1 주택자 우리에겐 어떤 선택지가 있을까
부동산 투자 공부 노트 2 : 갈아타기 전략 알아보기
1 주택자가 된 지금, 상승장에서 어떻게 하면 더 많은 수익을 얻을 수 있는지 언젠가 찾아올 하락장과 조정장에서 얻은 수익을 지켜낼 수 있는지 고민하며 공부하고 있습니다. 1 주택자인 우리가 앞으로 어떤 전략을 사용할 수 있는지 어떤 카드를 가지고 있는지 정리해보기로 했습니다. 이번 글에서는 그중 첫 번째로 갈아타기 전략에 대해 정리해보려 합니다.
전략 카드 1
제목 : 갈아타기 전략
설명 : 보유 2년, 실거주 2년 조건을 만족시킨 후 매매 차익에 대한 비과세 혜택을 받고 그 돈과 추가로 저축한 돈을 합쳐 지금보다 더 좋은 집, 가치가 더 오를 집을 사두는 전략. 한 번에 목표로 하는 좋은 집으로 가지 못할 경우, 최종 목적지까지 갈 수 있는 발판이 되는 집을 마련함.
장점 : 1 주택자 포지션을 항상 유지하기 때문에 다주택자 규제 적용을 받지 않아 세금 부담을 줄일 수 있음. 일시적 1가구 2 주택 제도도 이용 가능. 상위 급지의 똘똘한 한 채를 마련한다면 상승장에서 추가로 이익을 얻을 수 있으며, 언젠간 찾아올 조정장 또는 하락장에서 가격 하락폭을 줄일 수 있음. 실거주를 겸하므로 비교적 안전하게 자산 규모를 늘릴 수 있음.
단점 : 다주택자에 비해 수익률이 좋지 않으며, 기본적으로 1 주택은 투자가 아니라는 의견이 많음. 상급 지일 수록 상승장에서 더 빨리 수요가 몰리므로, 이미 가격이 많이 오른 상태일 경우가 많음.
아파트 갈아타기를 나름대로 정의해봅니다
살면서 우리는 ‘갈아타기’를 꽤나 자주 합니다. 친구를 만나러 약속 장소를 갈 때 한 번에 목적지까지 가는 교통편이 없다면 우리는 지하철과 버스를 환승하면서 목적지에 다가갑니다. 해외여행을 갈 때도 직항 비행기가 없다면 교통의 중심지를 경유해서 비행기를 갈아타고 목적지로 날아갑니다. 다른 의미의 ‘갈아타기’로서 오래된 자동차를 몰다가 새 차를 사서 갈아타기를 하기도 하고, 새로운 물건을 샀거나 새로운 기능을 이용할 때도 '갈아탔다'라고 표현합니다.
갈아타기라는 말은 투자에서도 등장합니다. 사전에서는 ‘갈아타기 작전’이란 단어를 다음과 같이 설명하고 있습니다. ‘주식 투자에서, 보유하고 있는 종목보다 상승 잠재력이 높은 종목을 발견하면 보유 주식을 팔고 상승 잠재력이 풍부한 종목으로 넘어가는 전략’.
아파트 갈아타기에 대한 내용은 사전엔 나오지 않지만 주식 투자와 비슷하게 ‘보유하고 있는 집보다 더 오를 것 같은 집이 있다면 팔고 넘어가는 전략’이라고 나름대로 정의해봤습니다. '추가로, 원하는 주거지로 가기 위해 징검다리 형태로 집을 사고파는 과정을 이르는 말'이라는 설명을 덧붙여야 하지 않을까 합니다. 주식은 단가가 높지 않아서 좋은 종목이라고 생각하면 조금씩이라도 사서 모을 수 있지만, 좋은 입지의 부동산은 가격이 비싸서 한 번에 살 수 없습니다. 원하는 곳 근처로 점점 가까워질 수 있도록 이사를 가는 방식을 갈아타기라고 표현할 수도 있지 않을까요? 공부를 하다 보니 아파트 갈아타기는 조금 더 일상 속 ‘갈아타기’ 행동과 비슷해 보입니다.
