신도시 분양상가의 좌절과 유일한 대안
안녕하세요, 전국 10만 명 자영업자분들의 멘토 주식회사 창플 한범구 대표입니다.
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저는 신도시들의 폭망 스토리들을 많이 얘기해왔습니다.
그리고 지금도 여전히 폭망스토리를 확인하는 작업과 동시에 방지하려는 노력을 하고 있지만,
여전히 이 신도시 상가들을 매입하거나 그 안에서 세입자로 생존해야만 하는 그런 상황들을 맞닥뜨립니다.
그래서 이번 글은 어쩔 수 없이 신도시 분양상가로 살아남으려면 어떤 것으로 살아남아야 하고,
초보들의 눈에 대안이라고 생각했던 것들은 왜 하면 안 되는지 이야기해 보려고 합니다.
이번 건은 경기도가 아닌, 서울의 한 신도시라고 가정해 보겠습니다.
대개, 서울이 비쌉니다.
경기도보다 약 2배가 비쌉니다.
경기도 실 평수 14평짜리를 10억에 분양시킨다면 서울은 실 평수가 그 절반인 7평에 10억대로 분양시킵니다.
그리고 그 상가를 파는 주최 측에서는 분양상가를 평당 70만 원의 임대료를 받을 수 있다고 이야기합니다.
평당 70만 원을 받을 수 있어야 10억에 팔아먹을 수가 있는 겁니다. 그것이 대략 연간 5%의 수익률입니다.
이렇게 될 경우
7평에, 임대료 평당 70만 원이니 총 490만 원이 발생하게 됩니다.
즉 우리는 7평짜리를 500만 원 임대료를 내고 살아남아야 한다는 말이 됩니다.
7평에 500만 원 임대료.. 여기서 생존해야 하는 상황..
무슨 게임 같죠?
여기서 포인트는 평수인데 사실상 7평은 일반 요식업이 불가합니다.
아주 작은 김밥집을 하더라도 주방 빼고 나면 기껏 테이블 2개 정도 나올것이고..
사실상 테이블은 거의 놓을 수가 없습니다.
그럼 주방 크기가 작은 커피숍 등을 생각 많이 하게 되죠.
프랜차이즈들은 환영합니다.
메가커피든 컴포즈든 그곳에 없다면 일단 들어갈 수가 있습니다.
경쟁자가 없으면 경쟁자가 없어서 들어가고, 있어도 대략 타산이 나오면 들어갑니다.
본사는 손해 볼 것이 없지요. 그러나..
메가커피가 잘되면 그 데이터를 갖고 컴포즈커피가 들어오고 컴포즈커피가 잘되면 그 매출 데이터를 보고 빽다방도 들어오고 후속으로 들어오는 브랜드들은 기존 매장보다 더 좋은 접근성, 더 좋은 평수, 더 좋은 분위기로 무장해서 들어가면 메가커피는 망하게 됩니다.
하지만 본사는 신경 쓰지 않습니다.
폐업으로 잠시 사라졌을 뿐 또 다른 가맹점주로 채우면 되기 때문이지요...
커피숍 말고는 7평짜리에서 할 수 있는 것이 더 없는데 말입니다.
무인 할인점? 임대료 500만 원을 감당할 수 없습니다.
공인중개사? 간혹 분양시장 첫 시기에는 들어올 수 있겠지만 어느 정도 다 된 상태에서는 이미 있던 것도 나가게 됩니다.
그리고 요즘은 그 동네 가서 간판을 보고 들어가 계약하는 것이 아닌 온라인에서 미리 정한 후 거래를 합니다.
편의점? 평수가 안됩니다.
네일아트 또는 미용실? 사람의 노동력을 바탕으로 2-3만 원짜리 시간 써서 매출내는 업종은 결코 한 달에 500만 원 임대료를 감당하기가 어렵습니다.
앞서 이야기한 무인 할인점이나 공인중개사나 편의점이나 네일아트 미용실.. 이것들의 공통점은 바로 사람 1명이 일하는 곳이라는 겁니다.
결국 그 500만 원이라는 임대료를 감당하려면 인건비를 쓰지 않아야만 임대료를 내는 겁니다.
