by
May 28. 2021
복잡한 부동산 세금 속에서 필요한 정보 골라내기
부동산 투자 공부 노트 1 : 우리에게 적용되는 세금은?
고스톱도, 투자도 매 순간 선택의 연속이다
명절 때 고스톱을 처음 배웠습니다. 언뜻 보기엔 그냥 모양 맞추기 게임이었습니다. 어떻게 3점을 빨리 얻을지 고민하기보다는 당장에 손에 든 화투 모양과 비슷한 걸 내고, 내 앞에 더 많은 화투장을 모으려고 열중했습니다. 어떻게 해야 이기는지 아무도 차근차근 설명해주지 않았습니다. 원래 다 하면서 배우는라는 말과 함께요.
광이 3 개 모이면 점수가 되고, 피는 열 장 모이면 1점이고, 띠와 고도리 등등... 화투의 정확한 룰을 익히는 데는 생각보다 오래 걸렸습니다. 룰을 다 외우고 나니, 그때부터는 패 한 장을 낼 때마다 생각을 하게 됩니다.
"이번 차례에 내가 어떤 걸 낼 수 있을까?", "이번 판을 이기려면 청단을 해야 할까?"처럼 말입니다.
매번 차례에 낼 수 있는 모든 선택지를 생각할 수 있게 됐고, 이길 수 있는 방법을 고민하면서 선택을 이어가게 됐습니다. 물론, 고스톱이 어떻게 계획대로 다 될까요. 예전이나 지금이나 변변치 않은 실력이지만 이제는 매 판마다 신중하게 선택을 하면서 게임을 즐깁니다.
고스톱은 이겨야 돈을 따고, 투자는 성공해야 돈을 벌게 됩니다. 고스톱은 이기는 방법이 딱 정해져 있지만, 투자는 성공해서 돈을 버는 방법이 수도 없이 다양합니다. (다양한 것이지 모두가 투자에 성공하는 것도, 돈을 버는 것도 아닙니다.)
주식이나 부동산처럼 역사가 오래된 투자 종목들은 성공한 사람들도 많고, 그 사람들의 노하우도 많이 알려진 경우가 많습니다. 즉, 투자에서 성공하는, 이기는 방법들이 어느 정도 정해져 있는 게 아닐까요? 투자 시장의 룰을 알고, 순간순간 어떤 선택을 할 수 있는지 늘어놓고 최선의 선택을 고른다면 투자 성공 확률을 높일 수 있는 게 아닐까 합니다. 고스톱처럼 말입니다.
부동산 투자에 관심이 많습니다
대부분의 사람들과 비슷하게 저도 자산의 많은 부분이 부동산에 묶여있습니다. 그러다 보니 주식 투자 공부보다는 부동산 투자에 조금 더 관심을 가지고 있습니다. 실거주를 위해 집 하나를 마련했지만, 기왕이면 집값도 올라서 자산이 늘어났으면 하는 마음도 있는 것이 사실입니다. 이처럼 1 주택자라는 포지션은 거주의 안정성뿐만 아니라 투자처로서의 성격도 가지고 있는 것 같습니다.
부동산 투자에서 성공하려면 어떻게 해야 할까?
1 주택자인 우리는 지금 어떤 선택지를 가지고 있을까?
부동산 시장에서의 룰은 무엇일까요?
고스톱에서 그랬듯이 투자에서 성공해서 승자로 남기 위해 먼저 룰을 공부해야 하지 않을까요. 이 게임에서 규정하고 있는 방법이 무엇이 있는지, 어떤 것들을 할 수 있고 어떤 것들을 하면 안 되는지 알아야 합니다. 부동산 시장에서의 규칙은 여러 부동산 규제와 그에 따른 세금 정책입니다. 최근 치솟는 집값을 잡기 위해 수많은 부동산 규제들을 발표하고 시행하고 있습니다. 포함된 내용 중에 일부는 공급 정책, 일부는 대출 관리 정책, 그리고 일부는 세금 정책입니다. 이미 집을 산 1 주택자 입장에서는 당장에 공급 물량을 늘린다고 해도, 무주택자가 아니라 청약 참여에 제한이 생기고, 이미 주택담보대출을 받았기에 대출 관리 정책에 당장은 영향을 크게 받지 않습니다. 대신, 세금 정책으로는 큰 영향을 받습니다. 공시지가가 올라 보유세가 늘어나고, 집을 팔려고 하면 거대한 양도세가 등장합니다.
