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by 집짓는Jay Dec 30. 2021

단독주택 집짓기 좋은 토지의 6가지 조건

한줄요약: 땅값은 놀라울 정도로 이성적이다. 이걸 모르면 어떻게 될까?

2. 전원주택/단독주택 토지매매, 땅찾는 방법 1탄 에 이어 2탄이다. 사실상 입지만 보는 아파트에 익숙한 건축주에게 땅찾기는 녹록치않는 과정인거 같다. 근데 앞서 이야기했듯, 이런 정보의 주체가 건축주가 아니다보니, 참고할만한 땅찾기나 토지매매 방법을 찾기 힘들다. 맨땅에 헤딩인거다.

좋은 토지의 조건에 앞서, 땅을 찾는 과정에서 만나는 분들과 건축주가 주의해야할 점을 먼저 정리해보자.

1. 부동산

가장 손쉽게 만나는 분들이다. 오프라인은 물론, 온라인에도 토지 관련 정보의 주체가 부동산인 경우가 많다. 땅보러가서 몇곳의 부동산을 돌아보고 얻는 정보는 그 지역에 대한 이해를 높이고 좋은 매물을 선택하는데 매우 유용하다. 정말 아파트와 달라서, 어떤 매물은 특정 부동산에만 있는 경우가 정말 많더라고. 우리가 집이나 토지를 매매하고 내는 '수수료'는 이런 도움을 받는 비용도 포함된다. 맘맞는 부동산과 좋은 관계를 쌓아두고 정보를 얻는 것은 매우 좋은 방법이다.(젊은건축가를 위한 '부동산 팁'은 추후 더 자세히 얘기해보겠음)

주의할 점: 부동산은 건축 전문가가 아니다. 특히 우리가 흔히 만나는 부동산은 아파트 전문인 경우가 많다. 토지 매매 외에 건축에 대한 부분, 이를테면, 여긴 집짓는데 문제가 없다!류의 장담을 포함해, 집짓기와 관련된 이야기를 오롯이 부동산에 의지해 결정하면 안된다! 다시한번 말하지만 부동산은 토지에 대한 '참고'할만한 정보를 줄 뿐이다.

2. 건축가

우리가 살면서 '건축가'를 인지한 경험이 있을까? 개인적으로 어릴때부터 멋진 건축물에 관심이 많았고 주변에 건축사무소 다니는 지인도 있는데, 구체적으로 관심을 가진적이 없는거같음; 그러나 집짓기를 본격적으로 시작하면, 가장 많이 보는 사람도 가장 큰 우군도 이들 건축가이다. 스터디 단계에서 마음에 드는 건축가나 건축사무실은 꼭 스크랩해두자. 그리고 중요한 결정 단계에서 이 분들께 의견을 구하는 것은 매우 유용하다. 혹은 아예 토지매매 단계에서부터 건축가와 함께 최적의 토지를 구매해 설계를 진행하는 방법도 있다.

주의할 점: 이것저것 고민하는 내게 '집은 어떻게든 지어진다'고 어느 건축가는 답했다. 건축가라고 다같은 건축가가 아니다. 건축은 정말 다양한 변수를 내포하고 개개 건축가의 경험치과 배경은 또 제각각이다. 어떤 토지에 대한 호불호나 난이도는 건축가마다 다른데, 일종의 예술가인 건축가는 흔히 자신만이 맞다고 이야기한다. 그러니까 어떤 도심의 토지를 두고, 하우징 성향의 업체는 여기는 집 못짓는다고 말하고, 젊은 건축가는 오히려 경치좋은 집 만들 수 있다고 조언한다는거다. 건축가의 말이 어떤 배경에서 나온 것인지 가늠해두고 다양한 이에게 조언을 구해보길.

3. 발품. 임장

이러나저러나 직접 가보는건 뭣도 못이긴다. 결국은 직접 가서 느껴야하는거같고 이게 가장 중요하다. 직접 걸어보고 사람들도 보고 마트가서 이야기도 해보고. 내가 살고 싶은 동네인지, 집을 짓고 싶은 토지인지는 직접 가보지 않으면 알수 없다.

주의할 점: 한번에 계약하지 말 것. 토지는 쉽게 팔리지 않는다. 조급하지말자. 평일에도 가보고 주말에도 가보고, 낮시간에도 가보고 해넘어가는 시간에도 살펴보자. 대중교통으로 가보고 근처에서 식사도 하면서 동네 분위기를 살피자. 실제로 시간대나 가는방법에 따라 그 동네와 토지에 대한 평가가 매우 달라지는 경험을 수차례 했다. 또 재밌는게 여름에는 모든 동네 모든 땅이 예뻐보인다! 초록초록 나무도 자라고 비도 내려 동네도 깨끗하니 예쁠 수 밖에. 같은 땅을 겨울에 가보면 감춰진게 들어난다.