최종적으로 원하는 목적지까지 갈 수 있도록 환승하는 것 그 과정에서 지금보다 더 가치가 오를 곳에 집을 사놓는 전략
정부는 다주택자를 싫어하는 걸까요
몇 년째 이어진 부동산 상승장에서 정말 많은 규제들과 정책들이 쏟아져 나왔습니다. 투자를 하나도 모르던 때에도 주변에선 부동산 얘기가 들렸고, '서울 집값이 상당히 올랐고 문제는 다주택자 때문이다'라는 내용의 뉴스들이 들렸습니다. 이어서 다주택자들을 향한 수많은 부동산 규제 정책들이 등장했습니다. 기존 임대사업자 제도를 거의 없애버렸고, 새로 주택을 살 때 다주택이라면 취득세를 12%까지 내도록 했습니다. 양도세도 올려서 차익의 70% 이상을 세금으로 내는 경우도 생겼고, 다주택자에 대한 보유세 또한 큰 폭으로 올렸습니다.
여러 규제들이 쏟아지고 난 이후, 언젠가부터는 다주택자에 대한 비난보다 수도권 아파트 공급물량 감소와 국제적인 통화 유동성 증가, 저금리 사이클 등이 맞물려서 집값이 올랐다는 말들이 더 많이 들립니다. 하지만 그때 발표했던 정책들은 시장에 남아 다주택자들을 규제하고 있고, 기존 1 주택을 보유하고 있던 사람들은 새로운 주택을 매입하기 어려워졌습니다. 이렇듯 상승장에서 정부는 다주택자를 싫어하고 1 주택자만 좋아하나 봅니다.
부자들은 똘똘한 한채 전략을 사용합니다
다주택자에 대한 규제의 칼날이 매서워질 때, 뉴스에선 똘똘한 한 채라는 단어가 계속 나왔습니다. 말 그대로 돈을 가장 잘 벌어줄 똘똘한 집, 제일 좋은 입지에 한 채만 보유해 놓는 전략입니다. 지방과 서울에 집 한 채씩 가지고 있던 정치인들은 자신의 지역구 또는 연고지인 지방 집을 팔고 서울 집(강남) 한 채만 보유해서 세금을 줄였습니다. 자산이 많은 분들도 다주택을 정리하고 그 돈을 모아 서울의 주요 입지 주택 한 채를 마련합니다.
연합뉴스, 신윤정 기자자산이 많지 않고 기존에 한채만 가지고 있던 우리도 똘똘한 한 채를 가질 수 있을까요? 우리가 살 수 있는 똘똘한 한 채는 어떤 집일까요?
더 오를 수 없다면 가격이 덜 떨어질 집을 고르면 어떨까요
부동산 상승기가 길어지면서 인기 있는 중형 평형이 제일 빨리 올랐고, 이어서 대형 평형, 마지막으로 소형이 따라 올라가고 있습니다. 왜 중형 평형이 인기가 있을까요? 대형 평형은 가격이 비싸고, 소형은 실거주하기에 좁기 때문이었을 것 같습니다. 실제로 소형 평수에 살고 있는 우리는 '작은 아파트는 둘이 살기는 나쁘지 않지만 아이가 생기면 불편할 것 같다'라는 말을 체감하고 있습니다.
중형 평형에 대한 인기는 수요로 이어지고, 수요는 실사용 가치를 의미하는 전세 가격이 증명합니다. 집을 사지 않고 빌려서 거주하는 전세는 살기 좋은 평수를 원하기에 수요층이 얇고 적은 소형 아파트의 전세가는 단기간에 오른 집값과는 달리 많이 올라가지 못했습니다.
전세가는 집값의 하방 지지선입니다. 전세가와 집값이 비슷해지면 돈을 조금 더 얹어서 집을 사기 때문입니다. 그렇다면 소형 주택을 가진 우리에겐 지금 집보다 전세가율이 높은 비교적 좋은 위치의 중형 평수의 집이 똘똘한 한 채가 아닐까요. 오랜 상승장에 가격이 따라서 오른 소형 아파트에겐 지금이 기회가 될 수 있지 않을까 생각했습니다.
이사 가고 싶은 똘똘한 한 채는 가격이 이미 많이 올랐습니다
문제가 있습니다. 우리 집 가격이 오른 만큼 다른 집 가격도 올랐는데 어떻게 이사를 갈 수 있을까 하는 걱정이 생깁니다. 어차피 다 똑같이 가격이 올랐으니까 갈아타기가 불가능한 게 아닐까요?
그래서 계산을 해봤습니다.
