양률을 유지하고 있다. 그러나 지방은 열위한 입지, 공급과잉 등에 따라 분양률 편차가 크다. 2019년말 일반산업단지 기준 강원 84%, 전남 71% 수준으로 평균 수치를 한참 하회하고 있다. 2001~2015년 내 지정된 686개의 산업단지 중 지방에만 581개(84.7%)가 지정된 반면, 2012~2017.6월 내 지정해제된 단지 81.5%(31개)가 지방 소재 산업단지였다. 요약해보자면, 민간주도로 시장이 재편되고 있고 입지 중요성 증대 등으로 수도권 산업단지 개발이 유효한 상황으로 볼 수 있겠다.
2. 인허가 및 부지확보 현황 점검
- 인허가는 개발사업에서 가장 큰 리스크로 통상 기관투자자에게 소개되는 물건 중 인허가 리스크가 헤지되지 않은 물건은 거의 없다. 다만, 가장 중요한 실시계획 승인이 난 경우 사업기간 연장* 등 경미한 인허가 리스크는 감내해도 무방하다.
* 산업단지 인허가 절차 간소화를 위한 특례법 상 '경미한 사항 변경'에 해당하여 주민의견 청취 및 지방 산업단지계획 심의위원회 절차를 거치지 않아도 된다. 다만, 이런 경미한 사항이라고 하더라도 투자자는 해당 인허가 확보를 투자금 인출후행조건으로 하여 불측의 리스크를 미연에 방지하는 것이 좋다.
- 부지확보 현황도 중점 점검요소다. 민간사업자는 산입법 상 사업부지 50% 이상 확보해야 잔여 토지에 대한 수용권이 발생하기 때문에 투자시점에 사업부지 50% 이상을 기 확보한 경우 부지확보 리스크는 제한적이다. 공공 SPC의 경우 전체(100%) 부지에 대한 수용권을 확보하고 있기 때문에 민간사업 대비 안정적인 투자구조다. 다만, 수용요건이 갖춰졌다고 하더라도 바로 수용절차에 돌입하는 것은 오히려 지주작업에 지장을 초래할 수 있다. 왜냐하면 해당 부지 소유자들이 강경하게 반대 시위 등을 하고 이런 사실이 여론에 노출된다면 수용권 확보여부에 관계없이 사업이 지연될 수 있기 때문이다. 따라서 수용조건을 충족했더라도 잔여부지에 대해 일단 협의보상을 추진하는 것이 바람직하다. 협의기간은 건별로 다르겠지만 3개월 내외가 적당해보이며, 전체 사업부지의 70~80% 수준 확보한 이후 수용 추진하는 것이 좋다. 토지수용위원회에서 사업부지 70~80% 정도는 확보돼야 수용재결에 협조적이기 때문이다. 수용재결은 약 4~6개월 정도의 길지 않은 시간이 소요되며, 토지보상금이 급격하게 올라가는 경우도 없다. 한편 부지확보 기간이 지연될 것을 대비해 이미 확보한 부지에 우선 착공하는 경우도 많다. 실무적으로 부분 착공이라고 한다. 부분 착공까지 염두한 경우에는 기 확보 부지가 단지 조성에 중요한 위치인지, 알박기 없는 일정 면적 이상의 부지를 확보했는지 등도 따져봐야 한다. 사업예산에 토지보상금이 적절하게 반영됐는지도 점검해야 한다. 토지보상금은 일반적으로 시행사, 지주, 주간사 측에서 선정한 감평기관의 감평가를 산술평균한 값으로 하며, 토지보상금이 사업진행 과정 중 증액될 것을 고려하여 예상 감평가보다 여유있게 예산(통상 감평가 대비 110% 수준)을 책정한다. 그럼에도 불구하고 개발계획이 시장에 장기간 노출된 사정 등으로 인해 초과 보상금이 발생하는 경우 이사회 결의 등을 통해 조성원가에 반영하여 토지 분양가를 상향 조정해야 한다. 최근엔 사업예산에서 비중이 가장 큰 토지보상금을 절감하고 기존 지주에게도 단지 조성의 혜택을 공유하고자 대토보상(현금보상 대신 조성토지로 보상)이 병행되기도 한다. 이 경우에도 대토보상 사전 수요조사 등을 통해 시행사의 대토보상 계획이 현실성이 있는지를 점검해야 한다.
