상업용부동산 투자 관련 기초 개념

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상업용부동산 투자 관련 기초적인 개념들에 대해 아래와 같이 간략히 정리해보겠다.

1. 투자유형 : 기관투자자가 직접 투자자산을 운용하는지 여부로 구분

- 직접투자 : 기관투자자가 운용사 등 매개체를 통하지 않고 직접투자하는 경우다.

- 간접투자 : 운용사 비히클(펀드, 리츠)을 통해 간접투자하는 경우다. 투자자산은 운용사가 책임 운용한다.

→ 기관투자자는 소수 인력으로 조단위 자산을 직접 운용하는 데 한계가 있고, 다수 자산을 자신의 명의로 투자함에 따른 각종 리스크(소송 등)를 헤지하기 위해 대부분 간접투자를 한다.

2. 투자전략(스타일) : 위험 대비 수익률 기준으로 아래와 같이 구분

- Core : 양호한 입지 및 건물, 대기업 책임임차 등을 통해 안정적 운영배당 확보를 목표로 한다.

- Value-add : 리모델링, 용도변경 등 자산가치 제고를 통해 상당수준 매각차익을 추구하는 전략이다.

- Opportunistic : 개발사업, 부실자산 등 투자를 통해 절대적 매각차익 확보를 추구한다.

→ 기관투자자는 Core 중심에서 2010년대 후반부터 저금리 장기화에 따른 수익률 하락을 만회하기 위해 Value-add 비중을 확대하는 추세다.

3. 투자지역 : 국내 및 해외로 구분

- 국내 : 안정적 수요가 유지되는 수도권, 특히 서울 내 자산 위주로 투자한다.

- 해외 : 미국/유럽/호주 등 투자시장이 안정된 선진국 위주로 투자한다. 아세안 등 신흥국 투자는 대단히 신중한 접근이 필요하다. 

→ 기관투자자는 국내시장 한계(한정된 물건 등) 등을 극복하고자 해외투자를 확대하고 있다.

¶아세안 시장에 대한 국내 기관투자자의 대규모 Exposure는 확인하기 어렵다. 상당히 제한적인 조건으로 투자된 소수 사례를 살펴보면, △정부가 이자 지급을 보장하거나, △글로벌 메이저 운용사 또는 대기업이 투자원리금 보장 및 환 리스크를 부담하는 등 일종의 기업대출과 유사한 방식으로 부동산 개발사업에 투자한 경우가 있었다. 
¶국내 기관투자자의 아세안 시장 진출이 활성화되지 못한 주요 이유는 아래와 같다.
① 높은 수준의 환 변동성과 막대한 환헤지 비용이 가장 큰 리스크요인으로 보인다. 신흥국 통화는 높은 변동성으로 헤지비용이 과다하기 때문에 사실상 환헤지가 불가능하며, 이는 환손실 가능성이 매우 높다는 것을 의미한다. Exit 시점 환율수준에 따라 회수가 지연될 가능성도 높다고 하겠다.
② 객관적 투자정보가 부족하고, 거래 신뢰성 결여로 합리적 투자의사결정이 곤란하다. 아직까지 이중 장부가 만연하고, 현지 관행(폐쇄적 대응 등) 상 기업 실사 등에 애로사항이 상당히 많이 발생하기 때문이다.
③ 비교적 낮은 수준의 국가 신용등급(아세안 국가 평균 BBB 수준)도 보수적 성향의 국내 기관투자자의 진입을 어렵게 한다. 
④ 불투명한 행정, 이질적 문화 등도 투자 애로사항으로 보인다. 베트남 부동산에 투자한 경험이 있는 모 운용사로부터 들은 얘기로는, 현지 공무원이 공공연하게 뇌물요구를 했으며 모호한 법규들이 많아 운용하는 데 어려움을 많이 겪었다고 한다. 현지 운용사나 자문사는 글로벌 업체 계열사인 경우에도 우수한 인재가 많지 않았으며, 현지 인력 구조조정 절차가 복잡하여 인력 교체도 쉽지 않다고 한다. 위에서 언급한 현지 정부가 이자를 보장했던 국내 기관투자자의 투자 사례의 경우에도 정권교체 후 말이 바뀌었다는 후문이다.
¶물론 아세안 시장은 견조한 성장세를 지속 중이며, 경쟁력 있는 시장환경(저임금 노동력, 인프라 확충 등) 및 적극적 외자유치 노력으로 전반적인 투자환경은 개선 추세에 있다. 현재 환 변동성 등 단기간 내 극복이 어려운 문제로 인해 국내 기관투자자가 투자를 하고 있지는 않지만, 향후 아세안 지역 정치 및 자본시장이 일정수준 이상 성숙된다면 현지 사정에 능통한 전략적/재무적 파트너와의 공동투자 방안에 대해 적극적으로 모색해 볼 필요가 있다.