집짓기 좋은 토지의 조건 6가지

자 그럼 본격적으로 토지의 조건 이야기를 해보자. 개인적으로 땅을 찾아 다니며 뼈저리게 느꼈던건 '땅값은 놀라울정도 이성적이다'는 것이었다. 땅은 그 가치에 맞게 정확히 가격이 책정되어 있다. 그게 정말 좋은 땅이어서이든, 미래의 바램이 반영이든, 어떤 특별한 욕망이든, 그것의 합산이 '얼마'로 표현된다는거다. 여기서 문제는 그걸 구분할 수 있어야 '선택'을 할 수 있다. 이건 어떤 측면에서 나오는 가격이고 그게 내가 원하는 가치인지 알아야한다. 그래야 나에게 합리적인 땅인지 구입을 해도될지 안될지 판단할 수 있겠다. 그런 기준들을 정리해보자.

1. 가장 먼저, 건축이 가능한 토지인지 확인한다.

가장 먼저 확인하자! 극단적으로 집 못짓는 땅을 살수있다! 먼저 '토지이용계획확인원'을 확인한다. 여기서 무료로 볼 수 있다. 주소를 모르면 대충 주변주소나 거리뷰 등을 확인해유추하면 됨. 여기서 땅의 지목이 대지인지, 아니라면 대지로 전환이 가능한지 확인한다. 도시공원이나 개발제한구역 등 건축 행위가 제한된 지역인지도 확인한다. '등기부등본', '토지대장(임야대장)', '지적도(임야도)' 등을 확인한다. 이를 통해, 근저당 등 등기상의 소유권을 확인하고, 허가나 착공 등 표현되지 않은 이전의 행정사항을 확인한다. 토지의 형태에 따라, 대지나 도로의 경계가 명확한지, 불법 증축은 없는지도 챙겨본다. 스스로 확인하거나 부동산에 문의하거나 해당 지자체 건축과에 전화해도 친절하게 알려준다. 토지와 이해관계가 없는 건축가에게 단독주택 건축행위가 가능할지에 대한 자문을 요청하는 것도 좋다. 위의 토지이음 외에도 부동산정보 통합 열람, 인터넷 등기소, 정부24 를 참고해보자.

2. 토지의 가치를 확인한다.

땅이 가진 기본적 속성이 여기에 해당된다. '면적'이 클수록 당연히 좋다. 다만 위치에 따라 특정 면적은 프리미엄이 있을 수 있다. 예를들어 전원주택 용지는 100평 언저리 땅 찾기 정말 힘들다. '건폐율'과 '용적률'도 따져보자. 간단히 말해, 건폐율은 전체 크기를 100%로 봤을 때 몇 퍼센트 면적만큼 땅을 지을 수 있는가를 말한다. 건폐율 20%면, 나머지 80%에는 건물을 짓지 못한다. 여러가지 예외가 있긴하지만, 기본적으로 100평 땅 사도 20평만 건물 올릴 수 있다는 얘기다. 용적률은 총 면적을 말한다. 100평 땅에 용적률이 200%이면, 내가 짓는 공간 다 합해서 200평까지 집을 지을 수 있다. '향'도 있다. 단독으로 지어지는 단독주택의 특성 상, 바라보는 위치는 매우 중요하다. 여기에 따라 일조권, 남방, 냉방, 조망권 등 많은 것이 결정되기 때문. 일반적으로 남향 > 동향 > 서향 > 북향의 순으로 선호된다. 쉽게말해, 남향에 도로가 아니라 높은 건물이나 이땅을 바라보는 구조물이 있다면 남향 건축이 어렵겠지? 그런식으로 향을 보면 된다.

3. 토지의 특성을 확인한다.

이 항목은 절대적인 가치는 아니라고 생각한다. 일정부분 호불호의 차원아닐까. 먼저, '경사'가 있다. 평지는 반듯한 집을 지을 수 있고 차량 통행도 편하지만, 경사지에 비해 경치는 안좋다. 경사지는 주차장을 만들거나 지하공간을 꾸미기에도 용이하기도 하다. 평창동도 말도 안되는 경사지이기도하고.. 대충 부자와 가난한 이들은 경사지에 사는거같음. '대지의 위치'도 있다. 타운하우스나 주택/건물 밀집지에서 해당 토지의 위치는 중요하다. 조용한 곳을 원하면 끝쪽, 경치가 중요하면 공원, 활용도가 뛰어난 꺽여지는 위치의 땅 등등. 자신의 스타일에 맞는 토지를 선택하면 된다. '대지의 모양'은 어떨까? 일반적으로 반듯한 사각형의 땅이 좋다고 여겨진다. 그런 땅은 비싸다. 모난 땅은 싸지만 건축비는 올라갈 수 있다.