만약, 어떤 사람 A 씨가 4억 원짜리의 주택을 사서 6억 원이 됐다고 생각해 봅니다. 이때 A 씨는 주택담보대출 40프로를 받아서 주택을 샀다고 가정해봅니다. 즉, 이 사람은 1억 6천만 원의 대출과 2억 4천만 원의 본인 자금을 가지고 집을 샀습니다. 이때 상승장에서 2억 원의 수익이 생겼으므로, 그 집을 비과세 요건을 만족시키면서 판다면 4억 4천만 원의 본인 자산이 생기게 됩니다. A 씨가 이번에도 투기과열지구에 집을 사게 된다면 4억 4천만 원의 본인 자산에 추가로 40%의 주택담보대출을 받을 수 있기 때문에 7억 3천만 원짜리 집으로 이사를 갈 수 있습니다. 이때 주택담보대출금은 2억 9천만 원이 됩니다.
즉, 종잣돈이 덧셈으로 커질 때, 대출은 곱셈(퍼센트)으로 늘어납니다. 처음엔 비교적 적은 시드머니가 있었더라도 오랜 상승장으로 너도나도 집값이 1억 원씩 올라간다면, 가지고 있던 집은 1억 원이 올랐지만 우리는 1억 원 보다 더 가격차이가 많이 나는 집으로 이사 갈 수 있습니다.
3억 원의 집이 4억 원이 되면 -> 4억 6600만 원
4억 원의 집이 5억 원이 되면 -> 5억 6600만 원
5억 원의 집이 6억 원이 되면 -> 6억 6600만 원
여기에 실거주하는 동안 추가로 저축한 돈이 있다면 그 돈을 합쳐서 기존 집보다 똘똘한 한 채를 찾아 나설 수 있지 않을까요. 주택담보대출을 감당할 만큼의 소득이 뒷받침되지만 모아둔 자산이 부족한 젊은 맞벌이 부부들, 또는 고소득 직장인에게는 중형, 대형, 소형 평형 주택 가격이 다 같이 오른 지금이 자산 레버리지를 늘릴 수 있는 기회가 될 수 있지 않을까 생각합니다.
앞서 주택담보대출을 늘린다는 말은 영끌을 의미하지 않습니다. 상승장이 계속 이어지고 있는 지금, 대부분의 투자 전문가들이 지금은 더 이상 영끌할 때가 아니라는 경고를 하고 있습니다.
3억 원의 주택담보대출을 받았을 때, 연 이율 3%, 30년 만기 조건으로 월 원리금 상환액은 126만 원 정도입니다. 맞벌이 부부가 둘이 합쳐 월 500만 원을 번다고 할 때 126만 원의 대출 상환은 삶에 지장을 주지 않습니다.
실거주 한 채는 원래 투자는 아니었습니다
여러 부동산 투자 책들을 읽다 보면, 실거주 한 채는 투자가 아니라는 설명이 나옵니다. 오히려 지금 살고 있는 집에 들어가 있는 돈은 말 그래도 깔고 앉아있는 돈이기 때문에, 깔고 앉아있는 돈을 줄이고 그 돈을 투자 자금으로 다른 집을 더 사서 투자해야 한다는 내용들이 많습니다.
틀린 말이 아닙니다. 지금 살고 있는 집에 보유 자산의 대부분이 포함되어 있다면, 그만큼 다른 투자를 할 수 있는 돈이 줄어들게 됩니다. 또한, 나중에 상황에 제약이 생겨서 이사를 자유롭게 가지 못하게 된다면 집을 팔아 수익을 내고 싶을 때 마음대로 팔 수 없게 됩니다. 반면, 다주택자였다면 이익을 낸 다른 집을 팔아 수익을 현금화할 수 있었을 겁니다.
또한, 집 한 채에만 투자했기에 레버리지 효과를 다주택자에 비해 얻지 못하게 됩니다. 다주택자들은 전세금을 이용한 갭 투자를 활용하여 적은 투자금으로 큰 레버리지를 활용하고 수익을 얻습니다. 그에 비해 투자금을 모두 똘똘한 한 채에 묶어둔다면 그만큼의 기회비용을 잃게 됩니다.
따라서, 실거주 한 채를 유지하며 갈아타기 하는 전략은 집값이 떨어지면 실거주하며 오래 기다릴 수 있으므로 집값 하락에 대한 위험이 낮고, 거주에 많은 자산이 들어가는 만큼 투자금이 줄어들어 부동산 투자자로서의 이익은 적게 얻는 Low Risk Low Return 전략입니다.
현재 상승장에 따른 정부 정책의 기조에 맞춰 많은 사람들이 갈아타기 전략을 사용하고 있습니다. 언젠가 조정장이 오고, 집값이 꺾이는 시기가 온다면 예전에 그랬던 것처럼 다주택자에 대한 규제가 풀어지지 않을까요. 아직은 아니지만 말입니다.
