부자엄마 가난한아빠(16)

문제는 토지다(재개발 단지의 토지가 상승)

부동산은 토지와 건축물로 이루어져 있다.

토지에 건축물을 지을 때 물가의 영향을 받지만 대한민국 서울이나 지방이나 공사비는 같다. 강남과 재개발 단지를 중심으로 고급자재를 사용하고 커뮤니티 시설을 늘리면서 고급화하여 공사비의 차이가 발생되지만 토지가에 비하면 그리 많은 차이가 발생하는 것은 아니다.

그러나 토지가의 서울과 지방의 차이는 아파트(공동주택)의 가격 차이를 가져온다.

서울은 개발 가능한 땅이 없어 재개발 재건축이 한창 진행 중이다. 여야를 막론하고 재개발 재건축을 이야기한다.

그러나 문재인 정부에는 부동산 전문가가 없다.

민주당은 부동산이 가지는 부의 연속성을 적패로 몰았다. 부동산 투자를 해보지 않았고 부동산의 부의 기능을  이야기하지 못하는 분위기에서 부동산 개발 전문가들의 의견이 반영되었겠는가?

2018년 문재인 정부의 공시지가 현실화

공시지가를 현실화한다는 정책은 보유세 인상을 하겠다는 이야기다. 부동산을 가지고 있으면 보유세를 내야 하는 것에는 동의한다.

 그러나 토지는 재개발 시 원가에 반영되며 높아진 원가는 아파는 분양가에 반영된다.

선대인이 궁금하신 분들은 찾아보기 바랍니다.

토지는 개별성이 없다. 토지 위에 지어진 건물의 용도와 위치에 따라 개별성이 나타나기도 하지만 토지는 개별성이 크게 반영되지 않는다. 아파트 단지가 대표적인 예이다. 단지마다 층수와 뱡향의 영향으로 매매가가 차이 나기는 하지만 동의 위치는 집값에 크게 영향을 주지 않는다.

즉 현존하는 아파트나 토지에 공시지가를 세금을 목적으로 현실화하여 올리면 재개발 재건축의 원가에 그대로 반영된다는 이야기다.

1990년부터 2021년까지의 서울의 공시지가 상승률이다.

종로구와 중구를 제외한 모든 구의 재개발이 가능한 전철역 250m 이내에 2종일반거주지역만을 대상으로 선정하여 만든 자료이다.

토지 소유 양극화를 줄어보겠다고 보유세를 인상하였다. 그러나 결과는 공시지가의 상승으로 나타나 재개발 분양가의 상승과 재개발을 더 어렵게 하는 결과로 나타났다.

이념이 뇌를 지배하여 나타난 결과이다. 

서울 집값의 상승은 공시지가 현실화가 크게 작용했다. 재개발을 진행했던 사람들은 공시지가가 보상가에 기초가 된다는 것을 다 알 것이다. 공시지가 이하로 보상가를 책정하면 누가 그 집을 재개발하겠는가. 재개발에 기초가 되는 것은 몰랐다? 기초다. 그걸 올려놓은 것이다.

서울 아파트 상승 사이클(cycle)

부동산 개발과 재개발을 전혀 해 보지 않은 미국에서 책으로 배운 경제전문가들이 우리나라의 전세제도와 재개발이 주택에 미치는 영향을 전혀 고려하지 않았다.

전 세계 유래를 찾아볼 수 없는 전세제도는 대출은 줄이거나 이자를 올리면 집값이 하락한다고 생각하게 만들었으며, 세수만을 현실화하기 위해 부동산 보유세를 올리면 양극화가 줄어든다는 생각은 세계에서 유래를 찾아볼 수 없는 재개발이 한창인 서울 토지가의 상승을 부추겨 집값의 상승을 가져왔다.

진보성향의 이념을 가진 나도 문재인 정부의 실책을 비판하지 않을 수 없게 만든 정책인 것이다.