4. 건축행위와 관련한 기반시설을 확인한다.

'도로'는 기본이다. 기본적으로 4m 폭의 도로가 확보되어야 한다. 해당도로는 지목상 도(도로)로 표기되어 있어야하고 실제로 차량을 통한 입출입이 가능해야 한다. 다른 도로와 연결되어 통행이 가능하거나 우회공간의 여부도 확인해야 한다. 도로는 아니지만 현황도로로 사용되는 경우도 있다. 통행에 대한 대가를 지불하거나 이것이 불가할 수도 있다. 현황도로도 없으면 맹지가 되는데, 이런 땅은 당연히 싸다. 이거사면 진입로를 확보하기 위한 추가적인 고민이 필요해진다. 그러니까 차를 타고 그 땅에 들어가 원활히 왔다갔다 할 수 있는지 보고, 그땅이 지자체에 의해 관리되는 도로가 맞는지 확인하면 되겠다. 이게 당연한 얘기같은데...안 그런 땅이 실제로 엄청 많다. '수도'나 '전기', '가스', '오수처리 시설' 등도 확인해야한다. 타운하우스의 필지나 도심의 토지는 보통 다 되어 있...는데, 물론 안된 경우도 있다. 해당 필지까지 문제없이 인입되는지 꼭 확인해야한다. 이게 안되면, 추가로 비용을 지불하거나, 따로 수도나 전기를 끌어와야하고(당연히 비용이든다) 지하수를 파거나 경우에 따라 불가할 수도 있다. 오수처리도 안되어 있으면 정화조 시공하고 관리해야하니 돈도 들고 불편하겠지?

5. 주변 환경을 확인한다.

이건 따로 설명이 필요하지 않을 것도 같다. 입지 조건과 동네를 보는게 여기에 해당된다. 일반적으로 필요한 것과 피해야할 것으로 정리해보겠다.

- 필요한 것: 대중교통, 고속도로 등의 교통 접근성, 학교/ 마트/ 병원/ 편의점 등 기본 인프라, 좋은 경치나 자연, 공원, 기타 생활하는데 필요한 시설이나 이웃

- 피해야할 것: 큰 도로, 인터체인지 등 소음유발 구조물, 공장/ 축사/ 유흥가 등의 시설, 시선 내의 무덤이나 화장터 등의 시설, 기타 개인에 따라 피하고 싶은 혐오시설

6. 법적인 이점이나 제한점을 확인한다.

건축행위는 물론, 지역이나 여러가지 조건에 따라 고려해야하는 법적이나 지방조례 등은 제각각이다. 일단 아래와 같은 사항을 추가로 참고할 수는 있다. 다만, 개인이 이런 사항을 모두 알수도 없고 알아야하는 것도 아니다. 최종 결정전에 지자체 건축과, 건축가, 부동산 등 신뢰할 수 있는 경로를 통해 다각도로 검토해보길 추천드린다.

- 일조권사선제한: 각 정북 방향으로 인접대지 경계선으로부터 일정거리 이상을 띄우도록 한 규제다. 높이 9m 이하인 부분은 대지경계선으로부터 1.5m, 9m초과 부분은 해당 부분 높이의 2분의 1 이상 띄워야 한다. 그래서 북쪽에 길이 있으면 걱정없이 집을 지을 수 있다.

- 가각전제: 도로의 교차지점에 위치한 땅은 교통을 원활히 하고 시야를 충분히 확보하기 위하여 추가적인 공간을 확보해야 한다. 4-8m 도로 이하에서 두면이상 맞닿으면 내 땅 내어줄수 있다.

- 85㎡(약 25.7평) 면적 안에서의 증축, 개축 또는 재축은 별다른 건축허가 없이 시도할 수 있다. 하지만 이와 관계된 다양한 법률적 사항을 파악하지 않는다면 나중에 문제가 된다. 예를 들어 대지가 자연환경보전지역이며, 건물의 전체 면적 200㎡(약 60.4평) 이상에 3층을 넘어간다면 허가가 필요하다.

- 50~150㎡까지 1대 주차 면적 확보하거나 관련 법규, 조례 등에 따라 주변 공영 주차장을 확보해야한다.