흑자는 그래도 떡볶이, 오뎅은 되지 않나 말할 수 있으나 이 단가 낮은 메뉴에
공정이 다른 메뉴가 같이 있다는 건 결국 사람들이 몰릴 때 결코 혼자서 쳐낼 수가 없습니다.
그래서 단가 낮고 몰릴 때 한 번에 몰리면서 공정이 여러개인것은 감당하기 어려운 겁니다.
대략 월세가 300만 원 정도면 타산이 간혹 나올 수 있지 않을까 싶기도 합니다만 지금 500만 원은 감당하기 어렵습니다.
신도시 상권, 재개발 상권, 신축 도시 상권 이러한 곳들은 아파트값이 높습니다.
그래서 간혹 창업적으로 접근하는 사람들은 왠지 부자들이 사는 것처럼 느끼는 사람들이 많은데 사실상
소비적으로만 따지면 극빈층에 가깝습니다.
아주 가난하다는 말입니다.
좋은 집 좋은 차는 있을지 모르겠지만 오늘 쓸 돈은 없습니다.
그래서 소비를 한 번 하더라도 계획적으로 합니다.
그리고 집 앞에서의 소비는 그야말로 딱 죽지 않을 만큼 합니다.
3인분 같은 2인분을 원하는 분들이 많이 사는 곳이 바로 이러한 신도시 상권입니다.
김밥을 포장하면서 김치까지 한가득 포장해가시는 분들이 이런 신도시 상권이고, 라면 값 500원만 비싸게
받아도 기분 나쁜 표정이 역력한 분들이 사는 곳이 신도시 상권입니다.
그래서 이런 상권에서는 아주 싼 곳만 잘됩니다.
1,500원짜리 커피를 마시다가도 990원짜리 커피가 등장하면 그곳으로 갑니다.
그렇기에 이런 신도시 상권에서는 일단 싸게 팔아야 합니다.
싸게 팔되, 싸게 파는 아이템이 대중적이어야 합니다.
대중적인 아이템이면서도 인건비 안 쓰고 혼자 일해야 합니다.
이러면 생존합니다.
그런 곳에서 생존할 수 있는 형태를 설명해 드리겠습니다.
바로 이것입니다.
신도시 사람들은 돈이 하나도 없는 극빈층 소비를 하지만 그렇다고 입맛이 싸구려는 아닙니다.
더 잘 구분합니다.
허접한 재료로 하면 안 되고 100% 국내산 신선닭, BBQ든 BHC든 교촌이든 그곳에서 쓰는 닭과 동일해야 합니다. 하지만 가격은 절반 이어야 합니다.
연봉이 1억, 2억이면 뭐 합니까,
다 은행에 주고 와이프에게 주고 나면 남편들은 거지 됩니다. 기껏 용돈 받고 다니죠.
하루하루 힘들게 막노동하시는 아저씨분들보다 못합니다.
그분들은 그분들이 벌어서 황제처럼 드십니다. 갈비탕에 전복 하나씩 얹어먹고 거기에 소맥까지 말아서
낮술로 드시죠.
하지만 신도시 아빠들은 다릅니다.
아이들 치킨 한 마리 사줄 돈도 빠듯합니다. 아이가 둘이면 한 마리는 간에 기별도 안 가서 치킨으로
두 마리에 5만 원 쓸 판입니다.
그럴 때 1만 원짜리 치킨이 눈앞에 있다면?
와이프?
지금 이 돈을 쓰면 이번 주 주말 폼 나게 소비하러 가지 못합니다.
극단적인 소비.. 아주 싼 것들을 같이 사서 공동구매해서 나눠 가지고나 온라인으로 싼 거 행사하는 거
찾고 찾아 씁니다.
하지만 집 앞에 나와서 마트에서 콩나물 사러 나왔다가도 1만 원대 프라이드치킨은 손댈 수가 있는 겁니다.
이건 이득이고 스스로에게도 납득이 되는 소비인 겁니다.
양질의 닭고기를 1만 원대에? 이것은 엄마로서 뿌듯함을 안겨줄 수 있는 겁니다.
그럼, 수익률을 한번 보죠.
메뉴가 무지하게 많아보이나 사실상 튀김기 하나에 넣고 튀기는것이기에 공정이 하나입니다.
공정이 하나면 사람 한명으로 가능합니다. 7평이기 때문에 홀도 없습니다.
