2. 단독주택 자금계획

 어찌 되긴 되겠네

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2. 자금계획 – 어찌 되긴 되겠네

집에 오자마자 우리는 단지 내 부동산으로 달려갔다. 지금 집을 내놓으면 어느 정도 받을 수 있는지 다른 집들은 잘 팔리고 있는지 여쭤보았다. 최근 거래가 안되고 있어서 별로 좋진 않지만 조금 낮게 내놓으면 나가긴 나갈 거라고 한다.

이제는 도서관으로 갔다. 집짓기와 관련한 책은 집 지은 사람들의 수기, 공사, 인테리어, 조경, 조명 등 종류별로 엄청나게 많았다. 그중에서 대출은 어떻게 되는지, 공사비는 얼마나 나오는지, 세금은 얼마나 내는지 등 투입비용과 자금조달과 관련된 내용들이 포함되어 있는 책으로 10권을 빌렸다.

다시 집으로 와서 돈 관련된 내용을 읽으며, 인터넷을 열심히 뒤졌다. 공사비는 대략 평당 500~600정도 잡으면 될 거 같았다. 짓는다면 50평 정도 지으면 되지 않을까 싶다. 그럼 3억. 대출은 집을 지을 때는 토지담보대출로 짓고 집을 짓고 나서는 주택담보대출로 바꾸면 된다고 한다. 다만 토지담보대출이나 단독주택에 대한 주택담보대출은 취급기관이 한정되어 있다고 하며, 한도도 기관별로 다르다고 한다. 최대 빌릴 수 있는 금액은 토지담보대출은 감정가의 80%, 주택담보대출은 세종의 경우 투기지역이므로 감정가의 40%이다. 그럼 땅값+건물 공사비의 약 80% 정도로 감정을 받고 거기에 40%. 지금 아파트를 팔고 부족한 금액은 신용대출로 조금 커버하면 어찌어찌 지을 수는 있을 거 같다.

< 출처 - 행복:한 채 - 행복도시 단독주택 정보지원시스템 >

그런데 조금 더 보다 보니.. 이게 뭐야... 방공제라는게 있다고 한다. 방마다 세를 줄 수도 있기 때문에 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인 보호를 위하여 방 한 개당 3400만원씩 대출 한도에서 제외한다고 한다. 방을 세 개만 빼도 대출 금액이 1억이 줄어든다. 세종은 지구단위계획상 1가구 1주택밖에 허용이 안되는데 이게 무슨 소리인가? 설령 불법적으로 세를 내주는 사람이 있다고 한들 이미 감정가격에서 20%는 실 투입비용보다 낮게 책정되었고 투기지역이라 감정가의 40%밖에 대출을 해주지 않아 본래 집가격의 대략 32% 수준밖에 대출이 안된다. 아무리 생각해도 임차인이 보호받지 못할 이유가 전혀 없는거 같은데 이게 무슨 말도 안되는 정책인지... 이미 먼저 집 지으신 선배님들이 금융감독원에 문의도 한 거 같으나 이미 시행되어 운영중인 정책인 듯하다. 은행을 찾아가 보는 수 밖에 없다. (월요일 은행 상담 결과 토지담보대출 80%까지 가능하고 방공제는 보증보험(MCI=Morgage Credit Insurance)을 통해 해소가 가능하다고 하며, 구체적인 사항은 주택담보대출로 전환할 때 고민해도 늦지 않다고 한다.)  

방공제는 모르겠고 일단 액셀로 대략적인 cash-flow를 짜보았다. 큰 줄기는 ① 신용대출로 토지 계약금을 낸다. ② 집을 팔아 토지 잔금을 치른다. ③ 월세로 이사를 간다. ④ 토지담보대출로 설계비 및 공사비를 낸다. ⑤ 토지담보대출을 주택담보대출로 변경한다. 끝.

주택담보대출은 30년 원리금 균등 상환하고 신용대출은 만기 일시상환으로 설정하여 만기시 다시 연장하여 매달 이자만 내는 형태로 운영하면 될 듯 하다. 매달 납입하여야 하는 원리금은 지금 아파트 주택담보대출 내는 수준보다 조금 높다. 이 정도는 어떻게든 감당 가능하다. 우리는 맞벌이니까...

< 출처 - 행복:한 채 - 행복도시 단독주택 정보지원시스템 >

나와 아내는 부동산 가기 전의 상태로 돌아와서 나름 입지 갑이라고 소문난 우리 아파트를 팔아서 집을 짓는게 맞는 선택인지 다시 한번 토론을 시작했다. 많은 고민을 하지 않고 지금 살고 있는 아파트를 살 때와 같은 방식으로 생각해보았다. 2010년대 초반 지금 사는 아파트를 계약할 때 둘이 사는데 무슨 그렇게 많은 대출을 받으면서까지 40평대 아파트를 사느냐고 주변에서 만류가 심했었다. 그 당시 나의 생각은 단순했다. 수없이 가본 모델하우스중에 아내가 가장 마음에 들어했다. 자금적으로 문제만 없으면 아내가 원하는 곳에 살게 해주고 싶었다. 돈 문제는 15년 동안 내야되는 대출이자 총액이 5천만원 정도인데 15년동안 5천만원만 오르면 적어도 손해는 아니지 않은가? 단순히 주택가격상승률을 1.5%만 적용해도 15년이면 1억은 오른다.(아파트 분양금액이 4억이었다.) 세종에서 나름 좋은 위치의 아파트라 이제 청사 이전이 시작되는 시기(2010년대 초반)에  집값 상승에 대한 기대도 물론 없지 않아 있었고, 커다란 새집에서 살아보는 것과 이제 이사를 안가도 되는 것만으로도 좋았다. 그렇게 2012년 당시에 지금 사는 아파트를 계약했었다.