부동산 관련 세금 정책들을 공부하게 되었습니다
집 살 때는 취득세, 가지고 있을 때는 보유세, 팔 때는 양도세를 냅니다. 세금도 복잡합니다. 취득세는 집을 두채, 세채 이상 살 때 다르고 조정지역인지 비조정지역인지에 따라서도 다릅니다. 보유세는 1세대 1 주택인지, 주택 가액은 얼마나 되는지, 명의를 어떻게 나누는지에 따라 내는 금액 차이가 많이 납니다. 양도세는 보유기간 및 실거주 기간에 따라, 다주택자라면 어떤 집을 먼저 파는지에 따라 내는 금액이 다릅니다.
이렇게 조건도 까다롭고 복잡한 세금 정책 속에서 우리는 필요한 정보만 골라내야 합니다. 그래야 앞으로 어떤 방향으로 투자를 할 수 있는지를 고민할 수 있고, 세금을 최대한 절약해 투자의 확정 수익을 늘릴 수 있습니다.
넘쳐나는 정보와 복잡한 세금 정책 내용 속에서 저의 상황과 조건에 맞는 내용만 찾아서 책과 인터넷을 통해 공부하고 있습니다. 조건에 맞는 내용만 공부하다 보니 하나둘씩 복잡한 내용이 정리되는 느낌입니다.
부동산 세금 정책에 관한 공부 노트입니다. 저희 조건에 해당하는 내용들만 추려서 공부했습니다.
부동산의 세금 정책을 통해 부동산 투자 시장의 큰 규칙들을 이해하는 것이 목표입니다. 최종적으로는 지금 상황에서 나는 어떤 선택지를 가지고 있고 어떤 방향으로 나아가야 하는지를 결정할 수 있도록 정리해보았습니다.
조건
1 주택 취득, 2020년
투기과열지구, 조정대상지역
공시지가 6억 원 이하
공동명의, 실거주
공부 노트 1 : 부동산 세금 정책(취득세와 양도세)
"합법적으로 세금 안내는 110가지 방법(2021년판 부동산 편), 세무사 신방수, 아라크네"책을 주로 참고하며 공부했습니다. 자세한 설명과 사례들이 나와있어 이해하기 편했습니다. 추가로 부족하거나 알아보고 싶은 내용은 구글 검색 등을 활용했습니다.
세금 = 과세 표준 X 세율
세금을 결정하는 기본 식입니다. 과세 표준이라는 세금 결정에 기초가 되는 금액에 정책에서 정한 세율을 곱해서 세금을 정합니다.
과세 표준 금액과 세율은 각각의 세금별로 다 다릅니다. 그렇다면 세금은 어떤 종류들이 있을까요?
부동산을 살 때 : 취득세
부동산을 가지고 있을 때 : 재산세, 종부세
부동산을 팔 때 : 양도세
부동산을 자녀에게 물려줄 때 또는 부모님께 받을 때 등등 : 증여세, 상속세
여기서 저는 저희 조건에 맞는 세금만 골라서 살펴보기로 결정했습니다. 6억 이하의 주택을 가지고 있는 저희는 종부세에 영향을 받지 않고, 재산세에도 큰 구애를 받지 않습니다. 또한, 아파트를 물려줄 자녀도 없고, 아파트를 증여받지도 않았습니다. 그래서 증여세와 상속세도 빼고 정리하기로 했습니다.
