첫 부동산 임장, 인천 강화도
처음으로 다녀온 부동산 임장 후기를 저도 드디어 남겨 봅니다.
그동안 이미 관련 자식이 있는 분들을 따라가거나
온라인 교육을 들으며 눈으로 귀로 동냥했던 것이 전부였는데요
이번에는 온전히 사전 손품부터 발품, 부동산 상담과 임장 코스 계획까지 모두 직접 혼자 해보았습니다.
목적지는 강화도로 정했는데요 이유는 인천에 거주하고 있어 친근한 지역이기도 하고
시부모님이 노년을 강화에서 보내고자 하는 계획 때문에 실제 상담 목적도 있었습니다.
성쌤 수업에서 계속 이야기 나왔던 지역들이 아니라 아쉽긴 했지만,
실행한 것에 의의를 두며 이번 강화도 임장 후기를 정리해봅니다.
Step.1 손품
1) 지역 이해하기
'강화도'하면 여름 휴가지만 떠올라 우선 임장 지역의 히스토리나 특성을 파악하기 위해 나무 위키와 네이버 지도를 활용하여 공부했습니다. 기본적으로 강화군 자체가 어떻게 구성되어 있는지 그리고 강화군 안에서도 주거, 상업, 공업 지역은 어디인지를 중점적으로 보려고 했습니다.
- 진입 교통로는 ① 강화대교 ② 초지대교
- 대교의 초입에 해당하는 강화읍 / 길상면에 일반주거지역 및 일반 상업지역이 분포
- 개인적으로는 전원 생활(세컨하우스)과 관광 2가지 측면으로 토지에 대한 수요가 있을 것이다 생각
※ 나무 위키 활용 : https://namu.wiki/w/%EA%B0%95%ED%99%94%EA%B5%B0
※ 네이버 지도 지적편집도 활용
2) 2040 인천도시기본계획
강화대교 (국도 제 48호선), 초지대교 (국가지원지방도 제 84호선) 외 수업에서 알게 된 2040기본계획도 궁금해서 같이 보았는데요, 전부를 이해하기보다는 첫 시작이니 성쌤이 주로 보신다는 도로의 변화를 중점적으로 훑어보았습니다.
- 강화도는 개성이랑 가까운 이유 때문인지 통일, 평화라는 표현이 많으며 발전축 설정을 '평화벨트 축'이라고 표현. *그림2
- 철도망, 도로망 계획은 서울 5호선. (검단, 김포 연장, 강화 연장 장기검토) *그림3. (10번)
추가 제안 노선은 영종강화선, 검단 강화선이 있으나 모두 장기검토노선
(장래 통일 및 대륙횡단철도 시대를 대비할 수 있는 영종강화선, 검단강화선 제안) *그림3. (파란색 1,2번)
- 도시 내 간선가로망 계획 (강화군 연계 국지도 84호선----초지대교) *그림4. (검은색 1번)
그림1. 2040 인천도시기본계획 
그림2. 2040 인천도시기본계획
※ 2040년 인천도시기본계획 공고 바로 가기
3) 그 외 도로관련 정보
추가로 네이버 지적 편집 도로보다 보니 강화-간성고속도로, 계양-강화간 고속도로 예정 관련 정보도 있더라고요. 저는 뚜벅이라 사실 고속도로 관련 정보는 정말 하나도 모르고 살았는데요. 우선 지금은 '도로 관련해서 어떤 뉴스들이 있더라' 정도라도 이해하고 넘어가려고 검색해 봤습니다.
※ 출처 : https://blog.naver.com/bok2806/222631839607 / https://cafe.naver.com/kimpopungmups/76907
Step.2 발품
1) 부동산 방문
우선 저는 '강화 토박이 부동산' 이라는 키워드로 부동산을 검색했는데요. 아무래도 '토박이' 키워드로 접근하면 재미있는 이야기를 많이 들을 수 있고 애정이 가득한 사장님을 만날 수 있을 것 같았습니다. 물론 실제로도 사장님이 아주 이야기꾼이셨고 정기적으로 부동산 관련 공부방도 여신다고 하시더라고요.
