오피스 Tenant Facility 현황

임차인은 세련된 업무환경과 서비스를 원한다.

기관투자자가 오피스 투자 시 검토하는 주요 요소는 ①입지, ②임대차 상황(주요 임차인 크레딧, 임대료 수준, 잔여 임대차 기간 등), ③수익성(매입가 적정성, 배당수익률 수준 등), ④건물수준(연면적, 준공 후 경과연도, Tenant Facility, 각종 기술적 설비 등)이다. 개인적으로는 그간 입지 및 임대차 상황, 수익성 부분은 면밀하게 검토했으나, 건물수준에 대하여는 특별하게 고민해본 적이 없다. 연면적이 1만평 이상의 신축건물이고, LEED 등급(친환경 건물 인증제도) 정도 확보한 경우면, 양호한 건물수준으로 판단하고 그 이상 나아가지 않았다. 사실 그 이상은 본인이 책임지고 검토할 만한 자신도 없었다. 건물구조가 어떻고, 자재가 어떻고, 전기설비가 어떻고 설명을 들어봐야 관련 기초지식이 없는 상황에서 명쾌하게 이해하기는 어려웠고, 상급자들도 보통 비슷한 반응이었기 때문이다.

기관투자자가 모든 영역에 대해 전문성을 갖고 투자의사결정을 할 수 없으니, 위와 같은 검토과정이 특별히 문제가 있다고 생각하지는 않는다. 안정적 투자구조를 확보하고, 입지 등 핵심적 요소만 잘 검토한다면 건물스펙적인 부분은 전문가의 의견 등(물리실사결과, 우량 시공사 등)을 신뢰하고 넘어갈 수 있다고 본다.

다만, 최근 건물수준 관련하여 Tenant Facility 부분은 과거와 달리 심도있게 집고 넘어가야 할 필요가 있어 보인다. 주요 Tenant Facility로는 임차인 전용 라운지, 구내식당, 공유 회의실, Gym, 옥상정원 등을 꼽을 수 있으며, Tenant Facility 신설에 물리적 한계가 있는 구축 오피스는 세차 서비스나 발렛파킹 등 차별화된 서비스를 제공하기 위해 노력하고 있다.

Tenant Facility 중요성이 증대되는 이유는 ①임차인이 공유오피스에서 제공하는 Tenant Facility로 인해 눈높이가 올라갔으며, ②직원 채용과 복지에 미치는 영향이 증대됐기 때문으로 보인다.

이런 임차인 Needs에 부합하기 위해 건물주가 호텔 운영업체 또는 전문PM사에 Tenant Facility 운영을 위탁하여 서비스 활용도와 퀄리티를 제고하는 사례도 등장하고 있다. CBD 소재 모 오피스가 2010년대 초반 Tenant Facility 운영을 모 호텔사에 위탁한 것이 최초의 사례로 보이며, 그 이후 신축 프라임 오피스 몇몇도 호텔사에 건물관리를 위탁한 것으로 파악된다.

건물운영을 호텔사에 맡기는 경우 호텔급 서비스 제공에 따라 임차인 만족도를 제고할 수 있고, 임대료 및 관리비도 경쟁력 있게 받을 수 있으며, 재계약률도 높일 수 있다. 결론적으로 자산가치를 유지하고 상승시키는 데 큰 역할을 한다. 단점도 존재한다. ①서비스 공간을 무수익 공간으로 인식해야 하며, ②관리비 지출이 과다함에 따라 관리비 마진율*이 대폭 감소되고, ③호텔사는 FM(시설관리) 영역에 특화된 업체로 전문적인 임차인 관리(재계약 업무 등)에 한계를 보인다는 점 등이 있다.

* A급 오피스의 경우 일반적으로 관리비 매출의 30% 수준을 마진으로 인식하나, 과도한 서비스 제공에 따라 마진율이 10% 이하로 하락하는 경우도 존재하는 것으로 파악된다.

이런 단점을 해소하기 위해 Tenant Facility 제공 시 다음 사항을 유의해야 한다. 먼저 임차인 만족도가 양호하되 비용 효율적인 시설 위주로 Tenant Facility를 구성할 필요가 있다. 이러한 관점에서 주요 제공 서비스로는 호텔 서비스로 인식이 높은 반면 저비용인 컨시어지나 발렛파킹 등을 들 수 있고, Gym이나 공유 회의실 등 임차인 만족도 및 활용도가 높은 시설 등도 적극 도입 검토될 필요가 있다. 반면, 비용이 많이 들고 건물 내 리테일 상권과 충돌 우려가 있는 구내식당이나, 활용도는 낮지만 넓은 면적을 무수익 공간으로 방치해야 하는 VIP라운지 같은 경우는 도입에 신중할 필요*가 있다. 이러한 일련의 작업을 통해 관리비 마진을 제고할 수 있다. 또한, 호텔사의 약점인 임차인 관리 서비스를 보강하기 위해 전문PM사(CBRE 등)에 LM만을 별도로 위탁하는 투트랙 방식으로 건물운영을 할 필요가 있다.

* 서울 주요 오피스 운영사례 참고 시 Tenant Facility에 제공되는 면적은 연면적 대비 5~10% 사이가 적절한 수준으로 보인다.

한편, 코로나19 사태로 인해 향후 방역 및 위생관리가 매우 중요한 관리영역이 될 것이다. 직원들의 창의성 및 협업 시너지 제고를 중시하는 현재 트렌드와 어떤 식으로 접목되어 오피스 공간에 변화가 발생될지 기대가 된다. 여담으로  투자자 입장에서는 이러한 모든 변화를 비용 증가 측면에서 바라볼 수밖에 없기 때문에 수익률 제고를 위한 깊은 고민을 해야 한다. 결국 합리적 비용 절감이 필요해 보인다. 이를 위해 프롭테크 역할이 부상할 것으로 예상된다. 기존 대형 업체들이 수행하던 자산실사(물리실사 등), LM 등을 프롭테크를 활용해 훨씬 더 비용 효율적으로 처리할 수 있는 방법*들이 있어 보인다. 임차인이 임대료 대비 신경을 덜 쓰는 관리비를 상당수준 인상하는 것도 고려해야 한다. 지금 언급한 것들이 실행되기는 쉽지 않은 것임을 안다. 그렇다고 손 놓고 있다가는 나중에 큰 코 다칠 수 있다. 최대한 노력하자.

* 대표적인 프롭테크사인 알스퀘어 임대차 수수료는 기존 시장 수수료 대비 50% 수준이라고 한다.(중앙시사매거진 언론보도 참고)