[업계] 지체상금을 이용한 책임준공약정

'책준' 말고 손해배상·지체상금…부동산PF 바뀐다(Newstof, 2024.9.3)

지체상금 활용한 책임준공 PF성사, DL이앤씨와 하나증권 합작품(Dealbook, 2024.10.14)

건설사는 PF대주단에게 정해진 날까지 건축물 사용승인을 받겠다는 내용으로 책임준공을 확약한다. 약속을 지키지 못하는 경우에는 PF대주단이 시행사에게 대출해 준 원리금을 대신 갚거나(채무인수), PF대주단에 발생한 손해를 배상(손해배상)한다. 

예전에는 손해배상을 채무인수에 준하는 개념으로 여겼다. 법정에서 PF대주의 손해를 확정하는 과정을 거쳐야 하지만, 시공사의 체력도 괜찮았거니와 금융권과 계속 PF를 해야 하는 시공사가 PF대출의 상환을 어느 정도 책임져 줄 것으로 생각했다. 하지만, 레고랜드 사태 이후 PF 시장이 경색되고, 책임준공 제도와 관련해 준공 지연의 손해 범위를 법정에서 다투려는 시도가 늘어나면서, '손해배상'의 범위를 어디까지로 봐야하는지가 책임준공 시장의 큰 이슈로 떠올랐다. 

[건설부동산] 시공사와 신탁사의 책임준공의무(Legan Times, 2024.7.3)

PF 폭탄, 신탁사 줄소송 현실로...손해배상소송 벌써 5건(파이낸셜뉴스, 2024.10.14)

제일 위의 기사에서 보듯, 최근 일부 PF 건에서는 준공 지연으로 건설사가 시행사(발주자)에 지급해야 하는 '지체상금'을 PF 대주단에게 먼저 지급하도록 하는 약정을 체결하였다. 책임준공 지연에 따른 손해배상을 지체상금으로 구체화했다는 점에서 의미가 있다. 지체상금은 계약금액*요율*지체일수로 계산하며, 통상 공사금액의 5~10%를 상한으로 한다. 과거에 비해 PF 대출기관에게 불리한 계약이지만, 시공사의 채무부담을 경감하는 한편, 준공 지연에 따른 다툼의 소지를 줄일 수 있다. 

그래도 문제는 남는다. 지체상금으로 범위를 제한하더라도 여전히 법정에서 손해를 확정해야 하기 때문이다. 지체상금을 계산하는 산식, 게약금액, 지체일수 등은 법적인 다툼의 여지가 있다. 특히 지체일수는 공사의 귀책으로 지연된 날짜를 의미하므로, 공사 지연의 책임이 시행사 또는 건설사 중 어디에 있는지를 다투고 확정하는 과정이 필요하며, 따라서 법적 절차를 통해 책임의 범위가 확정되기 전까지 건설사가 지체상금을 지급하기 어려울 수 있다. 

공사 지연에 따른 '지체상금' 얼마나 받나?(월간 전원속의 내집, 2022.6.24)

건설공사 지체상금과 귀책사유(건설산업신문, 2023.9.9)

따라서, '지체상금'의 재원을 확보하는 방법을 구체화할 필요가 있다. 분양이 잘 되거나, 전체 사업비를 PF대출로 미리 확보할 경우에는 지체상금에 해당하는 금액을 별도의 계좌로 유보할 수 있다. 시공사에 지급하는 유보 공사비(통상 도급공사비 총액의 10%)를 지체상금 지급 이후에 지급하도록 할 수도 있다. 하지만 분양 부진 등으로 지출 재원이 모자랄 경우에는 지체상금을 미리 확보하기 어렵다. 건설사에서 지체상금을 받아야 하는데, 법적 다툼이 완료되기 전에는 건설사도 지체상금을 미리 내주기 힘들다. 

결국, 공사이행보증과 유사하게 '지체상금에 대한 지급보증 상품'을 도입하거나, PF대출시 '지체상금 예정액'을 별도의 한도대출 트랜치로 운영해야 할 수 있다. 별도의 트랜치로 자금을 모집하는 방법이 실무적으로 더 수월해 보이는데, 손해보험사들이 해당 트랜치에 참여할 수 있지 않을까 싶다. 

지체상금(Liquidated Damage)를 담보할 수 있는 보험상품이 있는지 여부(모리아빠의 대나무 숲, 2017.4.19)