4. 투자형태 : 자산운용을 통한 추가수익 창출 가능 여부로 구분

- 지분투자 : 자산 소유주로서 자산가치 제고 등을 통해 배당 및 매각차익을 동시에 추구한다.

- 대출투자 : Equity-cushion 존재함에 따른 보수적 투자방식이다. 정기적 이자만 수취한다.

→ 양 자 모두 과도한 LTV 제한이 중요하며, 기관투자자는 자산가격 고점 이슈 등을 고려하여 대출투자를 확대하고 있다. 지분투자는 우량물건 위주로 선별적으로 검토한다.

5. 투자방식 : 투자대상이 사전에 특정되었는지 여부로 구분

- 프로젝트 : 사전에 투자대상이 특정돼 있는 경우다. 특정물건 대상 면밀한 분석이 가능하나, 그만큼 투자의사결정에 오랜 기간(약 2~3개월)이 소요되며, 기관투자자의 전문성도 높은 수준으로 요구된다. 부동산의 로컬 비즈니스 성격을 고려할 때 국내부동산 투자 시 활용하는 것이 적절하다.

- 블라인드 : 사전에 투자 건을 특정하지 않은 상태에서 운용사의 전략 및 역량을 신뢰하고 일정금액을 일임하여 다수 건에 분산투자하는 방식으로 운용사 역량(Track-record 등)이 투자성패의 관건이다. 기관투자자가 정보접근이 어려운 해외투자 및 레드오션 시장에서 우량물건 선점(블라인드 펀드는 신속한 자금집행 가능) 등을 위해 활용한다.

→ 기관투자자는 딜소싱 경쟁 심화, 조정 우려감 증대 등에 따른 리스크 분산 필요 등을 고려하여 블라인드 투자방식을 확대하고 있다.

6. 투자섹터 : 오피스, 리테일, 물류센터, 호텔 등이 전통적인 기관투자자 접근 섹터

- 오피스 : 기업 사무공간으로 거래량이 가장 많은 영역이다. 대기업 등 책임임차로 투자 안정성이 양호하다.

- 리테일 : 중소형(가두 점포 등) 자산 보다는 백화점, 대형마트 등의 책임임차로 배당이 안정적이며, 투자규모도 일정수준 이상의 건 위주로 접근한다. 다만, 최근 소비 패러다임 변화(언택트)로  투자 비선호 섹터가 됐다.

- 물류센터 : 전자상거래 활성화로 2010년대 초반 이후 급부상한 섹터이다. 향후 시장 전망도 양호하나, 그만큼 투자경쟁이 치열하기 때문에 가격부담이 상당히 발생했다.

- 호텔 : 일단위 임차인(투숙객) 변동으로 안정적 현금흐름 확보가 어렵기 때문에 호텔 운영업체의 임대료 최소보장 등 조건보완이 필수인 섹터이다. 최근 코로나19로 대면활동이 급격히 위축되면서, 신규투자는 사실상 중단됐으며, 기존 호텔은 오피스나 임대주택으로 용도변경하는 컨셉으로 시장에 매물로 나오고 있다. 

- 임대주택 : 필수재로 경기 방어적 성격을 보유함에 따라 최근 각광받고 있는 섹터이다. 국내는 아직 임대주택 시장이 형성되지 않았으며, 선진국(미국, 유럽, 일본 등) 위주 활성화돼 있다.

→ 기관투자자는 기존 오피스 위주 투자에서 물류센터 및 임대주택 등으로 투자 다변화 추세에 있다. 코로나19 및 전자상거래 활성화 등으로 리테일 및 호텔은 투자검토가 중단됐으나, 이 자산들을 대상으로 하는 개발전략(주거시설 및 오피스 등으로 용도변경)이 조심스럽게 검토되고 있는 상황이다.