그저 테이크아웃, 배달도 할 필요가 없습니다. 그냥 궁한 사람들은 집 앞이니 찾아옵니다.
이곳의 원가율은 40%입니다.
비비큐나 교촌 등 메이저 치킨 브랜드들 소비자가격은 2만 원이 넘지만 원가율은 55%~60%입니다.
원가가 무지하게 높기에 미친듯이 팔아야 하고, 미친 듯이 팔기 위해 배달도 해야 하고 배달 수수료까지 나가고.. 그렇게 미친 듯이 팔려면 혼자 못합니다, 직원들도 필요합니다.
하지만 메이저가 아닌 이상 좋은 닭에 좋은 염지에 소스까지 해도 원가는 40% 정도 잡으면 됩니다.
이렇게 한 달에 2천만 원만 판다고 가정하면 수익률이 어떻게 나올까요?
매출 - 2천만 원
원가 40% - 800만 원
임대료 - 500만 원
잡비 - 100만 원
인건비 - 0
2천만 원에서 비싼 임대료와 40% 원가를 쓰고 잡비를 써도,
그곳에서 닭 튀기는 사람은 한 달에 수치상 600만 원을 가져가게 됩니다.
이 모든 것이 원가가 싸고 인건비가 안 들었기 때문에 나온 결과물인겁니다.
이렇게 해서 500만 원의 임대료를 감당하게 되면 그 매장의 가치, 10억의 가치가 유지됩니다.
임대료가 떨어지면 매장의 가치가 떨어지고 대출받았던 건 은행에서 독촉이 들어옵니다.
그래서 임대료를 낮추지도 못하고 전전긍긍하게 되죠.
500만 원의 임대료를 내면서, 2천만 원의 매출을 내면서 수익을 가져가게 되면 그 매장은 다시 되팔더라도
가장 먼저 팔리게 됩니다.
왜냐하면 확정수익이 있기 때문입니다.
확정수익이라는 것은 예상 수익과는 다릅니다.
확정수익은 이미 임차인이 들어와서 장사를 하면서 그 임대료를 내고있는 그 계약서가 있다는 말이죠.
예상 수익은 아직 임차인이 들어오지 않는 상황에서 이 정도 수익을 가지고 갈 수 있다는 말뿐이라는 거죠.
그럼 투자비용을 알아볼까요?
보통 요식업, 식당을 차릴 때 돈이 많이 드는 이유는 접객 때문에 돈이 많이 듭니다.
먹고 가는 식당이라고 했을 때 음식도 하고 먹고 나가고 설거지까지 하려면 주방공사가 필요합니다.
바닥 공사부터 다양한 공사를 해야 하고 외부 홀 공간도 꾸며야 합니다.
하지만 이곳은 다릅니다.
그릇을 쓸 일이 없고 그냥 튀겨서 포장지에 담아서 주면 됩니다.
튀김기에, 바닥에 기름이 튀어도 그냥 박스 몇 장 깔아놓고 기름을 흡수시키면 되고 청소를 깨끗이 하면 됩니다.
주방공사 안 해도 되고 홀 인테리어 안 해도 됩니다.
조리에 필요한 튀김기나 냉장고 등을 갖춰놓고 그냥 하면 됩니다.
사람들이 오는 이유??
그저 질 좋은 치킨이 싸면 됩니다.
싸면 웁니다, 신도시 상권은 원래 이렇습니다.
싸야 합니다, 그것도 압도적으로 말입니다.
그리고 온라인에서 못 시켜 먹어야 하고 집에서도 못 해먹어야 합니다. 마트에서도 못 따라 해야 합니다.
치킨을 온라인으로 못 시켜 먹고 집에서도 그 기름으로 어떻게 튀깁니까?
마트 치킨? 마트 치킨이 싼 건 미리 튀겨놓은 걸 팔기 때문에 싼 겁니다.
이건 즉석에서 튀기는 치킨인 겁니다.
그래서 이 치킨집을 하시라고 강력하게 권고를 한 상태입니다.
신도시상권..어쩔수 없으신 분..
신도시가 아니더라도 소비력이 약한 동네 상권에서 투자금이 약해서 작은 평수로 일단 살아남으셔야 할 분들
참고하십시오.
