기관투자자의 프라임 오피스 거래형태 예상

보유자산 재투자 및 만기연장

최근 프라임 오피스 거래시장이 너무나도 뜨겁다. 코로나19 사태에 따라 프라임 오피스와 같은 안전자산에 대한 선호현상이 강화되고 있는 반면, 시장에 나오는 물건은 희소하기 때문이다. 이에 따라 프라임 오피스 가격은 전고점을 계속 갱신하고 있는 상황이다. 

기관투자자는 프라임 오피스를 투자하고 싶어도 딜소싱이 어려워 투자 기회 자체를 얻지 못하거나, 막상 투자 기회를 얻더라도 밸류에이션 부담으로 쉽게 신규투자 의사결정을 하기 어려운 상황인 것이다.

이런 상황을 고려해 기관투자자는 보유하고 있던 프라임 오피스 투자만기를 연장하거나, 적정수준 매각차익을 실현하고 동일자산에 재투자하는 것을 선택하고 있다. 쉽게 얘기하자면, 기술적인 수단(만기연장, 재투자)을 활용해 이미 확보한 프라임 오피스를 장기 보유하는 전략을 들고 나온 것이다. 위에서 언급한 것처럼 프라임 물건이 희소하고 비싼 상황을 고려 시 유효한 운용전략으로 판단되며, 실제로 금년 시장에 나올 물건들이 철회되거나, 철회 시도 중인 경우가 다수 발생하고 있다.

한편, 보유자산을 재투자하거나 만기연장을 하는 데 애로사항이 발생하기도 한다. 프라임 오피스는 자산규모가 크기 때문에 통상 다수 기관이 공동으로 투자한다. 따라서 만기연장 등을 하기 위해서는 수익자들 간 합의가 필요한데, 기관마다 내부 사정이 다르다 보니 만기연장 등에 동의하지 않는 수익자가 발생할 확률이 높다. 실제로 금년에 투자만기가 도래하는 판교와 CBD 내 소재한 빌딩들이 재투자 등에 대한 수익자 간 의견이 갈려 결국 공개매각방식으로 펀드를 청산하려 한다는 소식을 들었다. 재투자 등에 반대하는 수익자의 지분만 별도로 매각하는 방법을 제안하며 반대 수익자를 설득하려고 해도, 반대 수익자는 자산 전체를 공개매각함에 따른 파급효과 등으로 더 큰 매각차익을 얻을 가능성이 크기 때문에 설득되지 않는 경우가 많을 것이다.

기관투자자가 프라임 오피스를 장기간 안정적으로 운용(주기적으로 적정 매각차익 실현 등 포함)하기 위해서는 결국 단독투자하는 방법밖에 없어 보인다. 펀드기간을 아무리 길게 가져가도, 다른 투자자가 소수라도 있다면 매각시점 원하는 방향으로 의사결정이 되지 않을 가능성이 있기 때문이다. 단일 건물에 너무 많은 익스포져가 형성된다는 부담도 있기 때문에, 아예 오피스만 담는 대형 블라인드 펀드를 조성해 분산효과를 조금이라도 가져가는 것이 실무자 입장에선 부담이 덜 할 것이다.