간단해졌습니다. 새로운 주택을 매입할 때 내게 되는 취득세와, 지금 집을 팔게 되면 부담하는 양도세를 공부하기로 합니다.
세금을 계산하기 위한 과세 표준을 알아봤습니다.
세금별 과세 표준
취득세 : 실제 취득가액
양도세 : 실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 필요경비 - 각종 공제액
말 그대로, 취득세는 우리가 집을 샀던 금액을 기초로 계산되고, 양도세는 집을 팔 때 얻은 이익에서 부동산 중개수수료, 취득세 등등의 필요 경비와 법에서 규정한 각종 공제액을 뺀 금액을 기초로 계산됩니다.
다음으로는 세율을 알아봤습니다.
세금별 세율
취득세
주택의 경우 과세 표준의 1~12% (그 외 농특세와 지방 교육세가 추가로 부과됨)
양도세 (2021년 6월 1일 이후)
<일반 과세>
1년 미만 보유 70%(비례 세율), 1~2년 미만 보유 60%(비례 세율), 2년 이상 보유 6~45%(누진 세율)
<중과세>
1세대 2 주택 : 기본세율 + 20% p
1세대 3 주택 이상 : 기본세율 + 30% p
취득세와 양도세 모두 세율에 구간이 있습니다. 상황에 따라 그 세율이 결정되기 때문입니다.
세율을 자세히 살펴보겠습니다.
먼저 취득세입니다.
취득세 (2020년 8월 12일 이후)
1 주택자 (+일시적 2 주택자) : 1~3%
2 주택자 : 1~3 %, 조정대상지역인 경우 8%
3 주택자 : 8%, 조정대상지역인 경우 12%
4 주택 이상 : 12%
*주택 수에 포함되는 기준 : 주택, 분양권, 조합원 입주권, 주거용 오피스텔
* 단, 시가표준액 1억 원 이하, 농어촌 주택 등은 제외
즉, 현재 우리는 1 주택자이므로 일시적 2 주택 혜택을 받지 못한다면 조정대상지역의 주택을 구매할 경우 8%, 이외 지역 주택을 구매할 경우 1~3%의 취득세를 내게 됩니다. 이때 과세 표준은 실제 취득가액입니다. 부동산 정책으로 웬만한 지역들은 조정대상지역으로 지정됐습니다. 즉, 우리가 만약 경기도에 3억 원 정도 되는 작은 아파트를 추가로 매수한다면, 3억 원의 8%인 2400만 원을 취득세로 내야 합니다. 물론 이에 별도로 농특세와 지방 교육세를 내야 할 겁니다.
이처럼 비싼 취득세를 피하기 위해 시가표준액 1억 원 이하는 제외된다는 취득세의 단서 규정을 이용하는 방법이 있습니다. 실제로 공시지가 1억 원 이하 주택의 매물이 줄어들고 있다는 뉴스가 나오기도 합니다. 이 내용은 다음 글에서 자세히 다루겠습니다.
다음으로 양도세입니다.
양도세는 앞서 정리했듯이 비례세율과 누진세율이 있습니다. 비례세율은 과세 표준의 크기에 따라 세금이 비례해서 늘어나는 것이고, 누진세율은 과세 표준의 크기에 따라 세율이 누진적으로 변해가는 세금입니다. 누진적으로 변한다는 의미가 무엇인지 아래 표를 통해 자세히 설명드리겠습니다.