3. 시행사
- 민간 시행사의 경우 대부분 영세한 개인사업자로 기관투자자 입장에선 쉽게 신뢰하기 어렵다. 따라서 시행사가 대주 몰래 해당 사업에 악영향을 줄 수 있는 리스크(신규사업 추진 및 추가 채무부담 행위 등)를 각종 통제장치를 통해 강하게 제한*할 필요가 있다.
* 차주(시행사) 통제방안(예시)
ㆍ각자 대표이사 선임 : 차주사에 대주가 지정하는 자를 각자 대표이사로 선임한 후 그 선임 및 대표권 제한의 취지를 정관에 반영하고 법인등기부등본 상 등기조치
ㆍ대주가 지정하는 자를 과반수로 하는 이사회 구성
ㆍ주식 근질권설정 : 담보주식의 실물을 담보권자인 대주에게 인도 및 주권 미 소지 시 주주총회 의결권 행사 제한(주권의 불소지 신고 불가), 대주에게 의결권 위임 등
ㆍ주주총회 권한행사 제한 : 주주총회 장소를 대주가 지정하는 장소로 특정(대리금융기관 본사 등), 근질권자의 사전 동의없이 의결권 행사 시 EOD 사유로 대출약정서 체결 등
ㆍ준공 후 소유권보존등기 신청에 필요한 서류를 차주로부터 사전 징구
ㆍ대주가 법인인장관리 : 대출원리금 상환 시까지 법인인감을 대주 측에서 별도로 관리(신규발급 방지를 위해 주기적으로 대주 측에서 인감증명서 제출의무 부여)
- 지자체 및 공공기관이 시행사 지분에 일부 참여한 공공 시행사의 경우 민간 시행사 대비 사업 안정성이 양호하다. 공공부문 참여에 따른 원활한 인허가 및 행정지원이 기대되는 장점도 있다. 따라서 민간 시행사 대비 차주 통제수단이 상당수준 완화된다. 대출약정 상 추가 채무부담 및 담보제공 금지 등 일반적 조건 정도만 반영하고, 시행사 주식에 대한 근질권 설정도 제한적인 형태(공공부문 지분 근질권 설정 불가)로 이뤄진다.
- 한편, 자금관리는 담보신탁 구조가 활용되며, 이는 신탁사가 직접 사업시행 주체가 되는 관리형 토지신탁* 대비 사업관리 안정성은 다소 열위하나, 신탁사가 담보부동산 소유 및 자금관리를 통해 대부분 리스크 통제가 가능하기 때문에 크게 염려할 사항은 아니라고 본다.
* 산입법 상 사업주체 명의를 사후적으로 변경 불가하나, 관리형 토지신탁은 사업주체 명의 변경을 수반하기 때문에 산업단지 개발사업 신탁구조로 활용되지 못한다.
4. 시공사 책임준공
- 산업단지 시공 난이도는 높은 수준이 아니기 때문에 시공사의 전문적 역량을 점검해 볼 필요성은 낮다. 다만, 기한 내 책임준공 및 미 이행 시 채무인수라는 금융구조 상 중요한 역할을 담당하기 때문에 시공사 신용등급*이 일정수준 이상일 필요는 있다. 신용등급이 A 내외 정도되면 안심할 수 있는 수준으로 판단된다.
* 신용등급은 해당 기업의 재무상황, 자금조달능력(계열사 지원 가능성 포함), 기술력, 성장성 등의 집약체로, 해당 투자 건 관련 시공사의 책임준공 및 채무인수 역량을 구체적으로 파악하기 쉽지 않은 기관투자자 입장에서는 가장 신뢰할만한 투자지표이다.
