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매거진 단독주택 집짓기 02 부동산 토지

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by 집짓는Jay Jan 05. 2022

단독주택 전원주택 토지매매 필수 앱과 정보찾는 방법

한줄요약: 건축주가 알아두어야 할 앱/서비스 총정리

전원주택/단독주택 토지매매, 땅찾는 방법 1탄 에서 전체적으로 땅 찾는 방법을 땅찾는방법 2탄. 집짓기 좋은 토지의 조건 6가지에서 좋은 토지의 조건에 대해서 살펴봤다. 이번편에서는 보다 구체적으로 실전에서 참고해야 할 팁을 정리해본다.

계속 강조하지만, 아파트와 토지는 다르다. 그런데 부동산과 관련해, 시골/교외를 제외하고는 많은 경우 아파트/빌라가 중심이다. 단독주택이나 전원주택을 꿈꾸는 사람이 참고할 정보가 적은거다. 근데 토지매매는 아파트보다 난이도가 훠얼씬 높다! 그러니까 배달시키려는데 쿠팡이츠 이런거 없고 우리동네배달에서 카드 비밀번호까지 요구하고 막 그러는거다. 이거 믿을만한지도 모르겠고;;

그러다보니 말도 안되는 땅을 사거나 뒷통수를 맞고 사기당하거나 손해를 보는 매매를 하게된다. 남일같지 않네ㅠ 먼저 맞아본 입장에서ㅋㅋㅋ 토지 매매 시 건축주가 알아야 할 정보찾는 방법 정리해봄.

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1. 가장 먼저 토지를 찾는 단계

집짓기를 결심했다면, 대략의 터전을 고민하고 주변 토지를 찾아보게 된다. 이때 세상물정 모르는 초심자(거기에 미디어의 장밋빛 이야기만 들어온)가 부동산에 가서 "집지을 땅있어요?"하고 물어보면, 공인중개사가 좋은 정보를 떡하니 내줄까? 당신이라면 어떻겠는가?

먼저 사전 정보를 취합하고 조금은 항마력을 키워야한다. 뭐라도 조금 알아야 어디가서 말이라도 때보지 않겠나? 이때 도움이 되는 것은 '네이버 부동산', 'KB부동산'이다. 적어도 이 서비스들을 꾸준히 트랙킹하면, 토지, 구옥 매매 등과 관련해 부족함은 없다.

먼저 앱을 다운받거나 페이지를 즐겨찾기 해둔다. 내가 원하는 지역을 찾아 분류를 토지로 한다음, 가격이나 매매방법, 크기 등을 잘 세팅해주면 된다. 관리 잘하는 서비스들이라 허위 매물은 거의없다. 오히려 부동산에서 모르는 매물을 폭넓게 커버했으니 개꿀. 이 앱들을 통해 해당 지역의 시세와 대략의 매물 정보들을 꾸준히 찾아주면 되겠다. 어렵지 않죠?

2. 부동산도 가보고 좀 더 좋은 토지가 없나 고민될 때

1번을 통해 임장도 몇번 가보고 부동산도 돌다보면 분명히 이런 생각이 들거다. '아 포기할까...' 그만큼 세상 아래 만만한 땅이 없는걸 알게되기 때문이다. 그런거같다. 골프 별거 아닌거 같은데 막상 쳐보려면 세상 이렇게 어려운 운동이 없구나! 하는 것과 같다. 어려워지는건 내가 성장하고 있다는거니까 기분 좋게 받아들이자^^;;;

더군다나 다양한 토지와 각각의 조건들을 보다보면 현타가 온다. 이러다 말도 안되는 땅사는구나. 그래서 믿을만한 인증받은 토지가 없나 뒤져보게 되기도하고. 그럴때는 'LH청약센터', 'SH청약정보', 'GH경기주택공사', '청약알리미', '경매알리미' 등의 앱, 서비스를 깔고 즐겨찾기 해두자.

LH나 SH, GH 등의 경우, 각 공사가 운영하는 페이지이다. 그러니까 국가와 각 지자체에서 개발해 제공하는 토지 정보를 접할 수 있다는거다. 잘빠지고 믿을만한 땅을 합리적인 가격에 살 수 있다. 경쟁률이 높고 원하는 땅 원하는 때에 나오지 않는게 문제이긴한다. 알림 설정해두고 꾸준히 살펴보는 수밖에. 경매알리미는 뭔가 문제가 생겨 경매로 고시되는 매물이다. 이건 리스크가 너무 커서 나는 안해봤다. 다만 잘 파보면 마찬가지로 좋은 가격에 토지나 건물을 매매할 수 있는 방법이겠다.

