지난 상반기, 부동산 투자자들은 어떻게 움직였을까
부동산 투자 공부 노트 3 : 공시지가 1억 원이 어떤 의미일까
1 주택자가 된 지금 상승장에서 어떻게 하면 더 많은 수익을 얻을 수 있는지, 언젠가 찾아올 하락장과 조정장에서 지금까지 얻은 수익들을 지켜낼 수 있는지 고민하며 공부하고 있습니다. 투자에도 전략이 필요하겠지요. 그래서 1 주택자인 우리가 앞으로 어떤 전략을 사용할 수 있는지, 어떤 선택지 카드가 있는지 정리해보기로 했습니다. 이번 글에서는 지난 갈아타기 전략에 이어 두 번째로 공시지가 1억 원 미만 주택 구매에 대해 공부했습니다.
전략 카드 2
제목 : 공시지가 1억 원 미만 주택 추가 매수 (다주택자의 길)
설명 : 공시지가 1억 원 미만의 주택을 추가 매수한다.
취득세의 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않아서 기본 취득세율 1.1% (농어촌 특별세 및 지방교육세 포함)이 적용된다.
양도세의 경우 지역에 따라 중과세에 배제되며, 일반 과세를 적용받는다. (하지만, 1 가구 1 주택 양도세 비과세의 보유 시점이 초기화된다.)
장점 : 다주택자 포지션을 활용하여 상승장에서의 이익을 늘릴 수 있다. 취득세가 중과세 적용되지 않는다. 일부 지역에 따라 양도세 중과세에 해당되지 않아 일반 과세를 적용받을 수 있다.
단점 : 보유세 측면에서는 다주택자 세금 규제를 그대로 적용받으며, 양도세에서도 지역에 따라 양도세 중과를 적용받을 수 있다. 또한, 기존 1 주택을 양도세 비과세를 적용받으면서 팔고 언젠가 갈아타기를 할 계획을 가지고 있었다면 신규 매입한 주택을 매도한 이후부터 다시 보유 기간, 거주 기간을 산정해야 한다. (현재 1 주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유, 2년 실거주 필요)
정부는 공시지가 1억 원 주택을 규제에서 제외했습니다
부동산에 대한 규제는 정말 많습니다. 그것도 여러 번에 걸쳐서 덧칠된 규제입니다. 수많은 규제들의 목적은 '집값 안정'입니다. (물론, 몇 년간 집값은 엄청나게 상승했습니다.) 정부는 다주택자 등의 부동산 투기세력에 의해 주택 시장이 불안정해졌다고 판단했고, 대부분의 규제들은 사람들이 주택을 추가로 매수하지 못하도록 하는 방향으로 나왔습니다.
그런데 공시지가 1억 원 미만 주택의 경우에는 규제 적용을 받지 않았습니다. 1억 원 미만 저가 주택의 경우에는 저소득층의 실수요적 측면을 반영하는 주택들이므로 투기 수요가 적어서 규제에서 빠졌다고 합니다.
하지만, 공시지가 1억 원 미만의 주택, 투기 수요가 없을까요?
진입장벽이 낮아서 쉽게 접근할 수 있을 것 같습니다
공시지가가 1억 원 미만이라면, 실제 매매가도 최대 1억 원 중반 정도라고 생각할 수 있을 것 같습니다. 서울 아파트 중위 가격이 10억 원을 넘었다는 기사가 나오는 요즘(KB국민은행, 6월 아파트값 동향 발표), 그에 비하면 상대적으로 저렴하게 느껴집니다. 전세 세입자가 들어가 있는 물건이라면 혹은 매입 후 전세를 줄 계획이라면 실투자금인 갭 가격은 더욱 줄어들 것입니다.
세금 측면에서도 이점이 있습니다. 취득세 중과 규정에 적용을 받지 않아서 1억 원에 매입했다면 110만 원 정도의 취득세만 내면 되고, 부동산 복비도 1억 원에 대한 복비 상한 요율은 0.5%. 즉, 50만 원입니다.
이렇게 갭 가격도 적고, 매매에 필요한 부수비용도 적은 공시지가 1억 원 주택. 접근하기에 큰 부담은 없어 보입니다. 실제로 많은 투자자들은 이미 공시지가 1억 원 미만 주택을 사들였고, 지금 이 순간에도 공시지가 1억 원 미만 주택들은 많은 사람들의 관심을 받고 있고, 뉴스와 유튜브 등에도 자주 언급됩니다.
매일경제, 이선희 기자, 2021.05.24
서울경제, 권혁준 기자, 2021.05.23
스카이데일리, 배태용 기자, 2021.01.12
브릿지 경제, 문경란 기자, 2020.12.24공시지가 1억 원 미만 아파트의 인기는 거래량에서도 나타납니다. 요새는 호갱 노노, 아실, 부동산 지인 등 다양한 부동산 거래 및 데이터 분석 사이트가 있어서 자주 이용하고 있습니다. 그중, 아실에서 올해 1월부터 6월까지 경기도 최고 많이 거래된 아파트 TOP 10을 찾아봤습니다.
아실, 아파트 거래량 순위 (2021년 상반기, 경기도) 참고하여 편집10위 안에 4곳이 공시지가 1억 원 미만의 아파트입니다.
