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May 26. 2023
부동산 시장 반전되나
서울 아파트 1년 만의 상승 전환에....
오늘 한국부동산원이 발표한 2023년 5월 4주 주간 아파트 가격 동향에서 지난주 대비 0.03% 상승했다는 놀라운 결과를 발표했다.
놀랍다고 표현한 이유는 '22년 2월 매매가 전월 대비 월간 변동률이 마이너스로 전환된 이후 1년여 만에 처음으로 플러스가 되었다는 점이다. 주간 기록이고 미미한 숫자이기 때문에 일시적 현상일 수도 있어 몇 주 더 지켜보아야 하지만 최소한 하락이 일시적으로 나마 멈췄다는 점에서 많은 기사가 나올 정도로 큰 의미가 있다고 볼 수 있다.
매매가격 및 전세가격 변동률(한국부동산원 보도자료)하루 전 기준금리가 3.5%로 동결된 이후 나온 조사결과여서 과거 금리 인상가 되면서 하락 장세가 되었던 것을 되돌아보며 금리 추가 상승에 대한 불안이 줄어들면 다시 부동산 상승기가 오는 것인가 하며, 자신의 입장에 따라 우려 또는 기대가 동시에 일어나고 있다.
많은 언론 보도가 쏟아진 것도 이러한 관심도를 반영하는 것으로 볼 수 있다.
그러면 과거 하락기를 지나면서 상승세로 완전히 들어서는 데에는 얼마나 걸렸을까?
2018년 하락기를 지나고 2019년 상승기로 전환될 때의 사례를 보면 3개월 정도의 기간은 하락과 상승을 반복했던 것을 볼 수 있다. 또한 거래 회전율(전체 세대수 대비 거래된 세대수)이 월간 0.3%~0.5% 넘어서는 시점에서 상승세가 유지되기 시작되는 것을 볼 수 있다. 물론 경기와 거시경제 여건이 다르기 때문에 똑같이 반복되리라는 법은 없지만 일정 기간 정도 등락이 반복되다 대세적 경향이 잡혀간다는 점은 참고해 볼 만하다.
과거(2018~2019) 서울 아파트 매매가 변동률 및 거래 회전율(한국부동산원, 부동산R114 자료 가공)그리고 지난달 분석했던 과거 5년간의 거래량과 매매가 변동률 간의 인과 관계에 있어서도 매매가와 거래량은 서로의 인과관계가 되면서 기폭제 역할을 하기도 했다. 즉 침체기 급매물 등 저가 매물이 소진된 후 약간의 가격 상승이 있게 되고 금리와 수요 여건 등이 살아나게 되는 등 거래여건이 회복되면서 아파트 거래량이 늘어나기 시작하면 매매가 상승에 속도가 붙었었다는 것이다.
과거(2018~2022)서울 아파트 매매가 및 거래량 상관인과관계아직은 상승세로 들어갈 것이라고 하거나 일시적 현상이라고 단정 짓기 어려운 것은 분명하다. 그리고 금리, 경제성장률 등 영향을 주고 있는 많은 경제지표들도 모니터링해야 한다.
이때에 중요한 점은 아래의 그래프와 같이 긴 시계열 자료를 보면서 부동산 상황을 한발짝 뒤로 물러서서 여유 있게 보며 생각해 보는 것이 필요하다.
서울 아파트 매매가 지수 및 변동률(자료:부동산 R114 Reps)