한가지 더 있다. 예를 들어 여기 와 같이 부동산 공인중개사에서 운영하는 페이지들이 있다. 내가 찾는 지역이 좁혀졌다면 그 지역별로 온라인에서 활발히 활동하는 공인중개사 페이지를 팔로우해보는 것도 좋다. 좋은 페이지 찾기가 힘든게 문제긴하다; 다만 잘만 찾으면 알짜 매물들 많이 올라오고 모두에게 공개되기에 믿을만하기도 하다. 갠적으로 유튜브는 추천하지 않는다. 영상으로 좋은 매물이 올라온 걸 별로 보지 못했다. 잠깐 생각해보면, 그 공수 많이드는 영상을 찍고 편집해 올린다음 조회수가 나올때까지 안팔리는 토지라는 얘기다. 좋은 매물일 가능성이 높을까? 정말 안팔리거나 누구하나 걸려라 광고나 때려라의 확률이 높을까?

3. 몇가지 선택지를 두고 비교하고 더 자세히 살펴봐야할 때

시간을 두고 여러가지 토지를 살펴보고 비교하다 보면, 이 땅이 정말 좋은 토지인건지, 어느 땅이 더 좋은 조건인건지 고민될때가 많다. 물론 개인적인 판단도 있고, 부동산에도 물어볼 수 있겠다. 다만 부동산의 경우, 어디까지나 매매를 성사시켜 수수료를 먹고 사는 이들이다. 반만믿자.

'땅야', '벨류맵' 그리고 '호갱노노'를 참고해보자. 먼저 땅야, 벨류맵은 건축주라면 마땅히 살펴봐야할 앱이라고 생각한다. 국가, 지자체, 시장 등이 내놓은 접근 가능한 정보를 보기 좋게 정리해 서비스한다. 그것도 무료다! 이를테면, 기본적인 토지의 정보는 물론, 공시지가의 변화, 면적당 단가 등의 가격정보, 실거래이력이나 유사 가격대 분포, 그리고 주변 개발이나 건설, 경매 이력까지 들어있다. 구매자가 알아두면 힘이되고, 판매자나 부동산은 성가신 정보가 모두 망라되어 있는거다. 예를들어, A라는 토지 매매를 고민 중이라고 치자. 그동안 A토지의 이력을 쭉 살펴보고 언제 얼마에 산건지도 보며 합리적인 가격인지 검토할 수 있다. 주변 정보까지 나오니 근처 B나 C는 어떻게 매매 되었는지 비교해볼 수도 있다.

호갱노노는 많이 익숙할 것 같다. 아파트, 빌라 등의 매매와 관련해 실제 거래 이력 등을 알려주는 앱이다. 이건 아파트에 특화되어 있으므로 비교하는 용도로 사용하면 좋다. 호가가 아닌 실제 거래가를 투명하게 알려주고 있어, 아파트 시세에 따른 토지의 가치를 가늠해볼 수 있다.

벨류맵

땅야

4. 그리고 토지를 결정하고 매매하기 전에

자 이제 모든 정보를 바탕으로 결정하는 단계에 있다. 거기에 어떤 건물을 얹을지, 해당 지구단위의 규제 등은 어떤지를 종합적으로 검토해야한다. 이때 도움이 되는 것은 '토지이음', '부동산 정보 통합 열람', '인터넷 등기소'이다.

'토지이음'이나 '부동산정보 통합열람'은 토지이용계획에 관련한 정보를 확인할 수 있다. 이를 통해 지목이 대인지, 개별 공시지가는 얼마인지, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 어떻게 규정되어 있는지, 해당 토지나 주택에 어떤 행위가 금지되고 어떤 규제 등이 있는지 등을 확인할 수 있다. 도로의 폭이나 정확한 토지 구분 역시 확인이 가능하다. 도시계획도 여기서 볼 수 있다. 해당 토지가 위치한 지역과 관련해 지자체 등에서 고지하거나 변경한 계획이나 규례 등을 일자별로 모아둔 것이다. 여기까지 확인하면 일단은 부동산이 알 수 있는 정보나 매매자가 알아야할 대부분의 정보를 알게되는거다.

그리고 마지막으로 인터넷등기소에서 등기부등본을 때본다. 이를통해 과거 거래내역과 횟수, 토지 담보 대출 내역, 토지 소유주의 정보 등을 확인한다. 여기까지 체크했다면 최종으로 결정할 때가 되었다!