부자엄마 가난한아빠(17)

아파트 상승과 공시지가의 상승

토지는 아파트(공동주택)에 막대한 영향을 미친다. 토지가의 상승은 아파트 원가의 상승을 불러온다.

공시지가: 국토교통부장관이 조사 · 평가하여 공시한 표준지의 단위 면적(m2)당 가격을 말한다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경 그 밖의 자연적 · 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정 가격을 조사 · 평가하여야 한다(제3조1항)

1990년 서울에 2종일반주거지역의 구별 공시지가이다. 오차를 줄이기 위해 1990년부터 1992년 3년간 2019년부터 2021년 3년간의 공시지가를 합하여 나눈 결과이다. 이미 지어진 아파트가 아닌 서울에 재개발이 가능한 역세권 토지만을 대상으로 하였다.

30년이 지난 2021년의 가격 순위 변화이다. 마포구, 용산구, 성북구의 상향이 보이고 금천구, 구로구, 영등포구, 동대문구의 하락이 보인다. 

구별로 상승률의 변화는 어떨까?

언론에서 마용성이라 부르는 마포구, 용산구, 성동구의 상승이 뚜렷이 보인다. 마포구는 무려 700%의 상승률을 보였다. 그리고 구로구, 동대문구, 영등포구, 금천구의 상승률이 적어 보인다. 그래도 제일 상승률이 적은 금천구의 상승률이 257%이다. 1990년 서울의 주택 공시지가는 차이가 많이 보이지 않는다. 오히려 마포구 성수동은 3,041,244원이었고 금천구 독산동 성수동 보다 비싼 3,614,232였다. 서울의 주택지의 공시지가는 내가 태어나고 살고 있는 위치가 국가 인프라의 투입 및 상업지의 입지 차이로 내가 의도하지 않아도 상당한 차이를 보이는 것이다. 1980, 90년대 서울에 올라온 부모님이 어디에 위치를 잡았는가는 30년이 지난 후에 부동산의 차이로 결과가 나타났다. 

마포구의 공시지가와 아파트(30평~40평)의 변화이다. 2009년부터 2015년까지는 공시지가와 아파트는 물가상승률의 반영으로 변화가 보이나 2016년부터는 물가상승률과 별개로 공시지가와 아파트가 함께 급격하게 상승하는 것을 볼 수 있다.

구로구 구로동의 공시지가와 아파트의 가격의 변화이다. 2016년까지 변화가 거의 없다 2017년부터 가격이 급격히 오르는 것을 볼 수 있다.

마포구의 공시지가가 2017년부터 급격히 오르는 것을 확인할 수 있다. 부동산이 가진 부의 양극화를 줄이기 위해 부동산 보유세 현실화 방안으로 아파트 주위 시세에 따라 공시지가를 올린 것이다.

문재인 대통령 퇴임 기자회견에서 주택(아파트) 가격이 오른 것은 세계 인플레이션으로 국제 원자재 가격이 상승의 여파 때문이란 기자회견을 하셨다. 그 부분도 상당 부분 맞는 말씀이기는 하나 그 상황은 2020년 이후 상황이고 2017년에서 2019년에는 그러한 상황이 발생하지 않았다. 

국제 원자재 가격의 상승과 코로나19의 유동성이 우리나라의 부동산의 가격을 올렸다고 주장하면 2017년에서 2019년 상황은 무엇으로 설명할 것인가?

국가 GDP와 국가 경제의 급격한 상승에 부족한 양질의 주택은 주택 보급률이 100%라는 허상(허수)이 나타났으며 국민들의 경제 수준에 맞는 양질의 주택에 살고 싶어 하는 욕구가 아파트의 가격 상승을 가져왔고, 가격 상승에 맞는 세수의 확보를 위하여 토지 공시지가를 올리는 것이 주택 재개발 사업 후 아파트 분양가의 상승을 가져왔다.

양질의 주택 재개발은 토지 가격과 함께 움직인다. 아주 기본적인 재개발 상식인 것이다. 이것을 이념으로 뭉친 문재인 정부의 경제 관료들이 생각을 하지 못한 것이다.

아파트 상승 싸이클

아파트(양질의 주택)가 지어져 인구가 늘어나면 정부는 막대한 세금으로 교통과 같은 인프라를 투입한다. 인프라가 투입된 재개발이 가능한 주변 토지는 가격이 상승하여 땅이 없는 서울의 재개발 재건축의 토지원가 상승에 반영되고 토지원가가 반영된 양질의 주택은 아파트 분양가의 상승을 가져온다. 현재까지 무한 사이클이다.

나는 부동산 투자 전문가가 아니라 부동산 개발이 전문이다. 나는 문재인 정부 관료들에게 물어보고 싶다.

세계 어느 나라에 재개발 재건축이 이렇게 많이 발생하는가? 당신들은 이러한 상황을 본 적인 있는가?

사례 연구인 사회과학 분야에서 논문이 발표되었겠는가? 무슨 근거로 토지 공시지가를 함부로 건드렸는가? 

이러한 상황을 미국이나 선진국에서 책으로 공부한 경제학자들인 문재인 정부의 관료들이 미래 부동산 정책 예측이 되었겠는가?

김현미 전 장관은 토지에 대한 고민을 해 보았는가? 부동산이 만만해서 성비율을 맞추기 위해 당신을 선택했는가?

양질의 주택과 토지 공시지가는 상호작용으로 동반 상승한다.

아파트는 문재인 정부가 이야기하듯 투기세력이 가격을 올렸다고 가정하면, 토지가는 누가 올렸는가?

아파트 상승이 먼저인가 토지 상승이 먼저인가?

나는 이것에 대한 결론은 모르겠으나, 분명한 것은 토지 공시지가는 국가에서 관리가 가능하며 토지 공시지가상승은 새로 지어지는 양질의 주택(재개발 재건축)의 분양가 상승에 반영된다는 것이다.

부동산 보유세란 명목에 사로잡혀 토지가의 상승을 불러왔고 서울에 재개발 가능한 토지의 상승을 가져왔다.