양도소득세 기본세율
1. 과세표준 : 1200만 원 이하 / 세율 : 6 % / 누진 공제액 : 0원
2. 과세표준 : 1200만 원 ~ 4600만 원 이하 / 세율 : 15% / 누진 공제액 : 108 만원
3. 과세표준 : 4600만 원 ~ 8800만 원 이하 / 세율 : 24 % / 누진 공제액 : 522 만원
4. 과세표준 : 8800만 원 ~ 1억 5000만 원 이하 / 세율 : 35% / 누진공제액 : 1490만 원
5. 과세표준 : 1억 5000만 원 ~ 3억 원 이하 / 세율 : 38% / 누진공제액 : 1940만 원
6. 과세표준 : 3억 원 ~ 5억 원 이하 / 세율 40% / 누진공제액 : 2540만 원
7. 과세표준 : 5억 원 ~ 10억 원 이하 / 세율 42% / 누진공제액 : 3540만 원
8. 과세표준 : 10억 원 초과 / 세율 45 % / 누진공제액 : 6540만 원
양도 소득세의 과세 표준은 실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 필요경비 - 각종 공제액입니다. 그중 필요 경비는 말 그대로, 부동산 중개수수료, 취득세 등 집을 사면서 필수적으로 들어갔던 경비들을 공제하는 것이고, 각종 공제액은 장기보유 특별공제제도와 같은 경우를 의미합니다. 우선, 장기보유 특별공제제도는 고가주택의 경우에 혜택을 많이 보는 제도이므로 6억 원 이하의 주택을 가진 우리는 고려하지 않았고, 필요 경비도 간단한 계산을 위해 생략했습니다.
* 누진 세율이 적용된 양도소득세를 계산하기 위해서는 각 구간별로 해당되는 금액 X 구간 세율을 모두 더해서 구할 수 있습니다. 연말정산도 비슷하게 계산을 하죠. 예를 들어서, 6000만 원의 과세 표준을 가지고 있다고 한다면 1200만 원 X 0.06 + (4600만 원-1200만 원) X 0.15 + (6000만 원-4600만 원) X 0.24의 식으로 계산됩니다. 즉, 계산하면 918만 원입니다. 이 식을 간단하게 계산하기 위해 누진 공제액이 있습니다. 5000만 원은 3번 구간에 해당하기 때문에 과세 표준에 구간 세액을 곱하고, 그 구간의 누진공제액을 빼주는 방법으로 계산이 가능합니다. 6000만 원 X 0.24 - 522만 원(누진공제액) = 918만 원. 같은 값이 나옵니다.
기본세율 양도세 = 과세표준 X 세율(과세표준 구간) - 누진공제액(과세표준 구간)
Case 1, 구매한 주택의 시세 차익이 2억 원이라고 가정해보겠습니다.
간단하게 구한 과세 표준액이 2억 원인 경우입니다. 이 경우에는 2억 원에 해당하는 세율 38%를 곱하고, 해당 구간의 누진 공제액을 빼줍니다.
식으로 정리하면 20000만 원 X 0.38 - 1940만 원 = 5660만 원입니다.
5660만 원은 만약 2년 이상 보유한 주택이 2억 원의 시세차익이 생겼고, 2년 실거주 요건을 채우지 못해서 양도세 비과세 혜택을 받지 못한다면 5660만 원을 세금으로 내야 한다는 의미입니다.
Case 2, 구매한 주택의 시세 차익이 1억 원이라고 가정해보겠습니다.
위와 같은 방식으로 계산하면, 10000만 원 X 0.35 - 1490만 원 = 2010만 원입니다.
즉, 2년 이상 보유했지만, 2년 이상 실거주 조건을 채우지 못한 경우에는 집값은 2억 원이 올랐지만 1억 4560만 원의 확정 수익을 얻었다고 볼 수 있고, 집값이 1억 원 올랐다고 하면 7990만 원의 확정 수익을 얻었다고 생각할 수 있습니다. 생각보다 세금을 많이 냅니다.
하지만 특정 조건에서는 양도세를 내지 않을 수도 있습니다. 바로 양도소득세 비과세 특례조건입니다.
양도세 비과세 요건
1세대 1 주택 : 2년 보유 & 2년 거주
1세대 2 주택 : 2019.12.17 이후 취득 시 1년 이내 전입 및 1년 이내 종전 주택 처분
* 단, 잔여 임대차 계약기간이 남아있는 경우 계약기간의 종료일까지. 최대 2년 유예