최근엔 공시지가 1억 원 미만의 주택을 한채 구매해서는 큰 수익을 얻을 수 없기에 사람들은 부동산 법인을 세워 다수의 공시지가 1억 원 미만의 주택을 한꺼번에 사들이고 있습니다.
(평택시, 안성시의 읍, 면 단위가 순위권에 많습니다. 이곳들엔 과연 무슨 일이 벌어졌을까요? 왜 사람들이 몰렸을까요? - 이유는 아래에)
정확히 어떤 메리트가 있어서 투자자들이 몰렸을까요?
먼저 취득세 중과세 규정을 책을 통해 살펴봤습니다. (합법적으로 세금 안내는 110가지 방법, 세무사 신방수, 아라크네, 2021)
취득세 중과세 규정
2020년 7.10 대책 중, 취득세 관련 세법 규정이 변경되었습니다.
조정대상지역 내 2 주택, 조정대상 지역 외 3 주택 취득 시 8%, 조정대상지역 내 3 주택, 조정대상지역 외 4 주택 이상 시 12%로 인상
단, 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택의 경우 중과 제외
- 공시 가격 1억 원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원 민간 임대주택, 공공매입 임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양) 주택, 사원 임대용 주택 등
양도세 중과 규정을 인터넷으로 조사해봤습니다.
양도세 중과세 규정
다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 추가과세 및 장기보유 특별공제 적용 배제.
단, 시행령으로 정하는 주택은 중과 등에서 제외
- 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 3억 원 이하 주택 (보유주택 수 계산 시에도 제외)
- 광역시 특별자치시 소속 군 및 읍, 면 지역 포함
하지만, 보유세에서는 공시지가 1억 원 미만에 대한 특별 조항은 따로 없습니다.
즉, 취득세 측면에서는 공시지가 1억 원 미만이 중과세를 피할 수 있고, 공시지가 1억 원 미만 아파트가 수도권, 광역시, 세종시 외 지역에 있거나 광역시, 특별 자치시 소석의 군 및 읍, 면에 속해 있다면 양도세 중과세도 적용을 받지 않습니다. (단, 양도세는 일반과세를 적용받게 됩니다.)
그래서 앞서 소개드렸던 경기 지역 내 상반기 아파트 거래량 TOP 10에서 공시지가 1억 원 미만 주택들은 거의 대부분이 군, 읍, 면 소재의 아파트인 것을 확인할 수 있습니다.
공시지가 1억 원 미만의 아파트 투자는 좋은 선택지일까요?
각자의 사정에 따라 다를 것 같습니다. 하지만 기존 주택의 갈아타기를 생각하고 있다면 추가로 주택을 구입하는 것은 망설여질 듯합니다. 우선, 추가로 주택을 구매한다면 기존 주택을 처분할 때 양도세 비과세 혜택을 받지 못합니다. 양도세 중과세에서 제외되더라도, 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건인 '1 주택일 것, 2년 보유할 것, 2년 거주할 것'의 조건 기산일이 초기화됩니다. 즉, 새로 구매한 공시지가 1억 원 미만의 주택을 다시 매도하고 난 이후부터 다시 2년이 지나야 기존 주택을 비과세 혜택을 받으면서 판매할 수 있는 것입니다.
문제는 지난 상승장에서 대부분의 아파트가 가격이 올랐고, 그만큼 비과세 혜택이 중요해졌다는 점입니다. 공시지가 1억 원 미만의 주택이 기존 주택의 비과세 혜택을 상쇄할 정도로 많이 오르지 않는다면, 추가로 주택을 매입하는 것은 큰 의미가 없을 수 있습니다. (오히려 세금 때문에 기존 주택을 팔 때 손해를 볼 수 있습니다.)
또한, 공시지가는 매년 다시 평가하여 갱신됩니다. 중과세를 피할 수 있다는 세금적인 메리트로 투자자가 접근하고 있는데 만약 내년에 공시지가가 상승한 매매 가격을 반영하여 1억 원이 넘어버린다면 그 집을 처분하기 어려울 수 있습니다. 새로 그 물건을 받아줄 투자자는 세금 혜택을 받지 못하기 때문에 2 주택자가 구매를 한다면 8%의 취득세를 내야 하기 때문이죠.
마지막으로, 공시지가 1억 원 미만의 주택은 애초에 실소유자 위주의 저가 주택입니다.(양도세 중과세까지 고려한 물건이 대부분이므로, 수도권 외곽 또는 지방 중소도시 위치한 물건들이 투자 대상이 될 것입니다) 세금적인 메리트가 아니었다면 지금까지 큰 변동이 없었을 물건들이라고 생각할 수 있습니다. 따라서, 이 물건들은 장기적으로 보유하기 어려울 수 있고 재건축, 재개발이나 주변의 호재가 없는 물건이라면 매수할 때의 진입장벽은 낮더라도, 다시 팔고 빠져나오기가 어려울 수 있습니다.
하지만, 최근 많은 투자자가 모이고 있고 그만큼 자본들이 몰리는 시장이므로 누군가는 단기에 여러 채를 가지고 수익을 벌어 나오고 있습니다. 부동산 투자를 주식처럼 단타로 수익을 내기 위한 방법으로 공시지가 1억 원 미만 주택은 좋은 선택지가 될 수 있을 것입니다. 모두에게 눈치가 보이는 다주택자가 되겠지만 말입니다.