다시 돌아와서...지금 보는 땅이 아내가 너무 마음에 든다고 한다. 마스터플랜 상 조감도도 예쁘다고 한다. 본인은 집순이라 직장 외에는 거의 대부분의 시간을 집에서 보내는데 층간소음도 싫고 꽃과 나무도 키우고 새, 고양이 밥도 줄 수 있는 단독주택에 너무 살아보고 싶다고 한다. 자금적으로 문제만 없으면 아내가 원하는 곳에 살게 해주고 싶다.

큰 욕심은 내지 말고 단순하게 계산을 해보자. 지금 아파트를 팔고 난 다음 세금, 여유자금을 포함해서 약 3억정도를 더 주면 지금 이 땅을 사서 집을 지을 수 있을거 같다. 그럼 3억 추가 대출에 대한 30년 원리금 균등상환 이자 총액(내가 30년동안 내게 되는 이자 총액)은 3% 기준 1.5억이다. 그렇다면 내 기준에서 현재 아파트를 팔아 집을 지었을 때 아파트와 단독주택의 가치 차이는 현재 시점에서 3억이고 30년 뒤에는 4.5억이다.

입지는 지금 아파트나 지금 땅이나 서로 장단점이 있을 뿐 똑같다고 본다.

면적을 살펴보자. 지금 아파트는 42평 아파트. 그 중 주거전용면적은 32평. 베란다 확장 서비스 면적 6평 정도를 포함하면 실제 주거용으로 사용하는 면적은 38평이다. 지금 땅에 집을 지으면 주거전용면적만 50평, 건축면적을 제외하고 마당으로 가질 수 있는 땅이 약 70평. 3억이라는 돈으로 도심 한복판에 12평 더 큰 집과 70평 마당을 가질 수 있다.

그럼 됐다. 환금성은 비록 떨어지겠지만 충분한 가치가 있는 집이다.

가족들과 행복하게 살기 위해서 사는 삶 아닌가. 오래오래 재밌게만 살면 된다. 위치가 좋은 곳이니 집 값이 오르면 덤이고 안 오르면 '은행에 월세내고 좋은 곳에서 좋은 경험하며 산다' 생각하고 편하게 마음먹자. 아내도 정말 잘못되어 땅만 남게 되더라도 텐트치고 살자고 한다. 우린 캠핑족이니까.

됐다. 가자.

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땅에 대하여...

땅(단독주택지)을 고르는 방법을 나는 잘 모른다. 다만 우리가 집짓고 살 땅을 고른 기준은 몇 가지가 있었다.

① 입지좋은 곳, ② 단지 내 위치좋은 곳, ③ 지하주차장, ④ 타운하우스

1. 일단 모든 사람이 생각하듯 부동산은 입지 아닌가? 나의 입지 선택 기준은 "내가 살기 좋은 곳"인데 내가 살기 좋은 곳의 기준은 교통이 편리하고 상가와 각종 편의시설이 많은 곳, 아이들 학교다니기 좋은 곳 등이다. 나는 보통 그런 곳이 중심업무지구에 가까운 곳이라 생각한다. 일자리가 있는 곳이 사람이 많은 곳이고, 사람을 나르기 위하여 교통이 편리해지며, 사람 많은 곳에 상가가 활성화된다. 각종 편의시설도 사람이 많은 곳에 집중된다. 교통이 편리하고 상가 이용이 편하면 살기 좋은 곳으로 사람이 몰리고 자연스레 교육도 발달하지 않을까.

2. 단지 내 택지 위치는 맨 뒤편 구석지를 선호한다. 일반적으로 맨 뒤편이 지대가 높아서 내려다 보이는 구조이다. 한쪽이라도 뚫린 곳이 좋고 최대한 많이 뚫린 곳이 좋다고 생각한다.

3. 도심 내 택지는 면적이 크지 않기 때문에 공간 활용을 극대화할 수 있는 지하주차장이 가능한 땅이 더 가치가 높다고 본다. 또한 전체적으로 집터가 올라가면서 상대적으로 사생활 보호에 더 안정적이 될 수 있다. 비오는 날 마트에서 장보고 비를 안맞고 짐을 나르거나, 덥고 춥고 비오는 날 차를 보호할 수 있는건 덤. 지하주차장 건축비보다는 지하주차장을 지어서 얻을 수 있는 가치가 더 크다.

4. 개인적인 취향과 각자 가진 형편에 따라 기준없이 제각각으로 지어진 단독주택들 보다는 체계적으로 계획된 단지 마스터플랜에 따라 지어진 타운하우스가 나중에 무슨 일 생겼을 때 처분하기에는 더 수월해보인다. 물론 공용면적으로 빠지는 부분에 대한 비용은 당연히 아깝다.

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