부동산 사기 전에 꼭 봐야 할 지표들에는 뭐가 있을까?
미국 부동산 투자 노하우
안녕하세요, 지오플랫 마르코입니다.
미국 부동산 투자에 관심이 있거나 투자를 준비하고 있다면 정말 많은 공부를 해야 합니다. 그 중에서도 매일 변하는 시장의 상황을 파악하기 위해 수많은 그래프들과 지표들을 확인해야만 하죠.
이번 글에서는, 미국 부동산 투자자라면 반드시 체크해야 할 지표들에는 무엇이 있는지 알아보고, 각 지표들이 어떠한 의미를 갖고 있는지 정리해 보도록 하겠습니다.
미국 시장 전반적인 흐름 파악하기
미국 부동산을 투자하기에 앞서서 미국 경제의 전반적인 흐름을 파악하는 것이 중요한데요. 이때 필요한 지표들을 알아보겠습니다.
1. 평균 거래 가격 (Average Sales Price of Houses Sold for the United States)
2. 미국 기준 금리 (Federal Funds Effective Rate)
3. 모기지 연체율 (Delinquency Rate on Single-Family Residential Mortgages)
4. 실업률 (Unemploymnet Rate)
지난 20년간 데이터를 종합해 보자면, 미국 부동산의 평균 거래 가격은 꾸준히 상승해왔습니다. 그리고 기준 금리가 낮은 시기에 부동산 가격이 상승하는 것을 확인할 수 있었죠.
서브프라임 사태에 급등했던 모기지 연체율은 점차 하락하여 현재까지 낮은 수준을 유지하고 있고, 실업률의 경우 서브프라임, 팬데믹 시기에 급등하였으며 기준 금리와는 역행하는 형태를 보여주고 있습니다.
예시 : 미국 기준금리를 나타내는 그래프위 지표들은 미국 경제 전반적인 데이터를 제공하는 사이트인 FRED에서 쉽게 확인이 가능합니다.
미국 부동산 시장 분석하기
이번엔 전반적인 경제 흐름보다 디테일하게 미국 부동산 시장을 분석할 때 활용하기 좋은 지표들을 알아보겠습니다. 범위 설정을 미국 전역에서 자신의 관심 도시까지 자유롭게 조절하여 확인할 수 있으니, 목적에 맞게 활용하시면 좋습니다.
1. 부동산 가격 중위값
=> 극히 낮거나 높은 일부 수치들로 인해 현실적인 상황과 큰 괴리를 발생시키는 '평균의 함정'을 피하기 위해서는, 반드시 평균(Average) 가격이 아닌 중위(Median) 가격을 확인해야 합니다. 실제 중산층의 움직임을 파악하는 데에도 상당 부분 도움을 주는 지표입니다.
2. 팔릴 때까지 걸리는 기간
=> 마켓에 등록(리스팅) 된 이후 판매가 완료될 때까지 걸린 기간을 나타냅니다. 기간에 따라 매수 우위장(바이어마켓)과 매도 우위장(셀러마켓)을 판단하는 데에 도움을 줍니다.
3. 리스팅 가격 대비 팔린 가격
=> 마켓에 등록된 가격에 비해 얼마나 싸게 혹은 비싸게 팔렸는지 알려주는 지표입니다. 2번과 마찬가지로 매수&매도 우위장을 판단하는 데에 도움을 줍니다.
4. 리스팅 가격보다 높게 팔린 비율
=> 비율이 높을수록 해당 지역의 구매 경쟁이 치열하다고 볼 수 있습니다.
5. 이주&이사 트렌드
=> 특정 지역으로의 유입 혹은 유출 흐름을 통해 수요에 대한 동향을 확인할 수 있습니다.
6. 최초 가격 대비 최종 매매 가격
=> 최초 가격에 비해 최종 판매 가격이 상승했다면 매도 우위장에 들어섰다고 볼 수 있습니다.
아시다시피 미국은 정말 넓습니다. 특정 지역은 인구의 외부 유출로 인해 공실률이 점점 높아지는 반면, 오히려 극심한 주택 공급 부족을 겪는 지역도 동시에 존재할 수 있죠. 지역마다 편차가 심한 양상을 보이기 때문에 자신의 관심 지역 혹은 실제 투자 지역 관련 데이터는 세심하게 분석할 필요가 있습니다.
부동산 매물 분석하기
다음은 부동산 매물 별로 분석할 때 유심히 체크해야 하는 데이터입니다.
1. Facts and features
=> 방 개수, 어플라이언스, 유틸리티, HOA fee, 근처 커뮤니티 정보 등 해당 매물의 기초 정보를 확인할 수 있습니다.
2. Estimated market value
=> 질로우의 경우 '제스티메이트'라고 하여, 해당 매물이 속한 지역의 트렌드를 반영한 예상 구매 가격을 보여줍니다.
3. Price and tax history
=> 해당 매물의 거래 내역과 연도별 재산세 추이를 보여줍니다.
4. Monthly cost
=> 해당 매물을 구매할 시 예상되는 매달 지출 비용을 나타냅니다.
5. Nearby Schools
=> 매물 근처의 학교 관련 정보(접근성, 학교 등급)을 나타냅니다.
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