부자엄마 가난한아빠(15)

아파트 건설비용의 상승

아파트를 건설하는데 필요한 원가는 어떻게 될까? 아파트 공사가 멈춘다고 연일 언론에서 이야기하고 있다. 주택을 소유하고 싶은 사람이라면 누구나 알고 싶어 한다.

부동산은 토지와 건축물로 이루어지는데 아파트는 토지를 제외한 건축물이다.

아파트의 건설비는 자재와 건설비등 물가 상승률의 영향이 크다는 것이다.

성남시 재개발 단지는 평당 495만 원을 책정했으나 입찰을 참가한 건설사가 없다고 한다.

부산에서도 건설사 수주비용을 620만 원으로 줄다리기 중이다.

평당 공사비가 700만 원이 넘었다는 기사이다. 

국제 물가의 상승으로 연일 콘크리트와 철근, 알루미늄이 오르고 있어 건설비 상승은 불가피하다.

평당 공사비 600~700만 원? 그러면 25평 기준으로 1억 5천~1억 7천5 백아냐?라고 단순하게 생각할 수 있지만 아파트 공사비는 그런 것이 아니다.

아파트의 원가는 크게 건설비, 토지, 일반관리비, 금융 비등 4가지로 나눌 수 있다. 

건설비가 평당 600만 원으로 계산해보자.

아파트는 분양면적, 전용면적 그리고 공유면적으로 나누어져 있다. 흔히 우리가 이야기하는 25평, 33 평등은 분양면적이며, 59㎡(약18평), 84㎡(약25평)등은 전용면적인 것이다. 그러나 분양면적에 포함되지 않은 공유면적이 단지마다 다르지만 20%~25% 포함되어 공사비에 영향을 미친다.

분양 25평 기준으로 평당 6,000,000으로 계산하면

아파트 분양 면적

그래서 평당 공사비는 30 X 6,000,000 = 180,000,000이다. 즉, 분양면적 25평 아파트의 공사비는

평당 7,200,000원인 것이다.

일반관리비와 금융비는 토지와 포함되어 영향을 받지만 알기 쉽게 대략 계산하여 토지가

평당 10,000,000원이라 가정하고 2종일반 주거지역 250%의 용적률을 적용받는다 가정하면

용적률 대비 평단가는 10,000,000 / 2.5 = 4,000,000원이다.

즉 25평형 아파트는 토지+건축비는 7,200,000 + 4,000,000 = 11,200,000만원이다.

여기에 공사기간과 PF대출 시 건설사의 신용도 등이 다르게 반영되지만 대략 계산하여 일반관리비와 세금이 12% 금융수수료가 약 8%가 발생한다. 즉 20%의 부대비용이 최소한 발생한다.

11,200,000(건설비, 토지) X 1.2(부대비용) = 13,440,000원이 평당 원가인 것이다.

25평 X 13,440,000 = 336,000,000이며 평당 분양 원가는 13,440,000이다.

즉 평당 10,000,000원의 토지에 25평의 아파트를 분양한다면, 평당 13,440,000이 원가인 것이다.

정확한 아파트 건설비의 계산은 따로 정리하겠다.

서울의 재개발 단지는 평당 30,000,000이 넘었다. 용적률은 2종일반 250%의 적용을 받아도 평당 12,000,000의 원가가 발생한다.

7,200,0009(공사비) + 12,000,000 = 19,200,000원

19,200,000 X 1.2(부대비용) = 23,040,000원

25평(59㎡) X 23,040,000 = 576,000,000원

서울 안에 재개발을 하는 단지에 공사비 평당 6,000,000원으로 건설사와 계약하면, 최소 분양원가가 576,000,000이란 이야기다. 여기에 일반 분양을 통한 조합 마진(시행사 마진)과 기간에 따라 달라지는 운영비등을 포함시키면 더 올라간다.

이제 서울은 25평 기준 650,000,000원 이하의 분양아파트를 볼 수 없을 것이다.

만약 당신이 서울과 서울과 가까운 곳에 집을 사고 싶으면 25평 기준 650,000,000원 이하의 엘리베이터가 지하주차장까지 연결되어있는 300세대 이상의 아파트를 찾으면 충분히 상승 여력이 있을 것이다.