제이알글로벌리츠 회생 신청

해외투자의 명암

유가증권에 상장된 리츠가 회생에 빠진 건 처음보는 듯 싶네요.

급하게 업데이트 해봅니다.

https://m.news.nate.com/view/20260429n08689

[특징주] 제이알글로벌리츠 회생 신청 소식에…리츠株 하락세 : 네이트 뉴스

주인공은 제이알글로벌리츠로, 주요 회생사유는 캐시트랩, 즉 LTV 하락에 따른 재무약정 트리거 발동으로 현금이 묶여버린 것이 부정적인 영향을 줬다고 합니다.

이 사례는 시사하는 바가 큽니다.

더불어 체크해야 할 포인트들 역시 많습니다.

먼저 25년 사업보고서를 보니 대주단은 알리안츠 보험과 그 계열사들로 확인됩니다.

그 와중에 우리은행 단기차입금은 기가 막히게 빠져나갔네요.

추가 대출없이 전액 회수했다면 담당자 포상해줘야 할 듯.

(제 2의 모뉴엘?)

기사를 보니 아마 대주단이 감정평가를 보수적으로 다시 실시하라고 한 모양인데, (회사측은 부당간섭이라고 표현했지만) 보통 이런 경우 해당 부동산이 문제가 있는 경우가 대부분입니다.

역시나 기사를 찾아보니 임대율은 높았지만 실제로 사용하지 않는 공간이 많았다고 합니다.

국내 금융기관이 대주단이었으면 그래도 어느정도 '사바사바'해서 유두리를 발휘했겠지만, 글로벌 금융사들은 이런 거 얄짤 없죠.

그래서 트리거에 걸리지 않았을까 싶어요.

함부로 해외 금융기관을 이용한 대가입니다.

두번째로는 부족한 유동성이 화를 키운 것 같습니다.

늘 강조해왔던 '매출보다 이익, 이익보다 현금흐름이다'라는 말의 실사판이라, 의미하는 바가 큰데,

실제 실적을 봐도 회사의 OPM은 최근 3개년 모두 플러스였습니다.

문제는 현금성자산이 1,000억 정도에 불과했다는 것.

'1,000억이면 많은 거 아니냐?' 고 누군가는 반문할수도 있겠지만, 투자대상이 대부분 해외 부동산임을 감안했을 때, 환헤지 코스트만 거의 1,000억이라고 합니다.

그렇다면 현금이 충분했다고 보기는 어렵습니다.

'해외 투자가 글로벌 스탠다드다'를 외치던 명문대 프런트에게 FX Hedge Cost 감안한 실제 수익률은 국채 수준임을 알려줬던 미팅이 오버랩됩니다.

(영어만 잘한다고 글로벌 IB 맨이 아니랍니다...)

세번째는 역시나 실사하기가 어렵다는 부분이 문제입니다.

주기적인 점검이 불가한 해외부동산, 혹은 해외기업 투자의 경우 이 부분이 늘 신경 쓰이는 부분이죠.

'뉴욕 한가운데에 있는 건물인데 굳이 가볼 필요 있습니꺼?'라고 외치던 모 심사역의 얼굴이 역시나 오버랩 됩니다.

결과는 아래와 같습니다.

https://v.daum.net/v/xeXqsHxpzT?f=p

[단독] 해외부동산 ‘손실 폭탄’ 시작됐다…수협중앙회, 840억 청산 손실 [투자360]

일은 벌어졌고 개인적으로 우려되는 점은 부동산 차입금 외에도 전단채나 공모, 사모사채의 금액이 5,000억 이상으로 꽤 된다는 겁니다.

대부분 높은 금리보고 투자했을텐데 부디 피해 없기를 바라며...

오늘은 여기까지!

P.S

오늘의 교훈.

1.모르면 아는 척하지 말자.

2.남들 한다고 따라하지 말자.

3.멋져보이는 건 착시현상이다.

4.현장실사는 몇번이고 자주가자.

5.안보여준다고 하면 거르자.