그런데 문제는 토요일 주말에 강화도를 가려했다는 것 자체가 ... ㅎㅎ 큰 실수였습니다. 차가 없어서 남편이랑 같이 일찍 출발했는데도 주말 + 날씨 좋음으로 차가 엄청 많더라고요. 도로에 뻥튀기 파는 분이 있으면 말 다 한 거죠 뭐 ㅠㅠ...
그래도 강화 대교 쪽은 여유로워서 오전 10시쯤 부동산 도착! 부동산 사장님께서 주신 달고나 먹으면서 상담 시작! 우선 시부모님의 전원생활을 이야기로 풀면서 자연스럽게 강화도 전반에 대해 설명을 부탁드렸습니다.
▶ 토지는 강화대교 / 초지대교 5분 거리 내 매입을 추천 (매도 시점에 수요가 많을 곳을 매입해야 한다.)
▶ 그 측면에서 불은면/ 선원면 추천 (그 다음으로 양도, 송해)
▶ 사실 길상면이 가장 좋지만 관광지(펜션) 활성화되어 전원생활 측면에서는 추천하지 않음
▶ 사장님은 땅은 무조건 넓은 평수를 추천하며 이미 완성된 집보다는 빈 땅을 매입해서 짓는 것을 추천
땅은 넓은 게 좋지만 건축할 집은 너무 넓게 지을 필요가 없음 (전원생활 기준)
▶ 강화도 평당 100만원, 건축은 평당 600만원 (중상 서비스 정도)
▶ 작년 여름부터 올해까지 상승세를 타고 있으며 부사님 의견은 인플레이션과 부동산 규제로 일부 투자자들 진입 영향으로 판단.
▶ 부동산 상담의 7~80%는 전원 주택, 세컨하우스 관련 상담으로 강화도는 전원 생활에 대한 수요층이 가장 많음.
다른 이야기지만, 설명해주실 때 사용하는 지도가 인천광역시 지도포털, Google Earth였는데 왜인지 모르겠지만 멋있어 보였습니다.
2) 현장 임장 (부동산 매물)
부사님의 전체적인 강화도에 대한 브리핑 이후 미리 확인해 두었던 경매 물건을 보기 위해 이동했는데요,
단톡방에서 인근에 우사, 돈사, 양계는 꼭 피하라고 하셨던 이야기가 생각나더라고요. 사실 강화도 자체가 '쌀' 농사 비중이 높아 우사를 자주 볼 수 있는 건 아니었지만 아무튼 가면서 혹시나 혐오 시설이 없나 한 번 더 체크했습니다.
▶ 매물 정보
- 양도면 길정리 (초지대교에서 15분 정도 소요)
- 107평, 1억 원 (대지면적 353.72) 평당 가격 93/PY , 계획관리지역 (남향)
▶ 21년 최근 거래 매물 평단가 84만 원 대
도착해서 보니 인근은 전부 주거지였고 길정 저수지가 매우 가까웠습니다. 1억 원으로 매수가 가능했고 금액 네고는 절대 안 된다고 하시더라고요.
▶ 빗금 친 부분이 매물에 해당. 정면에는 길상산 (온수리), 뒤쪽으로는 강화도의 자랑 마니산~
3) 경매 임장
그리고 다음으로 미리 체크해두었던 경매 매물을 보기 위해 이동했는데요,
526-1, 526-2가 같이 나왔는데 2는 이미 4월 초에 1억 5천에 매각되었더라고요 (111.63%)
남편이랑 같이 갔던 아래 이미지 본건은 같은 날 유찰되어 5월 중에 한번 더 진행 계획이 있는 매물이었고
성쌤이 영상에서도 언급하셨던 매물이었습니다. 문제는 농막 형태의 소형주택이 있어서 아마 대출이 많이 나오지는 않을 거라고 코멘트해주시긴 하셨습니다.
구불구불 산길을 넘어 넘어~ 가는 길이 멀었지만 풍경이 정말 예술이더라고요.
도착했을 때 뒤편으로 펼쳐지는 마니산이 정말 멋있었습니다.
사진에는 마니산의 풍경이 다 안 담겨서 너무 아쉽네요 ㅠㅠㅠ...