- 공사비는 사전에 일정수준 PF로 조달하고 사업을 추진하는 기성불 방식이 책임준공 미 이행 리스크를 경감할 수는 있으나, 금융비용 부담 등이 발생하기 때문에 통상 분양불(분양대금으로 공사비 지급) 방식으로 공사비를 지급한다. 분양불 방식의 경우 책임준공 의무가 미 이행될 상황을 대비해 △시공사 명의변경 동의서, 유치권 포기각서 등을 징구(인출선행조건)할 필요가 있으며, △전체 공사비의 일정부분(10% 내외)을 대출원리금 상환 시까지 지급유보하거나, 공사비 증액 시 증액분은 대출원리금 상환 시까지 지급을 유보하는 조건 등을 보완할 필요가 있다.
- 한편, 공사 중 문화재가 발굴되는 경우 사업진행에 큰 차질이 생길 수 있는데, 이러한 부분까지 기관투자자가 사전에 면밀히 검토하기 어렵기 때문에 통상 시공사가 문화재 발굴 리스크를 부담한다. 기관투자자는 문화재 지표조사 결과와 문화재 발굴 시 대응방안(부분착공, 문화재 보존조치 등) 정도만 점검해봐도 무방하다.
5. 분양성(대출금 상환가능성)
- 산업단지 PF대출금의 상환재원은 분양대금이기 때문에 분양성은 매우 중요하다. 먼저 수급여건을 점검해야 한다. 큰 틀에서 제조업 여건을 파악하고, 해당지역 공급과잉 여부 및 분양률 수준을 검토해야 한다. 분양률은 전국 평균치 이상이며, 상승추세에 있으면 양호하다고 판단할 수 있다. 미 분양 물량과 산업단지 가동률도 주요 점검요소다. 분양률이 양호한 경우에도 가동률이 분양률 대비 상당히 하회하고 있는 지역이 있는데, 이는 해당지역 실수요가 위축되고 있다는 방증이다. 최근 전체적으로 산업단지 공급과잉 우려가 증가하고 있기 때문에 실수요자를 일정수준 이상 확보한 '기업 주문형' 산업단지는 양호한 투자물건*으로 판단되며, 지자체 등이 입주 수요를 선 확보**한 경우도 플러스 요인이다. 그러나 이 경우에도 무조건 안심할 것이 아니라 선매입 기업의 분양대금 납부여력(선매입 계약 시 통상 계약금 10~20%만 납부)에 대해 면밀하게 점검해야 하는 것은 당연하다. 한편 최근 경기침체 등으로 사전에 기업 수요를 확보한 산업단지에도 보수적 접근 필요성이 증가하고 있다. 이에 따라 산업단지 내 수요가 풍부한 주거용지만을 대상으로 하는 PF상품이 등장하고 있다. 수도권의 경우 부동산 시장 조정 우려감에도 불구하고 공공택지 희소성 및 건설사의 미래 수익원 확보 필요성***에 따라 주거용지는 미 분양 발생할 확률이 낮기 때문에 상대적으로 안정적인 투자구조라고 할 수 있다.
* 예시) 청주 테크노폴리스 산업단지는 SK하이닉스가 산업단지 대부분 선매입 확약
** 사전 청약률이 일정수준 이상이면 투자의사결정에 큰 도움이 된다. 다만, 청약은 관련법상 반드시 분양으로 전환할 의무가 없기 때문에, 청약의 진성계약 전환률을 지자체 및 금융기관 등과의 공조를 통해 구체적으로 파악할 필요가 있다. 예컨대, 청약금이 부담스러운 금액(분양가격의 10% 정도)이면 어느정도 실수요 의지가 추정된다고 볼 수 있겠고, 해당지역의 기업유치 및 이전 지원제도, 보조금 등도 청약의 진정성을 가늠할 수 있는 요인이라고 할 수 있겠다.
