성공하는 투자는 한 발 앞선 투자이다.
리스크 없는 투자는 없다. 리스크를 줄일 뿐
내 기억으로는 작년 3월부터 미국의 금리인상으로 자산시장이 본격적으로 하락하기 시작했다. ‘빨리 은퇴할 수 있겠지?‘란 소박한 꿈을 담은 암호화폐 시장부터 무너지기 시작하고 이어 주식시장이 하락을 하였고 대출금리 인상과 경기불황으로 인해 부동산 시장의 거래가 끊기고 급락하기 시작했다.
기존의 유동성 파티를 즐기던 벼락부자들은 다시 가치가 줄어든 자산과 이자의 증가, 역전세의 압박으로 힘든 시간을 보내고 있고 그동안 힘들었던 벼락거지들은 자산시장이 계속 무너지기를 내심 바라고 있다.
전문가들도 두 편으로 나뉘어 우리들을 혼란하게 하고 있다. 낙관론자들은 금리가 다시 낮아지고 익숙해 짐에 따른 자산가격 상승, 그동안 거래가 1-2년간 단절되었던 거래의 시작, 내년부터 시작하는 아파트 공급의 부족들을 이야기하면서 부동산 상승을 이야기하고 있고, 비관론자들은 향후 미국정부의 부채와 상업용 부동산 대출의 부실로 인한 미국금융의 붕괴에서 시작되는 자산 재하락이 발생할 것으로 말하고 있다.
재미있는 것은 부동산 비관론자들도 ‘이때까지 참았다가 투자를 하면 된다’란 멘트를 끝에 달고 있는데, 과연 그때가 올지, 그때가 오면 투자를 실행할 수 있을지 의심스럽다.(비트코인이 8천에서 2천으로 떨어졌을 때 투자 결정이 쉬었나?) 완벽한 저점은 잡을 수 없다. 투자수익을 원한다면 불확실성의 리스크를 품에 안으며 투자를 결단해야 할 때가 온다.
부동산 투자에 있어 리스크를 피했던 아주 이성적인(?) 판단으로 인해 큰 수익의 기회를 놓친 적이 두 번 있었다.
한 번은 강남 재건축 아파트를 방문하여 매수를 타진한 적이 있었는데, 우선 집의 외관을 보니 도저히 대대적으로 인테리어를 하지 않고는 살 수 없는 상황이었다(자연스럽게 핑계는 ‘자녀들을 위해 살 수 없다’는 논리가 생겼다) 또한 중개사 사장님께 “재건축은 언제쯤 될까요?”라고 문의하니 “모르죠~ 부자들은 이곳의 집을 사는 것만으로 만족해합니다.”라는 충격(?)적인 답변을 들었다. 정치적인 상황도 이 지역의 발전을 허락(?)할 것 같지 않다는 생각이 덧붙여져서 이 재건축 아파트 구입은 포기했다.
그 후로 어떻게 되었을까? 갑자기 재건축을 싫어하던 서울시장이 유고하게 되었고, 현 대통령이 간발의 차로 승리하게 되면서 재건축시장에 훈풍이 불고 있다. 가격은? 그때 가격의 2배에 육박하고 있다.
두 번째 지나친 기회는 위와 비슷한 시기에 있었는데 내가 사는 아파트 단지 옆에 재건축 아파트 단지가 있었는데 재건축을 빠르게 추진하고 있는 단지였다. 우리 집을 팔고 그 재건축 아파트를 사려고 했는데 두 가지 걸림돌이 있었다. 그 당시 나는 소형 원룸을 보유하고 있었는데 임대사업의 최소기한을 충족하지 못하면 벌금이 있었고, 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해선 이 소형주택을 먼저 팔아야만 했다. 그래서 합리적(?)으로 이 임대주택을 팔고 나서 재건축 매수를 타진했으나 그때는 이미 매물이 없어진 후였다. 그 후에 이 재건축 아파트는? 신속 추진되어 재초환도 피하고 이제 입주를 앞두고 있다. 가격은 그때의 두 배가 되어있다.
투자수익을 크게 내어 경제적인 부와 자유를 얻고자 하는 마음은 누구나 갖고 있다. 하지만 소수의 사람들만 투자의 수익을 갖는다. 성공적인 투자자들과 보통 사람들의 차이점은 무엇일까?
1. 보통의 사람들은 리스크가 없을 때 투자를 하려고 하고 투자가는 리스크가 있더라도 미래 수익의 가능성을 보고 투자한다.
리스크가 없는 때의 자산가격은 이미 고평가가 되어 있다. 높은 가격으로 인해 접근도 하기 힘들뿐더러 추가적인 수익을 기대하기 어렵다. 하지만 리스크를 보유하는 자산은 가격이 저평가되어 있고 이로 인해 찾는 사람이 적음으로 낮은 매수가격으로 진입이 가능하다.
2. 보통의 사람들은 투자를 통해 자신이 갖게 될 리스크에 대해 정확히 알지 못하고 이를 단순히 피하려고만 하는 반면 투자가는 리스크가 무엇인지 그것을 어떻게 최소화할 수 있을지 리스크와 미래의 수익을 비교하면 어떨지를 종합적으로 분석한다.
투자에 있어서도 ‘메타인지’가 필요하다. 내가 이 자산에 투자했을 때 갖는 리스크들은 정확히 무엇이고 어떻게 하면 최소화할 수 있을지 그리고 리스크손실이 있더라고 투자가 성공했을 때 이를 어느 정도 커버할 수 있을지에 대한 종합적 리뷰가 필요하다. 리스크를 넘어서는 수익의 가능성이 보이는 자산이라면 리스크를 어떻게 대비해야 할까? 란 질문으로 넘어가야 한다.
3. 보통의 사람들은 투자가 실패했을 때의 대책이 없지만 (그로 인한 투자의 막연한 회피) 성공한 투자가는 투자가 실패했을 때에 대한 대비책이 있다.
만에 하나 투자가 실패했을 때, 성공하는 투자가는 이에 대한 시나리오가 있다. 첫째는 오래 버틸 수 있는 재정적 상황이고 (자신이 버틸 수 있는 한도 내에서의 투자) 둘째는 자신이 직접 사용할 수 있는 (거주, 사업 등) 플랜을 가지고 있다. 셋째는 최대한 낮은 가격 매수를 통한 안전마진 확보를 통해서이다.
내가 아는 자본주의는 경제적 자유를 위해 꿈을 꾸며 노력할 수 있는 사회환경을 제공해야 한다. 그러나 현실의 모습은 이러한 꿈을 꾸고 실현을 위해 노력하는 것이 부질없는 행동이라고 세뇌하고 있다. 언론에서 친절하게 설명하는 것 같이 이번 생은 글렀다고 생각하며 국가에서 지원금을 받으며 국가가 만들어준 임대주택에서 사는 삶 말이다. 시간이 흐를수록 커져가는 중산층의 붕괴 속에서 수익을 위한 투자는 피할 수 없는 선택이라고 생각하고 이를 적극적으로 준비해 나가야 할 의무가 우리에겐 있다.