그리고 저희가 간 시점에 경매 물건 보시러 온 부부가 있었는데요! 느낌이 딱 저희랑 같은 땅을 보러 오신 것 같더라고요. '혹시.... 경매....?' 라고 여쭤보니 역시나 맞더라고요!
저희 부부는 경매 경험은커녕 토지도 모르고 구경삼아 왔다며, (실제로도 그렇지만)
혹시 보시기엔 어떠냐, 다른 곳도 보고 오셨냐, 강화에 사시는 건지 투자인 건지... 등등 엄청 질문드렸는데
정말 친절하게 알려주셨습니다!! 우선 이미 토지를 3곳 넘게 보고 오셨고 투자가 아니라 전원생활을 하려고 보러 오신 거라고 하더라고요. 다른 매물에 비해 도로가 바로 옆에 있어서 진입로는 아주 만족스러운데
문제는 전원생활에 맞지 않는 정면 뷰가 너무 아쉽다고 하시더라고요.
저희는 사실 땅을 보는 방법을 모르니 그냥 '와, 넓다~ ' 정도였는데 실제로 거주하려고 하는 수요자 입장에서 많은 관점을 배울 수 있었습니다.
토지만 매각이고 컨테이너와 비닐하우스는 소유권 확인이 안 된 상태라고 하더라고요.
사실 좋은 매물이더라도 이 토지를 받으면 저 컨테이너는...? 비닐하우스는... ? 이런 생각이 들었습니다.
4월에 먼저 매각된 앞 토지랑은 단차가 있었는데요 만약에 그 토지를 받은 사람이 집을 짓는 다면.....??
지금 경매에 올라온 토지는 더 뷰가 안 좋아질 것 같더라고요.
아래 이미지가 정면에 있는 컨테이너와 2층 집입니다.
만약 앞을 바라보게 주택을 짓는 다면 바다 뷰가 아니라 컨테이너 뷰가 되겠더라고요 ㅠㅠ
저희 부부 눈에는 안 보였는데 먼저 오셨던 경매 선배님들의 개인적인 의견이었습니다.
더 토지를 둘러보고 싶었으나 주말 강화도 트래픽을 고려하여
첫 번째 임장은 여기서 마무리했습니다. 인천으로 나가는 길을 생각보다 안 막혔지만
들어오는 차들이 정말 어마어마하더라고요. 동막 해수욕장에 텐트와 갯벌 체험객들이 아주 많았습니다.
첫 번째 임장을 마치고 느낀 점은
- 화려한 손품도 좋지만 현장에서 직접 물어보고 눈으로 보는 것이 가장 빠르구나! 정보의 정확성은 그다음에 체크!
- But 아직 그 땅이 좋은지 안 좋은지 전혀 감이 안 잡힌다. (계획관리/ 도로 인접... 이것만 생각나서 막장 현장에서는 무엇을 봐야 하는지 감이 없었다. 다음에는 가기 전에 유튜브 영상을 더 봐야겠음)
- 그리고 드는 궁금증. 이천, 부발처럼 일자리가 엄청 증가하는 곳이 아닌 케이스라면 (김포 공장 같은 것과는 또 다른 측면) 미래 가치를 어떻게 평가할 수 있을까...?
- 매수한 토지는 그대로 땅으로 매도하는 게 좋은 걸까?
5월에는 경매에 도전해보려고 합니다. 막상 도전하려고 하니 금액은 도대체 얼마를 적어야 할지..
그 기준은 어떻게 잡는지, 아주 만약에 낙찰을 받는다면 어떻게 활용해야 할지 등등
많은 생각을 하게 되었는데요, 이게 가장 좋았던 와우 포인트였습니다.
그동안 유튜브 영상으로만! 머리(생각)만으로 이해했던 것들이
내가 직접 부딪혀보니 뭉게구름에서 조금씩 구체화되어 간다는 것.
현장에 답이 있다는 성쌤 말씀이 첫 나 홀로 임장을 해보고 나서 아주 조금이나마 이해할 수 있게 되었습니다. 아마 임장 횟수가 늘어날수록 머릿속을 떠도는 물음표들이 사라지겠죠.
Not Yet을 믿고 계속 도전해보겠습니다!