*** 정부의 제한적인 택지 지정 및 공급상황이 장기간 지속(LH 택지지정 및 공급면적 추이 참고)되고 있는 반면, 건설사들은 호황기에 수주했던 물량이 감소하면서 미래 먹거리 준비를 위해 택지확보 및 사업다각화에 총력을 다하고 있다. 최근 3기 신도시가 지정됐으나, 개발계획 가시화까지 장기간 소요될 것으로 예상되기 때문에 3기 신도시 공급 이전 신규택지 공백상태를 대비하기 위해 수도권 공공택지에 대한 확보 경쟁은 매우 심화되고 있다. (공공택지의 공급시차(아파트 분양일과 지구지정일과의 시차)는 약 9.8년(2013~2017.6월말 평균, KDI)으로 안정적 사업영위를 위해 충분한 택지확보는 매우 중요)
- 입지(교통 인프라, 인력수급 여건 등)도 주요 점검요소다. 입지는 주요 업종을 기준으로 가장 중요한 교통 인프라가 잘 구축돼 있는지, 집적이익이 발생할 수 있는 여건인지가 중요하다. 기업의 입지결정은 한 번 결정되면 바꾸기 매우 어려운 것이 현실로, 산업입지 패턴은 일반적으로 '경로의존적'(Path dependent) 특징이 있기 때문이다.(산업단지공단) 즉 기존 집적지를 기반으로 주변으로 확산되는 것으로, 클러스터화 입지패턴을 보이게 된다는 점을 고려한 판단이 있어야 한다. 인력수급을 위해 정주도시와의 연계성도 중요하다. 최근 김포시에 조성된 산업단지는 김포한강신도시, 검단신도시, 청라국제도시 등과의 연계성이 양호하다.
- 분양가격도 적절한지 판단해야 한다. 인근 경쟁단지 등의 분양가격 및 최신 거래가격과 비교해봤을 때 시장 내 수용 가능한 수준인지 따져봐야 한다. 일견 분양가격이 싸거나 비싸면 분양성에 크게 영향을 줄 것으로 보이나, 분양가격은 산입법 상 조성원가의 15% 이내로 수익률이 제한되고, 지자체마다 조례로 더 낮은 수준(10% 내외)으로 정하고 있어 그 영향이 크지는 않다. 분양률이 분양가격 수준에 따라 명확히 차별화되지 않는다는 연구결과(산업단지공단)도 있다. 분양성패는 위에서 언급한 수급여건, 입지, 민관협력구조 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과인 것이다.
6. 유사 시 상환방법
- 사업이 정상 진행된다면 분양대금으로 당초 상환일정에 따라 대출금이 상환될 것이다. 대출원리금 상환가능 분양률*이 낮을 수록 상환 안정성은 높을 것이다. 다만, 2010년대 중반 선순위대출 투자 시에도 연기금/공제회의 내부 기대수익률 만족이 가능했으나, 2010년대 후반부터는 저금리 장기화 및 사모대출 선호현상 강화 등에 따라 중/후순위 구간에 투자해야 기대수익률 달성이 가능하게 되어 기관투자자가 보다 높은 분양 리스크 및 LTV 부담을 감내해야만 하는 상황이 됐다. 따라서 분양률이 저조한 경우 회수방안까지 종합적으로 검토해 회수 안정성을 최대한 보강할 필요가 있다.
* (참고) 산업단지 분양률은 아파트와 같이 일순간에 100% 달성되는 구조가 아니다. 입주 검토 기업은
통상 단지가 일정수준 이상 조성되는 상황을 눈으로 확인하고 입주하려는 경향이 있다. 한국개발연구원이 2011년 준공완료된 149개 일반산업단지 분양률을 분석한 결과, 준공 두 해전 분양률 42.6%, 준공 한 해전 62.7%, 준공 당해연도 83.5% 수준(단계별 상승)이었다는 점을 참고할 수 있겠다.
