국내 상업용부동산 시장은 저금리 장기화 등에 따른 넘치는 투자자금 대비 기관투자자 눈높이에 맞는 물건은 생각보다 많지 않다. 이런 우량자산을 두고 운용사 간 딜소싱 경쟁은 심화되고 있기 때문에 코어전략만을 고집하던 기관투자자들도 최근 밸류애드 및 개발전략 등 높은 수준의 리스크를 감내하며 투자 외연을 확대하고 있다.
이렇게 한정된 물건을 두고 딜소싱 경쟁이 심한 상황을 타개하기 위해서는 운용사에 일정금액을 위탁하는 블라인드 펀드를 통한 투자가 필수다. 왜냐하면 블라인드 펀드는 신속한 의사결정(프로젝트 방식 대비 약 2개월 단축)이 가능하고, 자금조달능력(=낮은 수준의 딜 클로징 위험)이 양호하여 매도인이 선호하는 투자구조이기 때문에 우량자산 확보 우위에 있다고 할 수 있기 때문이다. 또한, 셀다운 수수료 절감 등을 통해 투자자 수익률 증대 효과도 있다. 이 외에도 기관투자자는 투자 효율 측면에서 엄격한 내부 투자심의를 거쳐야 하는 프로젝트 방식보다 블라인드 펀드를 통한 효율적인 투자를 선호하며, 사실 한정된 인력으로 다양한 프로젝트 물건의 리스크를 면밀하게 점검하는 데 한계가 있다는 점도 내부적으로는 큰 이유로 꼽힌다.(블라인드 펀드는 투자심의 1번만 하면 그 이후에 펀드에 담길 물건은 운용사 재량에 맡긴다) 마지막으로 기관투자자는 최근 트렌드인 밸류애드 및 개발전략에 대한 투자경험이 풍부하지 않기 때문에, 이런 전략을 프로젝트로 투자하기에는 여러가지 난관(내부 저항 등)이 있다. 블라인드 펀드의 분산효과에 기대어 개발전략 등 Case-study를 통해 전문성을 축적하고, 투자기회도 놓치지 않을 수 있다는 장점도 있다.
한편, 블라인드 방식으로 투자하는 방법은 첫째로 시중(市中)에 운용사가 마케팅 중인 블라인드 펀드에 가입하는 방법이 있고, 둘째로 기관투자자가 블라인드 펀드를 운용할 운용사를 선정하는 것이다. 통상 공모절차를 거쳐 선정한다.
시중 블라인드 펀드는 통상 해당 운용사가 가장 강점(Track-record, 전문운용인력 등)을 갖고 있는 영역에 대한 고민의 결과로 기관투자자의 투자방향성과 일치만 한다면 상대적으로 손 쉽게 좋은 투자를 할 수 있다. 내부 투자승인절차도 비교적 수월하고, 향후 운용성과도 양호할 확률이 높기 때문이다. 우수 운용사의 시리즈 블라인드 펀드를 투자 담당자가 선호할 수밖에 없는 이유다. 다만, 운용보수가 상당히 높은 편이고, 펀드 운용 중 기관투자자의 의견이 반영되기 쉽지 않다는 단점이 있다.
그러면 통상 RFP(Request For Proposal)라고 불리는 운용사 공모는 어떤 경우에 해야 할까?기관투자자가가 ① 특정섹터나 전략의 Exposure를 대규모로 확대하고 싶으나, 딜소싱 네트워크(운용사 등)가 없거나 ② 진출하고자 하는 시장이 틈새시장이어서 블라인드 펀드를 설정할만한 경험 있는 운용사가 없거나 ③ 진출하고자 하는 영역이 시장에서 검증된 섹터 및 전략으로 관련 블라인드 펀드가 다수 존재하나 기관투자자가 투자하려는 시점에 마케팅 중인 블라인드 펀드가 없는 경우 등이다.
RFP 장점으로는 운용사 간 경쟁구도 등을 이용해 운용보수를 상대적으로 낮은 수준으로 설정할 수 있고, 기관투자자가 제안요청서에 내부 Needs에 맞는 투자가이드라인 제시를 통해 자신이 원하는 방향으로 펀드운용을 유도할 수 있다는 점이다. 단점은 메이저 운용사 참여가 쉽지 않을 수 있다. 왜냐하면 메이저 운용사는 이미 운용중인 타 기관투자자의 블라인드 펀드와의 이해상충 이슈로 인해 지원 자체가 어려운 경우가 많기 때문이다.(운용사가 RFP에 지원하기 위해서는 기존 펀드의 기관투자자들에게 동의를 받아야하는데 어떤 투자자가 동의를 해주겠는가?)
시중 블라인드 펀드와 RFP 중 더 월등한 방법은 없다. 각각의 장단점 등을 고려해 상황에 맞는 방식으로 투자를 추진하면 되는 것이다.
